房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理優(yōu)化探析

賈麗芳

（銀川建發(fā)集團股份有限公司，寧夏 銀川 750004）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的研究背景

市場形勢多變，一個企業(yè)想要健康發(fā)展必定要有雄厚的資金作為后備支撐。資金的有效管理關(guān)乎整個企業(yè)的平穩(wěn)運行，與企業(yè)最終獲取收益存在密切關(guān)聯(lián)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保障在市場中的發(fā)展地位，就要重視對企業(yè)資金的管理。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理主要是存在于房地產(chǎn)項目的開發(fā)運營活動中，項目運行周期較長，占用資金的時間也就相對較長，因此對資金進(jìn)行合理有效的管理，關(guān)乎企業(yè)在市場發(fā)展的關(guān)鍵。目前國家針對我國的房地產(chǎn)市場出臺了相關(guān)調(diào)控措施，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)化管理已經(jīng)是大勢所趨。

案例:中民投誕生于2014年8月21日，成立伊始便被冠以“民營投資航母”。當(dāng)時中民投手中的幾把“金字鑰匙”分別是國務(wù)院批準(zhǔn)、全國工商聯(lián)牽頭發(fā)起、59家行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)聯(lián)合設(shè)立和3000億元的授信。2014年11月18日，中民投聯(lián)合外灘投資、佳渡置業(yè)以248.5億元的總價、35392元/平方米的樓板價拿下董家渡項目，為上海總價“地王”、全國總價第二高的地塊。該項目占地面積12.67萬平方米，容積率5.54。項目總建筑面積119.9萬平方米。但由于不斷出現(xiàn)流動性危機，中民投最終失去了董家渡項目。2017年的一場流動性危機，使得中民投變賣了項目公司45%股權(quán)予安信信托；2018年下半年，中民投再遇流動性危機，再度變賣50%股權(quán)給綠地。這個項目剩余的5%股權(quán)，則屬于上海黃浦區(qū)國資委旗下的上海外灘投資開發(fā)有限公司。這個案例反映了即使有強勁的資金實力，也一定要有契合的現(xiàn)金流管理與企業(yè)發(fā)展規(guī)劃相匹配，如果資金不進(jìn)行合理分配，一旦遇到風(fēng)險因素，極易造成企業(yè)投資功虧一簣。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的特殊之處

1、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)融入風(fēng)險性考量

首先，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬于資金需求量大、資金周期性長的資金密集型企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)動輒上億元的巨額資金量的投入，從土地獲取到工程建設(shè)階段再到銷售回款，資金周期較長，期間需要金融機構(gòu)提供穩(wěn)定的資金來源。而融資政策是國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的有效手段，所以融資風(fēng)險是房地產(chǎn)資金預(yù)算中的必要要素。再則，因房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為不動產(chǎn)，不能移動的特性使房產(chǎn)的變現(xiàn)受地方人口、經(jīng)濟、政策、同行業(yè)競爭等市場因素的影響非常大。例如有些地區(qū)出臺了相關(guān)限購政策，導(dǎo)致房產(chǎn)銷售陷入困境，資金回流遇到阻礙。企業(yè)經(jīng)營資金預(yù)算應(yīng)充分考慮市場風(fēng)險，對市場風(fēng)險不預(yù)先進(jìn)行有效的預(yù)防以及解決，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理陷入困境。

2、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理復(fù)雜多變

因為開發(fā)項目的類型不同，如常見的住宅、商業(yè)、寫字樓、綜合體，新生代項目如產(chǎn)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)等等，不同項目類型的投資方式和變現(xiàn)方式不同，產(chǎn)生的資金流特性不同，所以房地產(chǎn)資金管理復(fù)雜多變。資金管理的多變性和復(fù)雜性，市場行情的不可預(yù)測性，都對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提出的挑戰(zhàn)。

3、資金往來較為特殊

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場發(fā)展過程中依靠的不只企業(yè)自身的能力，還需要憑借業(yè)務(wù)鏈行業(yè)企業(yè)的助力。例如為了推動項目的完成，就要同建筑建材、鋼鐵冶金等行業(yè)建立合作關(guān)系，以及在工程招標(biāo)談判中提出墊資具體要求。市場環(huán)境下，一個房產(chǎn)項目可能涉及多方參與者，例如投資方、策劃運營方、購房人，房地產(chǎn)企業(yè)，彼此間頻繁的資金往來。在這個過程中如果資金關(guān)系處理不當(dāng)將會給企業(yè)發(fā)展帶來風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理中存在較多問題

1、投資決策的分析過程缺乏合理性，現(xiàn)金流風(fēng)險管理意識不強

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)從80年代起步至今發(fā)展30余年，在進(jìn)入21世紀(jì)后更是蓬勃發(fā)展，黨中央、國務(wù)院一系列指示將房地產(chǎn)作為新經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，企業(yè)流動資金相對寬松，行業(yè)企業(yè)對資金流斷裂風(fēng)險意識不夠，投資者在投資選擇的過程中偏重關(guān)注營利性，資金管理能力提升意識不強。但市場和國家管控政策已發(fā)生巨大變化。目前國家確定“房只住不炒”導(dǎo)向。國家救助房地產(chǎn)的可能性基本不存在。企業(yè)若還存在于盲目擴張投資的戰(zhàn)略，忽視現(xiàn)金流情況的變化，就很可能面臨現(xiàn)金流的壓力。2019年10月銀保監(jiān)督局發(fā)布通知強調(diào)，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等禁止性領(lǐng)域，受影響最大的是中小房企，企業(yè)現(xiàn)金流受到嚴(yán)峻考驗。

