淺析房地產企業資金管理中存在的問題及措施

文/王慧，山東金澤房地產開發有限公司

目前，我國房地產業的發展速度越來越快，人們對房地產的質量要求越來越高，房地產在經營過程中的壓力將逐步加大。由于房地產行業的規模、資本實力和管理水平都存在局限性。要解決這些問題，必須了解其根本依據。因此，應科學合理地分析房地產業財務管理中存在的問題。

1 房地產企業資金分析

1.1 房地產企業資金來源

房地產企業資金來源主要有三種：第一種是自有資金。一般用于支付土地價格、稅前費用和政府費用。第二種是借款，主要借款資金為金融機構貸款、債券發行和信托貸款。根據現行規定，當項目自有資金投資達到項目總投資的35%且四證齊備后，即可申請項目貸款。第三種是銷售回款額，銷售回款指從業主處收取的房屋款。房地產企業及時將銷售房屋的資金收回，使得資金正常流轉，逐步償還項目貸款。

1.2 房地產企業資金特點

房地產企業資金主要有兩大特點：（一）資金管理的復雜性，房地產企業在各行中涉及的開發經營范圍較廣、而且項目的周期較長，這樣資金在短期會收回不了。同時，由于所屬公司地域分散，資本管理鏈較長。它往往受到國家宏觀政策因素的影響，也受到社會經濟因素的影響，因此，資金籌集的績效比其他行業更為復雜。（二）資金運作的互補性，房地產開發投資分階段進行。房地產企業采用分期投資方式，逐步將本期資金收回。回收的資金可以繼續開發房地產項目，最大限度地利用資金。

2 房地產資金管理問題分析

2.1 資金預算管理制度不健全

由于部分房地產企業對資金管理不夠重視，不知道資金預算管理是否到位，沒有建立健全資金預算管理制度，導致成本增加。房地產企業專家沒有科學分析出房地產經濟環境和消費趨勢，以至于消費者的購買能力和市場出現供不應求或供過于求。房地產項目施工進度與銷售進度有很大的差距，使得項目投資不合理，資金鏈盲目擴大，讓房地產企業的投資難以獲得合理的回報，這會讓企業出現財務危機。所以建設完善的房地產企業資金預算管理制度是目前房地產行業的重要事項。

2.2 單調融資形式

目前，中國的房地產企業，尤其是中小型企業，他們幾乎不可能通過債券和股票來籌集資金。其主要融資方式只能依靠銀行等金融企業的貸款，這種單一的融資方式給房地產企業的運用和發展極為不利，讓整個企業的融資風險高。單一的融資形式也會讓房地產企業相關成本提高，造成不必要的浪費。

2.3 資金管理模式落后

大多數房地產企業在資金預算管理方面設置了管理制度，但在執行中，沒有完全制度化，造成預算與實際之間的差距，這很大程度上影響資金不能正常周轉。房地產企業一般有多個項目同時開發，每個負責項目的團隊通常需要設立單獨銀行賬戶，但這樣就導致了資金分散，公司資金周轉不開，更高的單位很難掌握和理解資金的使用。資金管理模式的落后讓房地產企業賬戶流動資金出現嚴重的問題。

2.4 資金使用缺乏監督激勵機制

大多數房地產企業即使設置了資金預算管理制度，但不注重資金預算的執行，沒有定期檢查資金的流轉情況，對資金的使用沒有全面深入的了解，預付賬款、其他應收款和應付賬款、其他應付款不能一個一個地跟蹤和管理，也不能鏈接以最快地回收速度。大多數房地產在資金管理和控制方面沒有相應的獎懲激勵制度，缺乏對資金使用的預算管理和過程控制。

3 解決房地產資金管理問題措施

3.1 合理安排施工進度

在工程施工前，設計單位應根據工程的具體情況，安排整個工程各環節的施工周期，以保證工程在施工過程中順利進行。在施工階段，如果出現一些因素影響工程進度，管理者應對問題進行合理的分析，并制定解決方案。為了保證工程質量，同時盡量減少資金投入。確保超額資金不會對企業造成財務風險。跟進施工進度，減少各施工環節出現的問題，以免帶來不必要的成本損失。

3.2 完善資金管理制度

房地產企業需在財務部門設立資金管理崗位，專人管理企業的資金，對企業資金的經營、收支、投融資進行全面預算。在此基礎上，根據項目實施的具體情況，制定資金使用計劃，確保重要項目的及時完成和融資。財務部門要設立專戶，定期跟蹤管理項目資金的使用情況，從而讓企業的資金能夠合理使用。

3.3 優化資本機構降低融資風險

在房地產資金管理問題中，存在融資風險，所以我們需要優化資本機構降低融資風險。雖然負債階段的經營效果會給企業帶來良好的經濟效益，但并不能理解為負債越多越好。企業應在提高企業經濟效益的基礎上，降低融資風險。對于房地產，我們可以用自己的信用或土地抵押貸款給銀行。在經營過程中，我們可以充分發揮財務杠桿作用，增加企業的收入，在一定程度上，我們可以穩定地管理財務風險，避免由于盲目使用資金，財務風險變得越來越嚴重。

4 結論

綜上所述，房地產企業在資金管理方面的問題一直是在不斷改進和完善的，本文從合理安排施工進度、完善資金管理制度、優化資本機構降低融資風險來解決房地產在資金管理問題，找出資金來源和使用的最佳經濟效益，建立有序的房地產資金管理制度和政策，提高房地產企業資金使用效率。