物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理問題探析

吳潔

（江蘇財(cái)經(jīng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，江蘇 淮安 223001）

我國的物業(yè)公司的產(chǎn)生是隨著房地產(chǎn)業(yè)的日益完善而產(chǎn)生的，其歷史較短，缺乏足夠的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，因此，在物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理實(shí)務(wù)中存在一些不足之處有待完善。

一、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問題

（一）財(cái)務(wù)基礎(chǔ)薄弱

大部分物業(yè)公司的規(guī)模較小，未配備專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)薄弱。一方面，建賬效率不高，沒有根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)賬目的分配；另一方面，原始憑證不完整，可能導(dǎo)致原始數(shù)據(jù)不夠真實(shí)，由于大部分物業(yè)公司企業(yè)規(guī)模較小，缺乏高素質(zhì)的會(huì)計(jì)人員。部分物業(yè)公司通過代賬公司代賬，沒有專職會(huì)計(jì)人員。這就造成原始憑證收集不完整，例如一些重要業(yè)務(wù)存在合同缺失的現(xiàn)象。基于此，將會(huì)給會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性和精準(zhǔn)性帶來不利影響，不能將物業(yè)公司財(cái)務(wù)情況進(jìn)行體現(xiàn)，給財(cái)務(wù)管理人員的工作帶來了阻礙。

（二）財(cái)務(wù)管理工作不規(guī)范

物業(yè)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)的配套公司存在，歷史較短，多數(shù)情況下財(cái)務(wù)管理工作直接沿用房地產(chǎn)企業(yè)的制度，并未考慮行業(yè)特性。多數(shù)物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表的編制僅僅為了滿足報(bào)稅需求，物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表太過籠統(tǒng)， 沒辦法滿足股東、管理層、債權(quán)人、業(yè)主等不同方面的信息要求。物業(yè)公司在預(yù)算編制、成本管理、營運(yùn)管理、資金管理方面的財(cái)務(wù)管理工作投入精力較少，未能為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供良好的支撐。

（三）資金管理水平不高

資金問題是制約物業(yè)公司發(fā)展的重要因素之一，企業(yè)現(xiàn)金流量的大小在日益激烈的競爭環(huán)境中對(duì)企業(yè)的發(fā)展有重大影響。一方面，由于大部分物業(yè)公司企業(yè)規(guī)模較小，較難獲取融資，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)貸款認(rèn)證主要以不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量為主。另一方面，再加上物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作人員的專業(yè)素養(yǎng)不高，在做現(xiàn)金預(yù)算、投融資管理方面工作時(shí)，成效較差。

（四）收入來源單一

物業(yè)公司收入來源單一。物業(yè)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入是征收物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入和物業(yè)管理收入，與其他行業(yè)相比，收入來源較為單一，且多數(shù)物業(yè)企業(yè)的管理人員學(xué)歷不高，企業(yè)管理水平不高，拓展業(yè)務(wù)能力有限。相比于其他企業(yè)而言物業(yè)公司能進(jìn)行投資的項(xiàng)目比較少，由于對(duì)資金的運(yùn)營能力不足，營運(yùn)資本管理較弱，這會(huì)造成短期的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)增加。

（五）缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員

物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理精細(xì)化程度不高，從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)一般。在物業(yè)管理行業(yè)，從業(yè)者的收入普遍不高，收入低則難以吸引高素質(zhì)人才。專業(yè)財(cái)務(wù)管理人才的缺乏，使得一些物業(yè)公司在開展財(cái)務(wù)管理以及會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，應(yīng)用的方式過于滯后，部分企業(yè)仍然采用人工核算的方式，信息化水平低下。這不僅會(huì)消耗大量時(shí)間，同時(shí)還無法保證會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性，難以為提供專業(yè)的運(yùn)營管理意見。

