淺談房地產開發項目全過程成本控制分析與應用

馮杰

（上海建工房產有限公司，上海 200080）

一、房地產開發項目全過程成本控制的意義

任何一個項目的實施都是需要考慮到它帶來的成本和收益的，而作為房地產項目，更是需要切實考慮到成本及收益，房地產開發項目全過程的成本控制直接與企業的經濟目的相關聯。無論在什么樣的情況之下，降低全過程的成本都是可以增加利潤的。全過程的成本包括有初期的規劃成本，過程當中的實施成本，以及房地產項目竣工之后的維護成本等等。對全過程中每一階段的成本進行有效的控制，嚴格按照相應的管理標準，強化控制成本工作，以保證全過程成本的有效進行，從而使得房地產項目的經濟效益最大化。

二、房地產開發項目成本控制現狀

就目前來看，房地產開發與利用過程中，對于成本的控制不盡人意，部分房地產開發企業對一開始的房產開發策劃就有遺漏，所以導致之后的房產開發成本受到較大影響。甚至有的企業只是在乎施工的時間，施工過程當中的費用以及質量，而沒有考慮到開發階段所需要的成本。我國現今對于房地產行業的規劃并不完善，眾多房地產開發企業缺少科學合理的管理方式，最重要的是絕大部分企業忽視了對成本的管理。正是因為這種不理想的狀態的存在，所以需要盡早對成本的控制做出規劃，建立相關制度對成本的控制進行有效的管理，這樣才能夠讓房地產項目得到更大的提升。

三、房地產開發項目成本構成

（一）土地成本

房地產開發企業在決定開發一片土地的時候，首先要獲得土地的使用權，如果沒有得到土地的使用權，那么這個房地產項目將沒有辦法繼續下去。而爭取到土地的使用權是需要資金的，主要包括有土地的征用費，或者拆遷賠償費用，對人員的安置費用，以及土地出讓金，城市建設費用等等。

（二）工程成本

在房地產項目進行施工之前，需要準備一定的資金，用于項目的設計，可行性分析，對土地進行勘探，保證用水用電的暢通以及規劃平整施工場地等費用。[1]這是屬于房地產開發項目中的工程成本，也是在開發之前必不可少的成本費用。

（三）管理成本

房地產開發項目是必須通過當地政府部門同意的，所以在開發的過程當中，需要按照相關規定，向當地行政部門繳納房地產項目活動管理費[2]，以及經營和組織過程中產生的其他費用。

（四）銷售成本

房地產項目開發過程當中，銷售成本主要是在房產建設過程中以及建成后需要企業投入的廣告宣傳費用，銷售人員的業績工資費用，還有售樓部修建維護的費用等等。廣告宣傳是為了讓這個項目走進大眾，讓人們了解到這個項目，從而吸引更多的客流量，在進行銷售成本的規劃時，與媒體對接，要想辦法盡量降低成本。

（五）其他成本

除開以上四種費用，還包括有稅費、借貸費用、建安工程費、附屬工程費，以及其他一些不可預見的額外費用，例如在施工過程當中人員的傷亡費用、材料浪費導致的額外成本等等。

四、房地產開發項目成本控制應用

（一）如何控制土地成本

房地產項目開發之前，需要對土地的價格進行科學評估，一般來說對土地的評估辦法有比較法、收益法等等，在合理采用這些方法進行估算，然后得到的價格就是最后獲得土地使用權后的目標土地價格。如果是房地產開發企業打算將目標土地修建成住宅區，那么一般就采用成本法，該方法是在對以往已竣工住宅項目各項成本總結分析的基礎上，先形成成本經驗數據庫，然后在對新的目標土地估價時，調用該經驗數據庫，并結合新項目的規劃指標、設計指標對成本模塊進行調整，最終形成新住宅項目的目標土地價格；如果是房地產開發企業打算將目標土地修建成商業區，今后用來租賃，那么就采用收益法，預估自己的成本和收益，然后做出權衡。在進行成本的預估時，要考了多方面的因素，仔細研究，站立在傳統房地產估價的方法之上，進行科學周全的分析。

（二）如何控制實施成本

房地產開發實施過程中，最開始的決策是很有必要的，應當對所有的費用進行一個綜合的分析考慮，設計出多個方案來進行選擇分析，以減少之后的成本。與此同時，我們應該根據最終選擇的方案，來確定整個項目的目標成本。目標成本是指導整個房地產項目經營活動的紅線。在招標投標過程中要做好對目標成本的監督工作，采用一種更加經濟可行的方法，避免以后發生一系列相關問題。工程建設這一部分的耗費是最大的，在施工階段應當招募相關方面的人才，對施工過程進行有效的管理，杜絕出現偷工減料或者浪費材料的事情發生。在保證工程質量的基礎之上節約成本，避免不必要的損失。在房產項目竣工之后，要做好總結，吸取經驗教訓，為以后的工程建設奠定一個良好的基礎。

（三）如何控制銷售成本

如果房地產開發項目已經處在考慮銷售成本的階段，那么就證明這項房地產開發項目已經走近尾聲，在對整個房地產項目進行監管的同時[3]，應當于市場相互協調，廣告的宣傳費用是必要的，只有借助媒體網絡這個平臺，比如：微信公眾號、微博等，才會有更多的人關注到這個項目，然后將房源銷售出去。在銷售的過程當中，銷售人員有著很重要的作用，他們決定著這個項目的價值是否能夠有力的表現出來，控制銷售成本的同時，要關注到是否有合作的伙伴，內外的合作營銷可能會更好的控制銷售成本。

五、結語

房地產開發過程中，必須對成本進行有效的控制，本文研究了房地產開發項目過程中需要考慮到的成本形式，包括土地成本、銷售成本、管理成本、工程成本以及其他成本。還介紹了如何對成本進行有效控制的措施，對于成本的控制其實是無處不在的，而這個過程是需要經過多次商討，是復雜煩瑣的，但確實是必要的，無論是在項目開始之前對資金的規劃，還是項目過程中對資金的合理運用，這些成本管理的環節都是相互聯系，密不可分的，只要掌握了科學合理的成本控制方法，才能使得企業對自身進行調整，使得項目達到預期的效果，促使房地產項目的科學發展。