對房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理模式研究

鄧光燕

（廣州富力地產(chǎn)（重慶）有限公司財務(wù)部，重慶 400020）

市場競爭十分激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越多，為了提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益就必須進(jìn)行財務(wù)管理，將房地產(chǎn)開發(fā)項目中所有的經(jīng)濟(jì)活動與財務(wù)管理相結(jié)合，讓項目開發(fā)過程中的資金數(shù)額及用途能夠有跡可循，最大程度地節(jié)省房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項成本，以使經(jīng)濟(jì)效益最大化，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理基本論述

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行財務(wù)管理是企業(yè)參與市場競爭的必然選擇，利用財務(wù)管理對房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)情況實時監(jiān)控，讓原本靜態(tài)化的數(shù)據(jù)信息能夠在財務(wù)管理下實現(xiàn)動態(tài)化的轉(zhuǎn)變，以實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的既定目標(biāo)。同時明確房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)管理目標(biāo)，控制開發(fā)項目各項支出，制定科學(xué)合理的財務(wù)分析模式，對房地產(chǎn)開發(fā)項目資金情況及時了解。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期長、涉及部門多、資金投入大，其復(fù)雜性不言而喻，在房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中，如果某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤，便會出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，影響其他環(huán)節(jié)的正常進(jìn)行。因此房地產(chǎn)開發(fā)項目過程中的每一個環(huán)節(jié)都要詳細(xì)地記錄，讓財務(wù)管理人員對其進(jìn)行準(zhǔn)確的分析，以給企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提供關(guān)鍵性決策建議，讓房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠高效率、低成本的開發(fā)，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理的重要性

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場競爭力

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在我國發(fā)展已久，其經(jīng)營建設(shè)模式在不斷的實踐過程中已經(jīng)初步完善，形成適合中國房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營體系。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所采用的管理模式基本相同，隨著市場經(jīng)濟(jì)改革，其管理方式也只是稍做變動，并無大的創(chuàng)新舉措，其原因是市場競爭激烈，許多企業(yè)對于創(chuàng)新抱有一定的懷疑態(tài)度，為了不讓企業(yè)陷入創(chuàng)新風(fēng)險，部分企業(yè)仍然在原地踏步式地發(fā)展。但是，部分企業(yè)經(jīng)過對市場分析和了解，發(fā)現(xiàn)了提升企業(yè)競爭力的重要手段，便是進(jìn)行財務(wù)管理。在進(jìn)行財務(wù)管理革新后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展規(guī)模開始逐漸擴(kuò)大，讓復(fù)雜的房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠在科學(xué)的財務(wù)管理模式下順利開展，可見提升財務(wù)管理水平是提升企業(yè)競爭力的重要手段。

（二）實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化發(fā)展

我國已經(jīng)進(jìn)入信息化時代，“互聯(lián)網(wǎng)+”的應(yīng)用讓眾多企業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，同時也衍生了較多的新行業(yè)。作為中國近代發(fā)展較快的房地產(chǎn)行業(yè)，也必須跟隨時代的變化，讓企業(yè)進(jìn)行信息化管理，在大數(shù)據(jù)支持下進(jìn)行數(shù)據(jù)化的財務(wù)管理。地產(chǎn)行業(yè)覆蓋區(qū)域廣，若按照傳統(tǒng)的方式將財務(wù)信息從基層傳遞至領(lǐng)導(dǎo)層，可能會產(chǎn)生信息傳遞不及時的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致高層領(lǐng)導(dǎo)依據(jù)失效的信息做出錯誤的決策。將現(xiàn)代化技術(shù)融入財務(wù)管理中，能使財務(wù)管理實現(xiàn)實時動態(tài)管理，避免了財務(wù)管理過程中重復(fù)的數(shù)據(jù)收集，減少財務(wù)管理人員的時間成本，提升工作效率且降低人工操作的錯誤率。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)代化財務(wù)管理模式的構(gòu)建

（一）現(xiàn)代化財務(wù)管理方式的原理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理過程中，財務(wù)管理人員需要制定明確的財務(wù)管理目標(biāo)，比如整個項目的凈利率、項目經(jīng)營性凈現(xiàn)金流、項目回正周期等指標(biāo)。有了明確的目標(biāo)，才能利用現(xiàn)代化技術(shù)進(jìn)行設(shè)計和規(guī)劃。現(xiàn)代化財務(wù)管理方式所需要解決的核心問題是構(gòu)建完善的信息共享平臺，通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)及大數(shù)據(jù)技術(shù)讓信息共享平臺能夠及時反饋房地產(chǎn)開發(fā)項目的相關(guān)信息，讓財務(wù)管理人員及時了解項目資金的使用情況以及項目開展情況。財務(wù)管理人員根據(jù)反饋信息制定反饋報告，對項目的進(jìn)一步發(fā)展制定規(guī)劃，實現(xiàn)項目與市場之間的緊密結(jié)合，對市場風(fēng)險進(jìn)行預(yù)防工作，避免房地產(chǎn)開發(fā)項目受到重大損失。

