基于養老地產租售模式的證券化研究

牟春燕 郭麗華

（吉林建筑大學經管學院，吉林 長春 130118）

引言

2019年十三屆全國人大二次會議上，人口老齡化進程加快和養老問題成為兩會代表委員關注焦點。國務院總理李克強在政府工作報告中15次提到養老，伴隨著政府對養老問題的重視，房地產市場將產生新的變革，政府和房地產企業正在積極探索如何有效解決老年人養老住所的問題。

一、我國老齡化人群住房現狀

截至2018年底我國60歲以上人口已經達到2.5億，約占總人口數的17.9%，65歲以上人口增速為5.7%，比2016年增加了約827萬。2003年至2018年我國我國人口增速為0.52%，而65歲以上人口的平均增速為3.66%，老齡人口數量持續增加，人口紅利將逐漸消失，隨著經濟發展，醫療水平日益提高，基礎設施逐步完善，我國人口老齡化將會邁入高齡化。目前我國的實際情況是老齡人口基數大，增長速度快，政府養老負擔繁重。

老有所居的住房是老齡人群養老所需的必需品，通過對長春市、北京市、石家莊市、青島市和武漢市等5個城市的60歲以上100位老人的住房情況進行社會調研統計：67%的老人擁有自有住房，而這其中與子女一起生活且共用一套住房的占35.4%，單獨生活并擁有自己的住房的占64.6%；還有33%的老年人是在子女名下的住房或者租房養老，為此，部分老齡人口的養老住房問題仍然是亟待解決的社會問題。政府如何通過有效的融資模式吸引社會資源投資養老地產，以此緩解老齡人的養老居住壓力。

二、ABS融資證券化

ABS，作為資產類的融資模式，以其獨有的特征，既可以彌補政府資金不足，又可以為投資者帶來一定的收益。

（一）概念

ABS是英文Asset-Backed Securitization的簡寫，全稱“資產證券化”融資模式。ABS 是指以資產為基礎，以項目的未來收益為保證，通過資產證券化的方式來籌集資金的一種融資模式，一般是指除了房地產抵押貸款債券以外的各種需要擔保性質的債券。ABS融資模式起源于美國，盡管ABS出現和使用的時間較短，但歐美日國家應用廣泛，將會成為大型項目籌集資金的主要模式之一。

（二）特點

ABS模式是以項目未來的收益發行的證券，使用具有特殊目的且信用等級較高的中介SPV并且我國采用ABS融資模式的房地產項目大多是以商業銀行信貸資產為基礎資產，發起人的信用度一般較高，所以具有前期投資資金量小、信用等級高、風險分散、破產隔離的優點。

按照ABS模式的概念來講，只要是以資產為基礎的投資項目并擁有未來收益就可以進行融資證券化，但需要通過權威機構的信用等級評定，若無法通過信用等級評定就很難取得投資者信任籌集到資金，若信用等級過低，籌集資金同樣困難。另外，ABS融資適合流動性較差且未來收益穩定的資產和大型項目，中小型項目不具備證券化的硬性條件。

三、養老房地產租售模式運用ABS融資模式的案例分析

ABS融資模式傳入我國時間較短，養老房地產租售模式在我國剛剛興起，所以并沒有實際案例，但我們可以假設把ABS融資證券化模式應用于養老房地產租售項目中，對實行過程中可能會出現的問題給出合理建議，以供后續項目參考借鑒，本文以某房地產項目為例。

（一）案例概況

該項目是我國首個采用租售模式的養老房地產項目，是專業性集中式的與社區結合的租售型養老房地產項目，與醫療機構合作在社區內提供針對老年人的專業護理，提供相配套的休閑場所、娛樂設施和與此相配套物業管理。此外，該項目申請的是40年商業旅游用地，項目建成后購買使用權30年，也可以選擇租賃15年。如上所述，該項目完善基礎設施和后期銷售運營均需要大量的資金支持。因此，該項目最需要解決的問題是如何解決大量資金需求和節約資金的投入。本文試探討采用ABS證券化融資模式來此類問題。

（二）案例分析

首先，應建立一個具有特殊目的的機構SPV。SPV的特點之一是破產隔離，是“風險隔離”的形式之一，是指原始權益人所擁有的其他資產不會承受本項目的連帶責任。SPV的特殊目的在于將原始權益人的手中需要證券化的物業剝離出來，并把物業抵押給SPV。然后SPV以該項物業未來獲得租金收益為基礎發行債券并且以發行債券獲得的資金作為建設該項目的部分資金，以建設完工后房地產銷售所產生的利潤和租金作為投資人的收益。

其次，SPV的重要作用就是“信用增級”，可以通過提高證券化的信用等級吸引投資者，使該項目的投資方節約資金投入。SPV的“信用增級”可以分為內部增級和外部增級。內部信用增級是指以企業自身的資產作為出現損失風險的保證，內部增級的主要方法是通過“超額抵押”來獲得資本溢價，即以房產進行抵押獲得超過資產本身價值的資金。外部信用增級是指依靠第三方機構或企業為證券化提供金融擔保，從而增加SPV的信用等級，例如專業保險公司提供保險來提高SPV的信用等級，從而順利籌集資金。

最后，在資產證券化后，公司將籌集到的資金用于該項目的建設，完善醫療和休閑娛樂設施。該項目盈利是采用租售結合的形式，銷售模式新穎，通過ABS融資證券化后會增加項目的知名度，更加易于銷售。由于ABS模式是以項目的未來收益作為擔保來進行證券化的融資模式，在此處，我們可以建議房地產企業以房產租售的形式來回饋投資者，即投資者購買或租用該項目房產，用投資抵消全部或部分租售房地產的費用，采用此種方式既可以吸引老年投資者，解決銷售問題，又可實現不以資金的形式回饋投資者。

四、建議

雖然ABS融資模式是依靠項目的未來收益，但仍有初始投資，一旦證券化失敗，投資方將會產生損失。需要政府加強證券市場的監管力度，給予一定的政策支持和稅收優惠，支持房地產投資企業應用此種模式開發養老房地產項目。

ABS在歐美日國家廣泛應用，在我國的存在和使用時間較短，缺乏實際操作經驗，缺乏具有相關經驗的專業人才和法律人才。所以，必須加快培養ABS方面專業的性復性合人才，深入學習歐美等發達國家關于ABS融資模式已有經驗，使我國ABS項目順利運營，得到長遠發展。

ABS融資模式需要專業保險公司提供保險來提高SPV的信用等級和轉移風險，而如今的保險公司缺乏針對ABS融資模式的保險方案，要求各大保險公司制定適合ABS融資模式的保險方案。