論保險公司不動產投資及其風險管理

李琴

（深圳金利通投資有限公司，廣東 深圳 518000）

隨著保險公司的不斷發展與壯大，保險市場競爭越來越激烈。與國外發達國家相比，我國保險業發展相對較晚，而保險公司不動產投資依然處于起步階段，因此保險公司不動產投資面臨著來自諸多方面的風險。尤其是經濟全球化發展以后，我國國內的保險公司面臨著國際具有專業化技術、雄厚資金實力保險公司的挑戰。因此，我國保險公司必須加強風險管理，以此實現自身經濟效益的提高，進而確保自身能夠在激烈的市場競爭中得以更好地生存和發展。

一、保險公司不動產投資主要方式

按照我國相關法律法規的規定，我國保險公司開始進行不動產投資。現階段，我國大部分保險公司均采用不動產直接投資的方式來擴大公司經濟收益，在這一過程中，保險公司應該注重提高資金運用的安全性，營利性和流動性。

保險公司不動產直接投資方式主要包括直接參與以及租賃。直接參與顧名思義就是指保險公司將投資資金直接用來購買房地產，通過房地產的再次銷售或者租賃獲取投資效益，或者保險公司直接投資參與大型基礎設施和工程等項目建設。租賃主要包括經營租賃和融資租賃。針對現階段我國保險公司的實際情況來看，其較為適合采用融資租賃的方式進行不定產投資。因為經營租賃通常期限較長，如果保險公司選擇通過經營租賃的方式進行不動產投資，那么保險公司不僅需要投入較多的資金，同時還需要投入較多的人力。

在國外較為發達的國家直接貸款曾經是一種十分盛行的保險公司不動產投資方式，然而近些年直接貸款在保險公司整體不動產投資中的比例逐漸降低。其主要原因在于運用直接貸款方式進行不動產投資保險公司需要面臨較大的風險，一旦引發風險，就會給保險公司造成巨大的損失，這對保險公司的可持續發展十分不利。因此，我國保險公司在進行直接不動產投資時，應該注重加強對各類風險的防范，以此確保公司的投資收益。

現階段我國保險業主要實行的是分業經營的模式。例如：人壽保險公司與非人壽保險公司均由各自嚴格的經營范疇，兩者之間是絕不可以混合業務經營范疇。現階段，在我國還尚不準許保險公司以金融控股的方式直接參與其他金融機構的經營。所以，我國保險公司在通過直接的方式投資不動產時，應該慎重選擇投資對象，以此提高不動產投資收益的合法性和合規性。

二、保險公司不動產投資現狀

現階段，我國保險公司不動產投資還尚未形成一定的規模，擁有的不動產比例與發達國家保險公司相比還不是很大，大體均為自用或者在《保險法》出臺前，所遺留下來的資產，而這些資產很難成為現階段保險公司獲得利潤的來源。另外，我國相關法律法規對保險公司直接投資股權的資質條件做出了明確的規定，要求保險公司上一會計年度末償付能力充足率不可以低于150%，且投資時上季度末償付能力充足率不低于150%，同時還要求保險公司上一會計年度盈利，凈資產不低于10億元人民幣。我國保險公司在投資不動產時，必須滿足所有的資質條件，然而，我國保險行業還處于起步階段，因此，保險公司不動產投資尚未發展成熟。

三、保險公司不動產投資風險管理的有效策略

（一）強化可持續發展的不動產投資理念

保險公司不動產投資具有周期長、資金大的特點。保險公司在進行不動產投資的過程中，若想有效的規避風險的發生[1]，就需要建立起可持續發展的不動產投資理念。保險公司在做長期不動產投資決策時，公司內部財務部門不僅需要針對投資項目的資金投入要求、項目質量、項目周期以及我國政府相關政策等進行綜合考慮和全面分析，同時還需要對項目的整體投資收益情況和投資成本回收期進行系統的分析，以此更加及時的、準確地掌握保險公司資金流的變化，從而及時的預警和識別風險。當保險公司財務部門發現資本市場和不動產市場出現問題時，應該第一時間做出反應，充分把握住問題的最佳處理時機。另外，保險公司投入的不動產投資到期時，財務部門應該加強銜接準備工作，并及時的選擇優質的項目進行循環不動產投資，全面地落實可持續發展的不動產投資理念。

（二）加強內部控制治理

保險公司在進行不動產投資前，財務部門應該對投資項目展開全面的系統的分析，以此詳細的掌握相關投資項目軟性方面和硬性方面的信息，以此為公司決策層的投資決策提供更加可靠的數據信息參考。并且保險公司在進行不動產投資前，財務部門應該從理論和實操兩個層面進行深入的研究。同時大量地搜集宏觀經濟變動、不動產投資市場、消費市場以及資本市場等情況，尤其是當地的實際發展情況[2]。并針對這些內容進行全面的分析，最終為保險公司決定是否進行不動產投資提供重要的參考數據。保險公司在決策不動產投資時，財務部門應該嚴格遵循以下幾個基本原則：第一，保險公司在選擇投資商業物業時，應該盡量選擇發展較為成熟的物業，并且在分析投資收益時應該將租金回報率作為重點分析對象。第二，科學的、合理的布局與各房地產公司、商業地產的合作戰略。隨著我國政府對保險公司保險資金投資渠道的放寬，不動產證券化產品會繼續豐富，保險公司必須加強內部控制治理，做好充分的不動產投資準備。

（三）合理的選擇投資模式

保險公司在不動產投資的過程中，必須明確是通過自身組建的專業團隊來進行投資管理，還是采用第三方機構來實施不動產投資管理[3]。現階段，我國大部分公司采用的是在公司內部成立專門的管理部門和資產管理公司負責管理不動產投資。該專業團隊必須設置財務部門，財務部門需對不動產投資進行全流程管理，包括投資調研、開發建設、開業運營等，財務必須深入到業務當中。該種不動產投資管理方式的重要優勢在于可以有效地控制風險，降低風險發生的概率。

（四）注重加強對財務工作人員的培養

保險公司若想更好的管理不動產投資風險，就需要加強對財務工作人員的培養。財務工作人員的專業能力和水平直接影響著不動產投資風險管理的效果[4]。在保險公司進行不動產投資的過程中，各個環節中財務工作人員的工作行為都極有可能引發巨大的投資風險。因此，保險公司必須加強對財務工作人員不動產投資風險管理方面知識的學習和培訓，注重提高整體財務工作人員的風險意識，因為財務工作人員在保險公司不動產投資中占據著非常重要的位置。并定期的針對財務工作人員的培訓情況進行考核，針對培訓考核結果較好，且日常工作表現較佳的財務工作人員，應該給予一定的物質獎勵和上升空間。而針對多次考核未通過的財務工作人員應該將其調離目前的崗位或者進行勸退處理，因此為保險公司建立一支專業的、優質的財務工作人員隊伍，從而確保保險公司不動產投資的安全性和收益性。

四、結束語

綜上所述，現階段，我國保險公司不動產投資方式主要為直接投資方式。保險公司在投資不動產的過程中面臨著諸多的風險，保險公司必須強化可持續發展的不動產投資理念，加強內部控制治理，并合理的選擇投資模式，同時注重加強對財務工作人員的培養，以此降低風險發生的概率，從而提高現公司不動產投資的收益，進而推動保險公司更加長遠的發展。