（二）財務(wù)管理模式的具體思路

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用現(xiàn)代化技術(shù)進(jìn)行財務(wù)管理，需要以企業(yè)自身資金情況作為重要依據(jù)，同時根據(jù)項目的運(yùn)營節(jié)點制定具體的規(guī)劃。想要將現(xiàn)代化財務(wù)管理模式融入房地產(chǎn)開發(fā)項目的每個環(huán)節(jié)，就需要遵循全局性原則，讓參與房地產(chǎn)開發(fā)項目的工作人員全部參與到財務(wù)管理中來。將財務(wù)管理的總體指標(biāo)分解成各個部門的細(xì)節(jié)指標(biāo)，如工程人員嚴(yán)格按照節(jié)點施工，銷售人員按照既定目標(biāo)實現(xiàn)銷售任務(wù)，財務(wù)管理人員加快銷售回款等。同時對完成任務(wù)的部門進(jìn)行實時獎勵，以挖掘每個員工的最大潛能。財務(wù)管理人員實時監(jiān)控項目的資金情況，強(qiáng)化企業(yè)財務(wù)管理下的內(nèi)部控制，讓項目與企業(yè)能夠得到更好的發(fā)展。為了達(dá)成項目財務(wù)管理的目標(biāo)，財務(wù)人員可多向其他領(lǐng)域的同事學(xué)習(xí)，進(jìn)行業(yè)財融合，以在合適的時機(jī)提出建議，讓各個部門協(xié)助完成目標(biāo)。

（三）財務(wù)管理的原則

財務(wù)管理必須要遵循以下三個原則：合法性原則、適應(yīng)性原則、整體性原則。合法性原則是任何行業(yè)、企業(yè)、項目都必須要遵循的，這是其發(fā)展的基礎(chǔ)原則，在財務(wù)管理過程中幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，就必須要在中國法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行財務(wù)管理過程中，必須要根據(jù)企業(yè)自身特點制定科學(xué)有效的財務(wù)管理方式，將國際企業(yè)財務(wù)管理方式本土化是企業(yè)財務(wù)管理適應(yīng)性原則的重點；企業(yè)財務(wù)管理必須要與參與項目的部門之間進(jìn)行密切的聯(lián)系，否則財務(wù)管理人員很難用全局性的眼光看待項目的發(fā)展，因此財務(wù)管理方式必須要具有整體性。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理模式的實施策略研究

（一）明確財務(wù)管理建設(shè)的正確思路

企業(yè)在發(fā)展過程中會逐漸形成自身的特點，是屬于企業(yè)自身的特征，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，也需要注重項目的特征，根據(jù)項目特性制定科學(xué)的財務(wù)管理運(yùn)行模式及財務(wù)管理系統(tǒng)。構(gòu)建前的準(zhǔn)備工作需要從房地產(chǎn)開發(fā)項目特征入手，要求各個部門配合財務(wù)管理部門的工作，制定每個部門的業(yè)績指標(biāo)，并對各個部門的執(zhí)行情況進(jìn)行考核，將考核的結(jié)果直接與績效掛鉤，形成良性的循環(huán)系統(tǒng)，確保每個部門之間能夠?qū)崿F(xiàn)快速對接。

（二）科學(xué)設(shè)立財務(wù)管理理念

財務(wù)管理的目的是為了構(gòu)建有效的財務(wù)信息共享平臺，增強(qiáng)企業(yè)各部門之間的黏合度，以完成整個項目的財務(wù)指標(biāo)。但在此之前需要科學(xué)地分析房地產(chǎn)開發(fā)項目開展過程中可能會遇到的各種問題，設(shè)置具有解決問題的系統(tǒng)模塊，讓財務(wù)管理更加系統(tǒng)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的統(tǒng)一管理，然后根據(jù)各部門工作的不同進(jìn)行細(xì)致化調(diào)整，建立有效的財務(wù)管理模式，促進(jìn)企業(yè)項目的開展。

（三）提高財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

財務(wù)管理需要財務(wù)管理人員的配合，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)管理工作進(jìn)行之前，需要對財務(wù)管理人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，確定參與項目的人員都具備良好的專業(yè)素質(zhì)。同時，企業(yè)需要根據(jù)項目的發(fā)展情況，聘請優(yōu)秀、高能力水平的專業(yè)財務(wù)人員，建立財務(wù)管理團(tuán)隊，讓企業(yè)項目財務(wù)管理更加合理規(guī)范，并制定科學(xué)的激勵措施，激發(fā)財務(wù)管理人員的工作激情，不斷提升企業(yè)財務(wù)管理工作效率。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)管理是當(dāng)下市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必要手段，傳統(tǒng)的財務(wù)管理方式已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)形勢，因此必須要根據(jù)市場變化制定有效的項目財務(wù)管理計劃。運(yùn)用合理的財務(wù)管理模式，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，讓企業(yè)在競爭激烈的市場中立于不敗之地。