二、物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理工作優(yōu)化對(duì)策

（一）完善財(cái)務(wù)管理制度

物業(yè)管理公司應(yīng)將建立健全財(cái)務(wù)管理制度作為階段的主要工作任務(wù)。結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的特性，分模塊制定精細(xì)化的財(cái)務(wù)管理方案。按照預(yù)算管理、投融資管理、營運(yùn)資金管理、利潤分配管理以及日常的臺(tái)賬管理和資金收支管理等模塊劃分財(cái)務(wù)管理工作，并制定明確的工作流程與管理制度。例如在資金收支模塊中，物業(yè)費(fèi)的及時(shí)收取以及收款過程的規(guī)范尤為重要。在收款管理方面，收款標(biāo)準(zhǔn)、交款期限、及時(shí)記賬、規(guī)范開票、報(bào)表管理等領(lǐng)域都要做到精細(xì)化管理并且及時(shí)監(jiān)督，減少收款管理不規(guī)范給企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)利益流出。此外，物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中，要做到具體情況具體分析，結(jié)合物業(yè)企業(yè)自身特點(diǎn)以及本地的行業(yè)環(huán)境，構(gòu)建與自身相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理制度。例如常見的水電費(fèi)管理、物業(yè)管理、空置房管理等常規(guī)管理業(yè)務(wù)，物業(yè)管理公司可制定對(duì)應(yīng)的分支管理細(xì)則。并根據(jù)不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，明確管理調(diào)控及財(cái)務(wù)管理指標(biāo)。同時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)認(rèn)識(shí)到備查賬簿在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，因此每間隔一定時(shí)期應(yīng)進(jìn)行財(cái)務(wù)資料核對(duì)。并對(duì)各項(xiàng)收入進(jìn)行自我檢查，以保證賬簿信息與實(shí)際管理信息一致。

（二）加強(qiáng)成本核算

成本核算是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的根基，在物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理制度制定階段，物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)以成本管理為核心，分析現(xiàn)階段企業(yè)運(yùn)行中的主要經(jīng)營成本，制定合理的成本管理制度。從物業(yè)服務(wù)成本和人力成本兩個(gè)維度出發(fā)，在物業(yè)服務(wù)成本管控費(fèi)方面，及時(shí)加強(qiáng)信息化管理，利用人工智能技術(shù)提供物業(yè)服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與成效，減少多次服務(wù)的成本；在人力成本管理方面，物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理部門可以節(jié)約成本為原則，一方面要精減員工，選派員工參加職業(yè)技能培訓(xùn)，提升物業(yè)服務(wù)技能和提高工作效率，從而達(dá)到以最低人工成本獲得最高收益的目的。

（三）加快企業(yè)信息化建設(shè)步伐

物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)加快企業(yè)信息化管理進(jìn)程。企業(yè)規(guī)模較大的公司可以進(jìn)行物業(yè)管理平臺(tái)的開發(fā)。通過編程自動(dòng)生成基礎(chǔ)組件及結(jié)構(gòu)清晰的代碼，支持分布式管理，可幫助物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理部門輕松應(yīng)對(duì)繁雜的財(cái)務(wù)管理?xiàng)l目及信息。在財(cái)務(wù)軟件方面，選取合適的財(cái)務(wù)管理軟件并及時(shí)更新版本。手工賬的方式使得財(cái)務(wù)管理效率低下，財(cái)務(wù)軟件不僅能讓資金支出與收益的流水、賬目核算、賬冊(cè)等工作均要在信息化技術(shù)之下有序進(jìn)行，而且便于財(cái)務(wù)分析。提高財(cái)務(wù)軟件分析、匯總數(shù)據(jù)，可以生成財(cái)務(wù)報(bào)表以及報(bào)表相關(guān)的指標(biāo)數(shù)據(jù)，引入財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)還能及時(shí)提醒物業(yè)公司運(yùn)營中的各項(xiàng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，輔助管理層做出決策。

