營改增對商業地產企業會計核算和納稅的影響

文/李晶晶，武漢大學政治與公共管理學院

1 營改增政策概述

隨著近年來我國經濟的快速發展，商業地產企業建設發展規模不斷增加，而其發展的成本也一樣在不斷的提高，因此商業地產企業的自身結構亟需調整，否則將會受到社會制度的影響，從而降低其經濟效益。但是實際上因為商業地產涉及的問題較多，所以在進行結構調整上存在一定的難度。而國家通過進行營改增稅收政策，從而為商業地產企業打開了一個改革的新機遇，不僅能夠提高了商業地產企業的財務管理效率，并且避免對企業進行重復征稅的問題，真正的降低房地產企業的發展成本。但是，營改增政策中的發票抵扣條款，雖然在目前實施上存在一定的難度，但是也能夠有效避免企業出現偷、漏稅的行為，從而更好的提高社會企業之間的良性合作。所以總體上來講，營改增政策對商業地產企業的發展是利大于弊。

2 “營改增”對商業房地產行業所帶來的有利影響

2.1 避免重復納稅

首先，商業房地產作為近年來我國納稅的大戶，每年都需要向國家交納很多的稅費。但是因為其經營規模較大，項目建設周期較長，導致大量的流動資金被占用，從而使企業的運營上出現一定的影響。并且傳統的稅收政策還會出現很多環節的重復納稅問題，從而給商業地產企業的經營增加困難。而營改增后很好的避免了這一問題的出現。

2.2 增強財務人員稅務素養

在實行營改增政策后，一些商業地產企業的財務體系也隨之改變，為了能夠更好的適應企業增值稅的計算，需要加強企業財務人員的自身綜合素質，從而避免了一些財務風險的出現。所以，實施營改增政策后，商業地產企業的財務人員需要不斷的提高自身能力，從而更好的對營改增后財務票據的改革上進行很好的適應，也使的企業的財務風險降低。

2.3 有利于業務整合

因為商業地產企業涉及的項目較多，傳統的稅收政策會造成大量的單據堆積，從而使財務部門的工作量加大。而營改增政策的實施后，商業地產企業的財務部門在進行會計核算時,能夠合法、有效的根據相應的稅收單據進行財務核算，并且還要對增值稅專用發票的進項稅額進行抵扣認證，從而有利于商業地產企業內部業務的整合，并提高了財務部門的效率，為企業發展提供了支持。

3 營改增對商業地產企業帶來的不利影響

3.1 提高了對財務人員的要求

傳統的稅收政策在稅費計算上非常的簡單，但是隨著營改增政策的實施后，財務人員需要對稅費進行相應的抵扣，從而增加了財務人員的計算復雜性。并且營改增后稅費采用發票認證抵扣與網上申報的方式。所以要求財務人員在掌握自身財務知識基礎上，還要加強對計算機網絡技術的應用，這樣才能夠滿足實際工作要求。但是，一些商業地產企業沒有進行財務人員綜合素質的提升，導致出現財務風險的幾率增加。

3.2 對財務報表的不利影響

商業地產企業在日常的運行過程中，不僅需要對企業流動資金的考慮，還要掌握企業的資產負債率，從而降低企業的運營風險。而營改增正常對商業地產企業的財務報表的資產負債及利潤或產生一定的影響。因為營改增后，一般納稅人如果購買不動產能夠取得增值稅專用發票，并且是用于生產經營的，這樣不動產的進項稅額可以進行相應的抵扣，而企業的固定資產價值是不含稅價,從而會對企業的資產總額進行減少。并且因為增值稅屬于價外稅，所以在進行企業的營業收入計算時，雖然對增值稅銷項稅額進行扣除，但是實際施工中用的沙石與人工成本則難以在增值稅發票中進行扣除，這樣會導致企業的成本增加，利潤收益降低。

3.3 會計核算方面

營改增政策實施后，需要對商業地產財務中的每一個環節進行核算，從而增加了財務核算的工作量。并且對于運營中的勞務費、部分材料費等不能獲得增值稅發票的，則不能在會計核算時進行抵扣。并且實施營改增后，企業需要支付的增值稅項目提高了，使得企業勞務成本增加。此外納稅時必須要使預交稅金超過應支付稅金，也限制了商業地產企業的資金流動性。

4 提高商業地產企業應用營改增政策的措施

4.1 會計核算方面的變化措施

首先在進行企業會計核算方面，管理者必須要掌握全局，并對營改增政策對企業的影響進行掌握，針對這些影響進行相關財務管理制度上的完善，從而提高企業財務人員的工作效率，將傳統的財務工作中不能夠適應新的稅收政策的地方進行不斷的完善，從而保證企業財務核心工作的效率與質量。并且，企業還要對財務人員的技能水平進行提高，并且對核算方法進行優化，從而使財務工作效率得到提高。此外，商業地產企業要認真的學習營改增政策，對營改增政策給企業帶來的積極影響進行肯定，不斷的對財務會計核算工作進行創新，從大局出發加大對企業財務制度的改變力度。

4.2 納稅方面的籌劃對策

首先，商業地產企業在營改增政策實施過程中，必須要強化企業的納稅意識，通過對票據進行嚴格的審核和測算，從而提高企業的納稅質量。并且通過積極開展納稅籌劃管理，降低企業運營的稅負壓力，不斷優化企業自身的資金籌措制度，增強在市場競爭中的競爭力。其次，商業地產企業要不斷加強與稅務部門的溝通合作，及時了解新的的稅務政策細節。加強對企業發票的管理與審核，提高企業財務管理的水平。

綜上所述，雖然營改增政策的實施對我國各個行業都有著不同的影響，但是，營改增政策符合我國社會經濟發展的需求。對此商業地產企業必須要加強企業財務人員的綜合素質，將營改增政策作為企業發展的機遇，從而讓企業能夠更好的適應社會發展變化。

[1]錢宏華.營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響分析[J].經貿實踐,2017(23):290.

[2]曹玉萍,尹楠.“營改增”對房地產企業會計核算的影響分析[J].財會研究,2017(11):39-41.