房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策研究

莫莉

（廣西交通投資集團(tuán)南寧高速公路運(yùn)營(yíng)有限公司，廣西 南寧 530022）

一、前言

房地產(chǎn)投資具有投資大、建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)和投資項(xiàng)目不具備流動(dòng)性等主要特點(diǎn)。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)受到很多因素的影響。因此,房地產(chǎn)投資者,為了抓住良好的投資機(jī)會(huì),實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益,我們必須有一個(gè)清晰的理解房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),并采取適當(dāng)措施實(shí)施有效管理。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資實(shí)體直接或間接地在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入,因此，風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，存在風(fēng)險(xiǎn)不僅造成損失，在很多情況下，風(fēng)險(xiǎn)也是一種機(jī)會(huì)[1]。因此，科學(xué)的不確定性對(duì)于快速準(zhǔn)確地識(shí)別房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)因素，認(rèn)真分析和研究各種因素的影響方式和程度，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理具有特殊的意義。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的特點(diǎn)，我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)大致可以分為以下幾類(lèi)。

（一）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩個(gè)方面，一是利率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，一是通貨膨脹帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)就是因?yàn)槔实淖兓M(jìn)口和出口都會(huì)受到影響，進(jìn)而影響成本，造成損失。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)大投資和長(zhǎng)周期投資的行業(yè)，其設(shè)計(jì)規(guī)模足以容納外部融資的范圍，尤其是銀行貸款。當(dāng)利率上升時(shí)，企業(yè)所支付的利息也在增加，資本成本的增加，公司債務(wù)的增加，導(dǎo)致消費(fèi)者欲望的降低，損害了投資者的利益[2]。

通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)具有一定的抗通脹能力，價(jià)格會(huì)上漲。但是，由于需要確定的貨幣購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較小，可能無(wú)法支付不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)值，這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售難以承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）施工風(fēng)險(xiǎn)

施工風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段，這部分主要包括原料價(jià)格，設(shè)計(jì)成本以及人力資源等變動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)[3]。

鋼、水泥、砂、石、磚是建筑中使用的主要材料，鋼的價(jià)格直接影響到總投資額。工程造價(jià)中，建筑材料占70%左右，工期較長(zhǎng)。建筑材料的價(jià)格在不斷地變化。在材料價(jià)格較低的時(shí)候，不可能購(gòu)買(mǎi)所有必要的設(shè)備，而價(jià)格上漲的回落必然會(huì)導(dǎo)致建筑成本的上升，迫使投資者增加投資。

設(shè)計(jì)的變化主要與需求和消費(fèi)者偏好的演變有關(guān)，由于斷開(kāi)等原因造成設(shè)計(jì)變更。在大多數(shù)情況下，設(shè)計(jì)變更常常導(dǎo)致投資的增加。設(shè)計(jì)變更的次數(shù)越多，成本越高，給投資者造成的損失也就越大。

項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量與投資項(xiàng)目密切相關(guān)。工程質(zhì)量控制不好，可能會(huì)導(dǎo)致更好的處理、加固等，從而延長(zhǎng)工期，增加投資。

（三）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目完成后，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求的變化和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不能按計(jì)劃銷(xiāo)售，從而導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)沉淀的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況將會(huì)影響到投資的情況，當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的時(shí)候，投資成本就會(huì)增加。例如，當(dāng)同一類(lèi)型的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)是房地產(chǎn)項(xiàng)目往往是緩慢或被迫以較低的價(jià)格出售，這導(dǎo)致收入下降[4]。

市場(chǎng)需求的不確定性很大，往往給投資性房地產(chǎn)帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)。由于開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，大型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不可避免地會(huì)影響到人們的消費(fèi)需求和消費(fèi)熱情，而這些都是昂貴的。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

上文主要分析了影響房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),因此我們需要開(kāi)展外展活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),完善識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的能力,加強(qiáng)研究,分析和預(yù)測(cè)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)環(huán)境,使風(fēng)險(xiǎn)的有效預(yù)防的起點(diǎn)，會(huì)有投資風(fēng)險(xiǎn)損失最小化。

（一）重視可行性研究，確保投資決策的準(zhǔn)確性

房地產(chǎn)投資決策涉及大筆資金。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的投資，復(fù)蘇需要很長(zhǎng)時(shí)間，并對(duì)投資者產(chǎn)生長(zhǎng)期影響。因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策進(jìn)行可行性研究，并科學(xué)論證，完成擬投資項(xiàng)目，以減少投資決策的盲目性[5]。

（二）評(píng)估投資環(huán)境，選擇最佳投資地點(diǎn)

投資區(qū)位的選擇是降低投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。除了考慮宏觀房地產(chǎn)投資的區(qū)位之外，最好選擇最佳區(qū)位，也就是說(shuō)，在城市中選擇。在選擇投資,我們還應(yīng)該注意投資環(huán)境的要求,研究城市的各個(gè)方面的趨勢(shì)在施工期間的項(xiàng)目及其對(duì)投資項(xiàng)目的影響。

（三）抓住市場(chǎng)和投資機(jī)會(huì)

市場(chǎng)需求是投資的必然前提。分析表明，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)需求大，發(fā)展前景好。但同時(shí)也要看到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，居民消費(fèi)水平不斷提高，市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)也日益變化，具有越來(lái)越多的應(yīng)用價(jià)值。投資者應(yīng)該確保他們的產(chǎn)品被市場(chǎng)使用，確保他們成功。有必要進(jìn)行深入研究，深入挖掘市場(chǎng)需求，找到適合“買(mǎi)”的市場(chǎng)。

（四）關(guān)注投資政策的動(dòng)態(tài)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)政府行為的影響十分敏感。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，不規(guī)范，受發(fā)達(dá)國(guó)家政府政策的影響較大。房地產(chǎn)投資應(yīng)審慎檢討政府對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展及未來(lái)發(fā)展的政策及態(tài)度，并評(píng)估其對(duì)所發(fā)展項(xiàng)目的影響。中國(guó)政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,進(jìn)行了一系列法律、法規(guī)和政策的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),管理,和稅務(wù)頒布,引導(dǎo)和控制標(biāo)準(zhǔn)做總是注意政策和國(guó)家政策的變化,特別是政府的態(tài)度對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展,政策,包括宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家財(cái)政政策、貨幣政策和財(cái)政政策,政策,行業(yè)住房制度的改革,通過(guò)對(duì)各種政策的研究等,這些政策將幫助投資者決定投資的方向發(fā)展,準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)需求,調(diào)整自己的投資策略,以應(yīng)對(duì)變化的政策,有效地控制風(fēng)險(xiǎn)[6]。

（五）完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目管理

建設(shè)是資本投資項(xiàng)目的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，節(jié)約資金的可能性很小，但是增加投資的可能性很大，這就使得房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)在施工中的不確定性。因此，有必要完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)管理。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于企業(yè)發(fā)展是非常重要的。房地產(chǎn)投資具有很多風(fēng)險(xiǎn)，我們可以完善識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)能力，采取必要措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。