基于REITS的商業不動產融資風險及對策研究

官靖峰 郭麗華

（吉林建筑大學經濟與管理學院，吉林 長春 130118）

引言

根據相關報告顯示，截至2019年初，全國商品房待售面積5.24億㎡，其中石家莊、廈門、北京、天津、昆山周期化高于18個月，分別為56.2個月、37.8個月、35.5個月、18.6個月和20.5個月，而石家莊現有庫存去化需要4.68年，可見我國商品房去庫存壓力依然很大。

隨著我國城鎮化的不斷深入，商業不動產項目建設形成一定的規模，寫字樓、科研辦公、產業園、商業零售（集中式購物中心、百貨）、酒店、物流及公寓等項目呈井噴式的建設。尤其是一線城市的北京、上海、廣州、深圳共四座城市和新一線城市的成都、杭州、蘇州、武漢、天津、南京、西安經濟發達城市更為突出。商業不動產項目的規模需要新型的融資管理模式來滿足建設資金需求和科學的運營管理的需要，REITS融資模式以其自身的特點有望實現這一目標。本文從我國商業不動產融資現狀入手，探討采用REITS融資模式，分析REITS融資的風險并提出合理建議。

一、商業不動產項目建設的資金現狀及融資模式概述

資金來源現狀：

（一）自有資金，開發商使用自有的資金進行商業不動產項目開發，這種投資方式股權統一，便于管理，但是如果操作不當一旦資金鏈斷裂，項目將不得不停滯，開發商將承擔項目帶來的所有風險。

（二）銀行貸款，開發商為了獲取項目建設資金可以向銀行申請貸款，通過這種方式籌資成本較低，目前這是開發商籌集資金的最主要方法，但是隨著國家對于房地產調控政策的出臺，銀行對于房地產項目放貸的條件變得嚴苛，放貸額度有所縮緊，規模較小的房地產企業很難從銀行獲得貸款。

（三）承包商籌資，在競爭激烈的市場競爭下。承包商愿意墊付承包建設工程，為了承接業務。開發商在資金不足的情況下也可以運用這種方式節省開發資金壓力。

（四）利用證券化資金，利用證券化資金的方式有發行房地產股票和發行房地產債券兩種方式。

（五）通過預售籌資。房地產企業在前期資金不足的情況下，可以通過預售籌資。在建設項目為完成的情況下就進行預售。但是這種方式有很大的缺陷，許多開發商在未建設完成的情況下籌集大量資金，無異于將所有的風險轉嫁給消費者。

二、不動產項目融資模式

不動產項目開發需要大量的資金支持，目前國內外融資模式主要有BOT、PPP、TOT、ABS、BFI和REITS等，每種融資模式各具特色。

（一）BOT融資模式

BOT模式是由基礎建設項目地方國政府或其他組織以提供一種特許權協議作為項目融資的基礎，由本國或者國外企業作為項目的投資者和經營者融資，進行融資，開發建設項目并在一定的時間范圍內經營項目，獲得經濟利潤，最后在經營期限結束后將項目移交給政府機構。所以，有時BOT被稱為“暫時私有化”過程。BOT融資模式一出現，就引起了社會各界的廣泛重視，被認為是項目融資的一種新模式。

（二）PPP融資模式

PPP模式，即公共部門與私人企業合作模式，是指政府、營利性企業和非盈利企業以某個項目為基礎而形成的相互合作關系的模式。從某種程度上說，只要是旨在促進私人企業與政府合作進行基礎建設的模式都可以歸為這一類別，通過這種合作模式，合作各方可以得到比單獨行動更有利的結果，合作各方參與某個項目時，政府并不是把項目的責任全部轉移給私人企業，而是由參與合作的各方共同承擔責任和融資風險。

（三）TOT融資模式

是指政向融資的企業，出售項目一定時間的經營權，并取得一定的資金的方式。在經營期滿之后，再把它收回來。

（四）ABS融資模式

ABS簡單來說，就是資產證券化的意思，是以現有的資產為基礎，證券化資產。通過在資本市場上發行債券的一種模式。它的特點就是，融資成本較低，并且可以吸收國外投資。

（五）PFI融資模式

就是運用民間資本開發公共項目的一種融資模式，政府發起的項目由私人負責運營和建設，最后民間資本負責運行經營一段時間，再移交給政府。這種模式的特點是領域廣泛，效率高但是也有管理混亂和資本回收期太長等缺點。

