淺談宏觀調(diào)控對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的影響

李煜東

（江蘇紫金農(nóng)商銀行，江蘇 南京 211100）

一、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

國(guó)家貨幣政策在當(dāng)前一直處于緊縮狀態(tài)，故而貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)最直接的影響是融資空間。房地產(chǎn)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，在發(fā)展過(guò)程中需要大量的資本，因此房地產(chǎn)行業(yè)與銀行信貸之間有著密切的聯(lián)系。國(guó)家的貨幣政策能夠直接影響房地產(chǎn)與銀行之間的關(guān)系，在貨幣政策的支持下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展性質(zhì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，貨幣政策支持下房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)行為就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售行為。加息能夠直接刺激投資者成本的提高，從而抑制收益，導(dǎo)致投資者利用銀行信貸炒房等現(xiàn)象減弱。

近年來(lái)國(guó)家貨幣政策逐漸開(kāi)始調(diào)整，貸款利率逐漸上調(diào)、首付比率也逐漸上調(diào)，緊縮的貨幣政策讓房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)以開(kāi)發(fā)、周轉(zhuǎn)、再開(kāi)發(fā)的循環(huán)模式運(yùn)作資金。同時(shí)國(guó)家貨幣政策的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的直接融資比例逐漸下調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的間接融資比例增大。

二、宏觀政策調(diào)控對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響

宏觀政策能夠直接對(duì)商品房的價(jià)格產(chǎn)生直接影響，國(guó)家宏觀調(diào)控能夠直接影響商品房的價(jià)格和市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，近年來(lái)宏觀政策的相繼出臺(tái)導(dǎo)致不同城市的商品房?jī)r(jià)格得到不同程度的控制，商品房?jī)r(jià)格的基本漲幅得到一定控制。商品房的價(jià)格得到一定程度的控制，意味著房地產(chǎn)商投資行為也會(huì)收到市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)而產(chǎn)生影響，從近年來(lái)房地產(chǎn)商投資行為和投資意向分析，不同城市的房地產(chǎn)商投資行為存在明顯的差異。一線(xiàn)大城市中房地產(chǎn)行業(yè)逐漸趨緊飽和，房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)行為也受到國(guó)家宏觀政策的影響，因此在投資方面較前十年出現(xiàn)大幅緊縮，房地產(chǎn)中商品房的投資開(kāi)發(fā)規(guī)模大幅縮減，部分房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)投其他行業(yè)，房地產(chǎn)商的投資行為受到一定影響。商品房?jī)r(jià)格的波動(dòng)以及投資者投資行為的改變，都會(huì)帶來(lái)商品房銷(xiāo)售面積的變化，商品房銷(xiāo)售面積在近年宏觀政策的影響下呈現(xiàn)出一定的下浮，由于國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積比率出現(xiàn)一定程度的下浮。

三、宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)信貸的影響

市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策能夠直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，同時(shí)能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)發(fā)展的基本資金和規(guī)模產(chǎn)生影響。政策調(diào)控下的房地產(chǎn)發(fā)展資金帶來(lái)的影響直接表現(xiàn)在房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的變化，在過(guò)去我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中銀行信貸產(chǎn)品的比重較大，一般能夠分為信托融資、信托基金融資以及融資租賃三個(gè)方面。在國(guó)家政策的刺激下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金受到系列政策的直接影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要尋求新的融資方式是必然的。從我國(guó)早期至今的房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)變動(dòng)中就可以看出融資結(jié)構(gòu)的逐漸調(diào)整，早在1999年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以自籌資金作為主要地融資手段，而發(fā)展到2011年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售中取得的七成收入都隸屬于銀行信貸。自2012年起國(guó)家逐漸緊縮的貨幣政策，直接導(dǎo)致了部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)自于銀行信貸的資金鏈逐漸斷裂，部分開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大，一些較小且缺乏資本實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在逐漸消失。

四、宏觀政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與宏觀政策的調(diào)控之間存在密切的關(guān)聯(lián)，宏觀政策能夠直接影響房地產(chǎn)的基本市場(chǎng)走勢(shì)，還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目基本收益和成本帶來(lái)極大的不確定性，故而需要從政策的調(diào)適角度降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸產(chǎn)品的基本風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)近年來(lái)基本的宏觀政策的影響之下，對(duì)銀行信貸的發(fā)放條件增大了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金的收放難度，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的基本資質(zhì)要求也出現(xiàn)了變動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)在政策影響下不得不做出改變，甚至部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)不同程度的影響。在宏觀政策調(diào)整下部分房地產(chǎn)中小企業(yè)借貸難度增大，基本資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致資金鏈斷裂，最終消失在房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的洪流中。政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響進(jìn)一步表現(xiàn)在消費(fèi)者身上，原本存在購(gòu)買(mǎi)意向的消費(fèi)者一直處于觀望階段，房地產(chǎn)企業(yè)的基本投資收益難度被增大，房地產(chǎn)企業(yè)的投資資金難以得到有效回籠。

從另一角度分析，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品造成的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)層面：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不良率逐漸提升，房地產(chǎn)政策能夠直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中山商業(yè)銀行的不良貸款率逐漸攀升。主要是因?yàn)楹暧^政策波動(dòng)下房地產(chǎn)企業(yè)的資金難以在有效時(shí)間內(nèi)回籠，一旦資金鏈斷裂那么將會(huì)導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)難以?xún)斶€銀行的貸款；二是房地產(chǎn)抵押品的價(jià)格降低導(dǎo)致商業(yè)銀行運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提高，宏觀政策的調(diào)整下房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受到影響，造成房地產(chǎn)抵押品的商品價(jià)格受到影響，當(dāng)還款余額大于抵押品價(jià)格，借款人的違約概率被增大，商業(yè)銀行在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中面臨的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)被直接增大，銀行信貸產(chǎn)品的資金風(fēng)險(xiǎn)累積并增大；國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整并不是淺嘗輒止，國(guó)家宏觀政策的調(diào)整進(jìn)入深水區(qū)將會(huì)導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)被增大，對(duì)于消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)除了居住還可以用于投資，但是在國(guó)家政策的深水區(qū)中，房地產(chǎn)不再是炒作的投機(jī)空間，誠(chéng)如習(xí)近平總書(shū)記提出的房地產(chǎn)不是用來(lái)炒的，就意味著個(gè)人借助房地產(chǎn)炒作的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，住房貸款下引起的壞賬風(fēng)險(xiǎn)也被相應(yīng)提高。

五、結(jié)語(yǔ)

由上可知，宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)信貸的影響是較為顯著的，房地產(chǎn)的信貸發(fā)展受到宏觀政策的影響，故而在房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品設(shè)計(jì)中需要衡量國(guó)家政策的波動(dòng)，在政策波動(dòng)的基礎(chǔ)上，及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整信貸產(chǎn)品內(nèi)容和方向。