房地產企業內部控制影響因素及體系優化分析

梁穎路

（長沙市城市建設開發公司，湖南 長沙 410000）

一、房地產企業中內部控制的影響因素

（一）自身因素。主要是對內控體系缺乏重視，另外就是企業文化沒能與員工有效融合，最好是管理制度不合理，權職不分。

（二）內控體系沒能有效地發現企業面臨的風險，及時地提出解決措施。

（三）在企業經營管理中執行力度不夠，對項目的管理以及資金的使用不夠到位，尤其是資金的預算分配不合理，沒有完整的預算體系。

（四）在信息交流中沒有完善的信息系統，上下級沒能及時相互交流，縱向上部門之間缺乏溝通。

（五）在內部控制實施過程中缺乏有效的監督控制，監督沒有與實際相結合，缺乏審計制度，沒能保證企業有效地實現內控目標。

二、完善房地產行業的內部控制體系

（一）完善內控環境

1、正確的認識風險

在企業經營中遇到的風險一直都伴隨著企業的發展，它不隨著時代的改變而改變，但是風險唯一不變的就是不斷地變化，企業應對風險的反應決定了企業發展。

2、居安思危

企業在選擇發展機遇同時也伴隨著風險的發生，因此企業除了看到自身發展的同時，還應該保持警惕態度應對即將發生的風險。

3、把重視風險意識建設成企業文化中的一部分

通過企業文化，可以提高員工應對風險的自覺性和共同感，從而更好地提高員工應對風險的意識，加強在企業管理中對風險的管理，保障企業實現應對風險而設定的目標。

4、房地產應該完善自身組織管理結構

只有有效的管理自身組織結構，是企業的激勵和重要事件的決策以及監督有效進行，保證內控的有效實施。因此，房地產企業應該在強化懂事的決策作用還應該重視對高層人員聘用機制，其三設立專門負責內控管理的機構負責管理，最后完善激勵約束機制，從而更好地強化員工責任和義務。

（二）完善整體風險的管理機制

1、對資金的管理

（1）完善資金預算以及擔保機制，房地產企業在針對資金使用用途制定詳細的計劃預算時，除了包括資金款項、付款的時間以及金額和項目的節點之外還應該把整個房產銷售的情況、租金的收益以及物業的管理這些業務上的收益和支出包含在內，另外還應該在制定資金預算和計劃同時，應該從資金的融資渠道考慮保證資金合理利用處于平衡狀態。

房地產企業在融資過程中，應該為實力懸殊的子公司在向銀行申請貸款時候提供擔保，不僅能保證子公司項目資金充足、順利進行，還能減少子公司與銀行不對等因素。

（2）完善資金的結算程序。在跨區域、組織數量多的房地產，面對的財務風險也越大。因此，這樣大型跨區域房地產行業應該建立以集團總部為中心，對各個子公司在資金上的收支進行雙線模式管理。及時掌握資金使用情況，合理控制資金流向、數量以及存量，減少財政上風險。

2、強化預算的全面控制

所謂的全面控制，是指在對資金籌資、融資以及投資等還同時包括資金的使用渠道等進行全面管理。一切以保證利潤為宗旨。針對房地產企業所有經營性活動嚴格預算，加強資金使用監管。由于房地產資金使用的種類和構成復雜，要想合理的預算控制資金，首先企業應明確責任，確定經營目標，其次在經過授權下，資金按照嚴格審批下，保證使用靈活性。其三，定期反饋資金使用情況，為管理層下一步決定資金使用提供依據，從而降低成本。

3、增加融資渠道

除了簡單的股東融資、收益再利用等融資方式，還應該擴寬融資方式，例如上市融資、通過信托融資以及夾層融資等各種融資方式，保證資金充足，為企業制定下一步經營目標解除后顧之憂。

（三）對地產項目進行動態式的監控

1、針對項目節點制度化管理

為了保證項目負責人能夠及時的掌握項目進行狀況，及時發現問題并針對問題提出解決措施，保證項目能繼續進行。因此，房地產企業應針對項目的節點制定相應管理制度，嚴格控制在項目投資的決策、規劃直到實施中出現的漏洞，保證項目按照計劃有效進行。

首先，因為決策是整個項目中最重要階段，影響著后續對項目的造價以及投資回報，因此，項決策者應該在這之前做好項目可行性研究、對市場的調查以及進行投資回報分析，根據自身情況確定合理的項目。另外，針對資金的使用應設置最高額度，造價人員要做好項目價格上的估算、對風險的評估以及確定融資渠道和償還能力，從而杜絕在項目實施中出現無法控制情況，保證項目具有合理性以及。

其次，在項目工程的實施中，要制定科學的授權審批制度，明確不同崗位人員的職責和對應的權值范圍。嚴格按照內部控制程序進行審批，在資產使用和控制中做好授權，嚴肅獎罰制度，杜絕員工出現濫用職權現象。另外，進行職責分離管理，減少統一職責不同人員擔任。最后，針對財政使用有財務部統一管理制度，調動員工積極性的同時，嚴格控制費用支出。

2、加強信息溝通

信息的有效溝通，是企業能否決策正確，保證企業戰略目標的實現，有效地防范風險的重要依據。而有效的溝通渠道是保證信息的及時性。所以，房地產企業可以充分地使用ERP、ORACLE等各種現代化的信息管理系統對信息進行科學的管理。在建立管理信息系統時，應加強網絡的安全性，保證信息在內外部有效傳遞和相互交流。建立相對應的標準制度，信息的標準化、系統的集成化是現在業務流程合理化和對績效嚴格控制管理，保證內部控制在管理上有效進行，減少不必要的人為因素對內控的影響。

（四）強化組織內部的審計監督

1、保證審計人員的獨立自主

在保證審計人員的獨立性不僅要保證在形式上的獨立性，而且還應該保證實質性的獨立。所謂的形式獨立主要要保證審計部門與其他部門相互區分開來，在職能上是一個獨立的管理部門。審計部門應由董事會或者高層決策者直接獨立領導，直接對董事會負責。在實質上應賦予審計部門實質性的權利和地位，使得審計部門對企業在內部所有的經營活動進行系統性的評估管理。對經營活動進行日常稽核、舉報等，對獲得的數據分析整理，以財務報表手段向董事會上報，實現內部控制的監督管理。

2、提高審計人員的職業道德和專業技能

審計作為內部控制的核心職能，審計人員的職業道德水平以及專業技能直接影響到企業內部控制。因此，要定期和不定期對審計人員進行思想上和對立行為進行考察評價，杜絕審計人員利用職務之便造成的違法行為。同時，加強審計人員的職業道德修養，提升自我約束力，自覺地遵守和執行公司制度和相關的法律法規，使自己做到自律守法。

另外，加強道德教育同時，也應該通過各種培訓方式增強審計人員專業技能，提高職業技能，使其有足夠的能力勝任工作，避免因專業知識技能不足帶來工作失誤，造成企業不必要的損失。