房地產開發項目進度與質量管理系統

陳啟臻

廈門市城市開發有限公司 福建廈門 361008

1 房地產開發項目進度管理的措施

（1）事前環節的管理方法主要就是制定可行性較高的進度計劃，具體可以從以下幾方面入手：明確施工設計圖紙，并制定出科學、實用的施工計劃；仔細分析設計人員意圖，全面考慮可能會用到的技術，了解先進施工技術與方法，避免因不了解或者是能力不足而導致工期延誤問題的出現；通過實地考察繪制出相應的平面設計圖，這樣，既可以充分利用場地，又能夠為施工人員安全提供有力保障；針對人員使用、材料用度以及費用支出等各項支出，要和相關部門進行有效溝通，并明確詳細計劃；成立專門質量監管部門并配備專業人員，要求其嚴格依照規章制度進行工作，從而有效保障施工質量；提前制定好安全計劃與措施，避免安全事故出現；在對施工合同與相關資料參考的基礎上，編寫出全面且層次分明的資金運用計劃書；提前辦好各種項目手續，如水、電等，并將障礙物清理干凈。

（2）相較于事前控制，事中控制發揮著更加重要的作用，其主要涉及到兩方面：基于科學進度計劃科學規劃施工資金；從質量、技術、安全、階段性結果以及人員等方面，對施工進行全過程監管，及時發現并解決問題，避免出現工期延誤問題。通常情況下，房地產企業可以從以下幾方面入手：①及時記錄實際工程量、工程部位以及工程進度，并把會給工程進度帶來影響的因素也準確記錄下來，為工程進度計劃調整提供便利；②將每日實際進度計劃及時提高給監理單位與業主，并標明實際進度和計劃進度存在差異的原因；③依照上述因素，對進度計劃與措施進行重新制定，保證資源配置的合理性，并盡可能減少差異出現；④定期開展現場協調會，全面掌握施工現場實際情況，并通過對工期延誤影響因素的分析，合理制定后續施工計劃，而且各級部門和管理人員還應該加大管理力度，從而為工程如期竣工提供有力保障。

（3）事后控制。第一，因計劃變更而進行控制。事后控制工作中的計劃變更，其發生的原因主要包括兩個方面：一是施工因素；二是施工之外的因素。面對計劃變更這一問題，最高效的處理方式便是項目部要在最短時間內和相關負責部門取得聯系，了解計劃變更的具體情況。如有必要，則需要組織召開計劃變更與協調會議，要求多方參與，各抒己見，盡可能將計劃變更所產生的影響控制在最小范圍之內。此外，相關部門還要針對具體的計劃變更原因進行科學的分析與總結，為后續的工作提出更好的改進建議，避免重復出現計劃變更的問題。第二，因超期完工而進行控制。在房地產開發項目，特別是住宅項目建設工作當中，超期完工已經是當前一種相對普遍的問題和現象。進度超期本身便是工作的失誤，因此，必須要做好進度超期問題發生之后的處理善后工作。

2 房地產項目開發過程中的質量管理

2.1 土地開發過程中的質量管理

土地的開發是最為基礎的一個環節，地理位置的選擇要綜合地形、自然條件、交通情況、通信設備情況、基礎設施、人口聚集程度、社會文化等諸多方面。至于選擇合適的地基土質，上海中心大廈便是最好的例子。上海中心大廈下方的土質很軟，被稱之為“豆腐”，工程師們把上海中心大廈的模型放在一塊四方形的豆腐塊上，模型很快碎裂。因此在建造過程中，如何才能讓此軟土地基撐起摩天大樓是最大的難題。工程師們最終想出的解決辦法是，在地下打樁，然后蓋上厚厚的底板。由此來看，在設計當中，對所選地塊的土質做細致深入的研究是很重要的，它會影響后續的施工質量，以及整個工程完工后的穩定性，甚至會連帶周圍的一些建筑失穩倒塌。

2.2 設計階段的質量管理

在設計階段，主要存在的質量問題是設計方案的選擇，一些開發商或是因為自身實力不夠，又或者因為沒有足夠的資金去聘用一些優秀的設計師來提供設計方案，又或者一些單位沒有足夠的耐性去選擇最優的設計方案，這樣就會使設計質量不高。細節問題太多，以至于在施工過程中施工人員看不懂圖紙，拖延施工進度，并且影響施工的質量；其次是分析質量目標能否實現。正如上述的上海中心大廈建設，先用模型進行試驗，看該建筑是否能達到質量要求，能否達到穩定性要求。因此，要將施工圖的設計交給專業的設計單位，并要控制設計的質量。

2.3 項目施工階段質量控制

首先，要樹立全壽命周期成本觀念，仔細分析質量投入的收益和費用，增加預防成本，降低事故成本。在確定項目建設質量目標后，編制切實可行建設實施的質量管理計劃。明確項目團隊的相關質量責任。項目質量管理負責總負責人為項目經理，項目質量經理要抓好具體的項目質量管理，實施單位對項目的結果負責。項目建設施工過程質量控制，就是運用合同說明，施工方案、施工作業順序，比較工作過程和階段性成果，找出工作范圍執行中的偏差，做好過程偏差控制。同時，對整個作業過程進行跟蹤，正確劃分技術管理工作權限，推行技術管理工作責任制，施工現場技術負責人有職，有權、有責，每位工程技術人員各有專職。在施工前和施工過程中，做好圖紙會審和技術交底，制定詳細的規章制度，做好技術培訓工作，每道工序完后，堅持三檢制度，嚴格的復核關鍵的檢查項目，杜絕重大差錯事故的發生。

3 結語

隨著市場的不斷發展，房地產行業的競爭越來越激烈。房地產企業之間競爭內容也不斷更新和升級，這樣的情況促進了整個房地產的升級，促進了管理模式、高校隊伍建設、以及工作人員的工作效率和素質、促進了整個房地產行業的升級和發展。