（四）拓展業(yè)務(wù)提升盈利

物業(yè)企業(yè)的主要收入來源是征收物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入和物業(yè)管理收入，企業(yè)收入來源單一。若遇上業(yè)主不愿意繳納物業(yè)費(fèi)的情況則會(huì)對(duì)物業(yè)企業(yè)的盈利造成很大影響。為改變依賴單一收入來源的情形，物業(yè)企業(yè)應(yīng)合理利用自身資源拓展業(yè)務(wù)。利用所管理的物業(yè)的客戶資源，與家政、保潔、裝修、綠化、智能家居產(chǎn)品等商戶合作，為業(yè)主提供服務(wù)。還可以進(jìn)行廣告位招租，獲取廣告費(fèi)收入。如電梯廣告位，小區(qū)公告欄廣告位，也可以在構(gòu)建的智能物業(yè)管理系統(tǒng)上進(jìn)行廣告招租。

（五）加強(qiáng)資金管理

首先，做好閑置資金利用工作，選取適宜的投資理財(cái)方式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司現(xiàn)有資金的保值增值。其次，物業(yè)企業(yè)應(yīng)將資金實(shí)行統(tǒng)一集中管理，健全專項(xiàng)資金管理工作，做好專款專用，大額資金支出要結(jié)合企業(yè)的長遠(yuǎn)規(guī)劃，管理層集體決策。融資方面，涉及大額貸款的，要充分分析企業(yè)的還款能力，合理規(guī)劃資金結(jié)構(gòu)，合理使用資金。

（六）提升財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)素養(yǎng)

在人員隊(duì)伍方面，首先是財(cái)務(wù)管理部門需要引進(jìn)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人才。招聘一些具有豐富的物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理人員，同時(shí)要求具備及時(shí)持續(xù)學(xué)習(xí)的能力，能夠?qū)翌C布的最新財(cái)務(wù)與稅收政策有解讀和運(yùn)用的能力。物業(yè)公司還應(yīng)組織員工培訓(xùn)，學(xué)習(xí)最新的電子信息技術(shù)，提升智能化辦公水平，并定期考核。鼓勵(lì)財(cái)務(wù)管理人員參加職稱考試，拓展專業(yè)能力。其次在財(cái)務(wù)工作人員的管理人員方面，物業(yè)公司的會(huì)計(jì)人員需要多了解財(cái)務(wù)工作內(nèi)容、物業(yè)質(zhì)量監(jiān)管的要點(diǎn)等。在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)部控制工作時(shí)要及時(shí)監(jiān)督財(cái)務(wù)人員的工作情況，如果發(fā)現(xiàn)問題需要及時(shí)指出，并上報(bào)給上級(jí)主管部門，及時(shí)對(duì)相關(guān)違規(guī)違法行為做出處理。最后，引入激勵(lì)機(jī)制，提升財(cái)務(wù)人員的工作積極性。當(dāng)前我國企業(yè)主要采用薪酬激勵(lì)最為激勵(lì)的主要方式，給員工帶來了直接的經(jīng)濟(jì)收益。然而這樣的激勵(lì)方式容易促使員工追求更高的薪酬忽視企業(yè)的長期發(fā)展而尋求短期的效益，可以采用股權(quán)激勵(lì)與薪酬激勵(lì)相結(jié)合的政策，從而將員工的個(gè)人利益和企業(yè)的利益捆綁，促進(jìn)企業(yè)長遠(yuǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

三、結(jié)論

本文分析了現(xiàn)階段物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理中存在財(cái)務(wù)基礎(chǔ)薄弱、財(cái)務(wù)管理工作不規(guī)范、資金管理水平不高、收入來源單一和缺乏專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員等問題，提出了完善財(cái)務(wù)管理制度、加強(qiáng)成本核算、加快信息化建設(shè)步伐、拓展業(yè)務(wù)提升盈利、加強(qiáng)公司資金管理和提升財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素養(yǎng)等建議。