國有房地產開發企業建設施工期間的廉政風險排查分析

張思南

（黑龍江省新產業投資集團有限公司，黑龍江 哈爾濱 150090）

房地產開發建設施工期間是房地產開發建設計劃正式付諸實施的階段。該階段的工作主要包括：房屋與市政公用基礎設施和公共服務設施的施工建造、設備的采購和安裝、設計現場服務、建設監理服務等。該階段的工作涉及工程進度、工程質量與安全、工程造價等關鍵要素的控制。房地產開發建設施工期間是房地產開發建設的核心階段，是房地產開發項目成功的關鍵，具有投資額大、周期長、參與主體多、法律關系復雜、與周邊環境關系密切等特點，風險很大，應當高度重視風險防范工作。

一、各房地產開發建設單位在建設施工期間的風險

（一）關于房地產開發建設施工期間施工單位的風險梳理排查

房地產開發建設施工期間施工單位應當是通過招標方式或直接發包方式并以施工合同形式確定的施工單位，但在房地產開發建設施工期間存在實際施工單位與施工合同約定的施工單位不一致的情形。

房地產開發建設施工期間施工單位的風險主要有：一是通過掛靠方式取得房地產開發建設施工期間施工單位，包括利用出借、出租資質證書，或是向相關部門收取管理費的形式，允許以單位的名義承接建筑施工工程。針對于沒有資質的單位或是資質較低的單位來說，應當通過不同的方式與途徑，利用高資質單位的名義承接建筑施工工程。二是采取轉包的形式，進一步得到房地產開發建設期間的施工單位，其中包括施工單位不需要履行合同義務，可以將中標的項目轉包給他人，三是施工分包主體未經建設單位同意。

（二）關于房地產開發建設施工期間工程工期的風險梳理排查

房地產開發建設施工期間工程工期是指房地產項目從正式開工到全部建成所經歷的時間，包括合同工期總日歷天數、開工日期、竣工日期、工期延長等內容。

工程工期是房地產開發建設實施中關鍵因素之一，建設單位希望縮短工程工期以便早日建成交付使用，施工單位希望工程工期合理以確保工程質量，但工程工期受多種因素影響存在工期延誤的風險，主要表現在：一是缺乏科學、合理且認可的進度計劃；二是實際施工進度與進度計劃不一致時缺乏有效的進度調整方法；三是對工程進度的過程沒有及時采取有效的監控措施；四是對工程進度的遲延缺乏有效的處理措施；五是對工期延誤的簽證未區分造成的原因以及不注意默示條款的運用。

（三）關于房地產開發建設施工期間工程質量風險梳理排查

房地產開發建設施工期間工程質量是指滿足建設單位要求的，符合國家法律法規、技術標準規范，達到施工合同約定地對工程的安全，適用、經濟、與環境相協調的綜合要求。

確保工程質量合格是施工單位應盡的擔保責任，也是房地產開發施工期間的重要的關鍵因素之一，由于工程質量具有涉及面廣、影響因素多、各部分關聯密切、隱蔽性強、終檢局限性大等特點，風險大，主要有：一是沒有進行書面的技術交底，對工程質量要求標準沒有書面要求；二是施工單位沒有編制適合工程特點的施工組織設計或施工方案，特別是缺乏有針對性的施工質量保證計劃；三是施工單位沒有建立全面、科學的工程質量保證措施，包括人員、材料與構配件、施工方法、施工機械設備、環境、成品保護等方面質量控制；四是沒有建立健全工程質量過程監控體系，缺乏有效的懲罰手段；五是沒有對工程的最終產品及工程資料進行有效的驗收和質量控制；六是工程的保修制度不健全，包括工程質量出現問題通知施工單位缺乏書面的通知記錄、工程質量是否修復缺乏有效的書面記錄等。