（六）REITS融資模式

REITS起源于美國，是房地產證券化的重要手段，將流動性較低的、非證券形態的房地產通過投資，直接轉化為資本市場上證券資產的金融交易過程，其收益主要來源于租金收入和房地產升值，投資人的收益的來自于分紅，此融資模式可以為社會游資提供較好的投資平臺，但是作為新型的金融產品，存在一定的不確定性和風險性。

三、REITs融資的風險及對策

（一）風險種類

1、政策風險。REITs在國外一些國家已經被人認為是一種較成熟的投融資模式廣泛應用于房地產項目，而在我國尚屬起步階段，目前只有幾只類REITS基金，政策還沒有完全放開，未來的走向還具有一定的不確定性；有關REITS的法規尚不完善，投資者的權益保障不明晰。

2、市場風險。任何行業的發展都會經歷興起、發展、頂峰、衰落階段，房地產業也不例外，我國的開發房地產業已接近于頂峰，房地產公司為了開發項目運用REITs等各種方式融資，大量的房建項目在一定程度上會導致房地產供應過剩，商業地產項目也產生大量的庫存，形成房房地產泡沫，有使房地產市場崩盤的風險。

3、管理風險。REITs模式的融資方所屬行業不一。有時會出現董事會干預公司的日常管理的現象。而各出資方從自身利益考慮，管理有時產生指令不統一，運營效率低下，最眾使利潤下滑，達不到預期收益。

4、股權變更風險。REITS模式的融資的特點是股權分散，在開放式基金的運營中，如果有大宗資金入股，會改變公司的股權分配，公司的運營方向有可能會被更改，致使公司管理混亂，管理方向朝令夕改，影響公司內部的不團結，甚至會使公司破產。

5、回報周期風險。商業不動產建設需要一定的周期，從設計、建設到銷售、運營需要一年或者幾年的時間。因為外部環境變化、政策變化、運營模式和股東資金情況發生變化等一系列問題，致使運行周期延長，而周期越長意味面臨的風險越大，需要的資金越多，為此股東必須具有很強的抗風險能力。

（二）風險對策

形成以上風險的原因諸多，所以在投資之前必須要熟悉國家的政策和相關的法律法規，了解REITS這一金融產品的特點，通常股東會在所投項目的公司的利潤下滑，出現董事會成員意見浮動，會對公司經營造成更大的損失，為此需要尋求有效的方法和對策。

1、政府政策支持。REITS模式作為新型的房地產金融產品可以有效解決商業不動產項目資金緊缺瓶頸問題，所以我國政府應積極推動，適時推出這一產品，并為其上市提供政策支持和法律法規支持。

2、確立準入門檻。政府部門在審核公司項目的時候，注重發展潛力好的項目，保證吸引股東們的投資欲望，使公司的資金來源穩定，以確保保公司平穩運行。

3、規范企業管理。保證管理人員正規化，公司的高層管理人員必須是專業素質過硬，實戰能力強的高素質人才，這樣可以保證公司的決策科學化、管理精細化，避免做出偏激或者不符合實際情況的決策。

4、科學設置機構。公司科學設置組織機構，職責分工明確，有專門部門了解最新的管理模式和技術，實現企業管理的創新。

5、專業人才培養。REITS模式的融資在我國的發展尚屬起步階段，需要培訓大量的專業人才來保證商業不動產項目的順利開展。

四、總結

REITS模式是成本較低，管理靈活的融資管理模式。但是也存在著受政策影響等風險等問題，我國應從政策上給予積極支持，通過REITS融資模式使商業不動產項目在滿足資金需求的基礎上，科學有序地運營獲取預期的收益，從而實現政府、社會和投資者的共贏，助推我國房地產業供給側改革，實現商業不動產的可持續發展。