（四）關于房地產開發建設施工期間工程價款的風險梳理排查

房地產開發建設施工期間工程價款包括工程價款的確定、工程價款的組成與支付、工程價款調整與抵扣等內容。

工程價款是房地產開發建設施工期間的重要的關鍵因素之一，一方面關系到建設單位對整個工程的投資控制，另一方面直接關系到施工單位的成本和利潤，由于房地產項目具有投資額大、建設內容多、建設周期長等特點，工程價款的確定、支付、調整、結算等風險大。主要風險有以下幾種：一是施工合同約定為固定價的，對工程量增加或減少的部分如何進行調整不明確的風險。二是施工合同約定能夠通過工程價款據實結算或通過審價確定的，建設單位對施工過程中形成的文件包括補充協議、會議紀要、工程量變化資料、技術變更、核定資料和施工圖紙等簽署不當的風險。三是工程進度款的支付條件不明確的風險。四是工程結算中竣工結算文件的接受及答復存在很大風險，包括建設單位接受竣工結算文件后還未提出明確意見、建設單位接受竣工結算文件后未在合同約定的期限內答復視為建設單位認可竣工結算文件等。五是工程價款的支付與收取主體與合同約定不一致的風險。六是工程價款變更與索賠不規范的風險。七是工程扣款的計算標準不明確與扣除款項未確認風險。

（五）關于房地產開發建設施工期間工程簽證的風險梳理排查

房地產開發建設施工期間工程簽證是指建設單位、施工單位在工程施工過程中，按合同約定對涉及工程的款項、工程量、工程期限、賠償損失等所達成的雙方意思表示一致并通過書面簽字確認的行為。

工程簽證在工程變更和工程索賠中具有非常重要的作用，《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第19條的規定為工程簽證提供了法律依據，由于房地產項目的工程規模和投資額大、建設周期長、受通貨膨脹影響大，工程簽證大量存在且風險較大，主要有：一是工程簽證日期與實際不符，忽視了預算定額、材料指導價、人工費調整、機械費調整等時間限制；二是簽證的內容缺乏施工合同依據及相應的證據材料依據；三是工程簽證流程不科學，工程簽證單的格式不統一。

二、其他責任主體在開發施工期間的風險

在實際的開發施工過程中，除了房地產企業之外，施工單位、勘察設計單位與監理單位都是重要的組成部分，但是在開展各項工作的過程中也存在一定的風險，具體闡述如下：

勘察設計單位：違反工程建設的明確標準，開展設計與勘察工作存在一定的不合理性，相關的勘察人員不明確自身的基本工作職責，業務水平不高，導致勘察結果無法發揮實際效用；在設計施工中使用的建筑配件與材料不符合國家的基本標準。

施工單位：單位沒有登記的施工資質，出現分包建筑工程與違法轉包的問題；由于生產職責不明確，導致施工管理工作混亂，沒有工程項目的負責人或是項目管理長期流于形式化，為了有效降低成本，促進后續的施工工作順利開展，施工人員出現擅自修改設計或是在建筑材料的使用過程中，以次充好；沒有做好進入現場之前的材料檢查工作，使用了不合格的原材料，特種作業人員無證上崗，施工作業人員沒有經過專業的培訓。

監理單位：在開展各項建設活動的過程中，相關的工作人員將監理業務轉讓給了沒有相關資質的單位，引發風險問題；監管人員沒有做到持證上崗，或者是沒有根據相關的要求，進駐到工程施工現場當中，沒有遵循相關的規定進行監理；監理人員的責任心不強，或是業務水平較差，進而導致出現重大的問題后無法及時發現，出現違反職業道德，徇私舞弊的現象，工程管理人員與施工單位共同造假，產生不必要的經濟損失，不利于后續活動的順利開展。

綜上，國有企業房地產開發建設施工期間存在蘊含較高廉政風險的各類經營管理風險，需要針對以上排查分析出的風險點，逐一探索對策，堵住漏洞，建立健全縱向到邊、橫向到底的內控機制，為國有企業房地產開發建設施工期間健康、公正開展提供保障。