2、現(xiàn)金平衡預(yù)算編制缺乏全程控制、脫離實際經(jīng)營

造成問題的主要原因之一是企業(yè)沒有預(yù)算管理體系，業(yè)務(wù)部門沒有參與資金預(yù)算編制過程，僅憑財務(wù)部門閉門造車。企業(yè)資金預(yù)算管理浮于表面，成為財務(wù)部門報表報送的一個過場。其二，現(xiàn)金流管理考核機制不健全。企業(yè)因考核指標(biāo)不明確或不科學(xué)，沒有有效調(diào)動業(yè)務(wù)口融入現(xiàn)金流管理的積極性。

3、自有資金不足缺乏償債能力

房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目的運轉(zhuǎn)過程中，企業(yè)自有資金占比是企業(yè)在市場中經(jīng)濟實力的體現(xiàn)，同時也代表企業(yè)在風(fēng)險帶來時的抗壓能力。我國的房產(chǎn)企業(yè)的自有資金一般都在滾動投資，流動資金不斷壓縮，所以缺乏風(fēng)險應(yīng)對能力。在市場經(jīng)濟上行階段，銷售回款較快，經(jīng)營資金流量較充裕；在經(jīng)濟放緩的情況下，銷售市場不理想，企業(yè)資金沉淀在存貨上，面對金融政策收緊，企業(yè)或加大房產(chǎn)抵工程款比例，甚至采取拖欠工程款的形式，導(dǎo)致合作關(guān)系惡化、信譽受損，形成經(jīng)營惡性循環(huán)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的具體優(yōu)化措施

（一）加強資金的預(yù)算管理能力

房地產(chǎn)項目進(jìn)入市場運行后需要大量的資金投入，實行資金在企業(yè)的循環(huán)使用，需要企業(yè)加強資金的預(yù)算管理能力，重點做到以下幾點：其中，房地產(chǎn)要對企業(yè)的經(jīng)營模式進(jìn)行合理規(guī)劃，從而制定出科學(xué)合理的資產(chǎn)管理體系，不僅能夠?qū)ζ髽I(yè)面臨的風(fēng)險能夠進(jìn)行有效的預(yù)防，而且也能利用這些資金實現(xiàn)更多的收益，這也是對企業(yè)的資金進(jìn)行優(yōu)化管理的主要原因。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對營業(yè)資金進(jìn)行優(yōu)化管理是要把企業(yè)的“現(xiàn)金流”作為重點，建立起一個包含預(yù)算資金的編制、執(zhí)行、監(jiān)控、考核項目的管理體系。

資金在進(jìn)行預(yù)算編制過程的中，要注意切合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展實際，把資金管理作為主要考慮因素，將企業(yè)項目經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)中都加入預(yù)算因素，對項目中每個環(huán)節(jié)的資金投入都實行嚴(yán)格地把控，將企業(yè)的成本降到最低，從而降低風(fēng)險輸出。在預(yù)算的執(zhí)行過程中，通過專門的執(zhí)行部門實施，并且嚴(yán)格按照計劃的標(biāo)準(zhǔn)對資金的執(zhí)行進(jìn)行嚴(yán)格的控制。如果某些項目實際執(zhí)行數(shù)額超出預(yù)算，就要針對預(yù)算外部分的資金投入進(jìn)行嚴(yán)格的審批。

（二）對資金集中管控、嚴(yán)格監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投資集中在開發(fā)前期，回款集中開發(fā)后期，對于項目滾動式開發(fā)的企業(yè)，采用集團內(nèi)資金調(diào)撥集權(quán)模式，是提升資金使用效率的有效手段。這就要求企業(yè)首先在組織機構(gòu)設(shè)置時，將融資、財務(wù)、投資納入統(tǒng)一資金管控體系，才能在整體戰(zhàn)略下，錯峰投資，提高資金周轉(zhuǎn)速度。其次，企業(yè)可按自身條件選擇采用銀行自動歸集方式和下級公司主動歸集方式，以收支兩條線形式控制資金，以達(dá)到積少成多，集中優(yōu)勢資源多收益的作用。并且要求企業(yè)的各個部門保證資金的利用效率。通過運用資金結(jié)算系統(tǒng)和資金管理模塊，嚴(yán)格把控資金流向，在幾個項目同時運轉(zhuǎn)時，規(guī)避資金風(fēng)險。

房地產(chǎn)不同于其他行業(yè)，它受到較多外部限制，這些不確定的因素給企業(yè)的資金帶來一定的威脅，優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)必須建立科學(xué)的資金管理制度，在資金管理中考慮風(fēng)險。要求企業(yè)各部門對潛在風(fēng)險因素進(jìn)行摸底調(diào)查，進(jìn)而研究出相關(guān)的應(yīng)對措施，保障企業(yè)資金都能夠平穩(wěn)運轉(zhuǎn)。

建立引進(jìn)內(nèi)外部審計模式，對資金使用情況、計劃執(zhí)行情況進(jìn)行定期核查，保障資金管理的力度。

（三）精進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷手段

項目建成之后進(jìn)入市場銷售階段，這也是市場投入資金回流的最主要方式，所以要著重注意房產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)，只有將建造完成的房產(chǎn)項目成功銷售出去，項目的價值才能夠得實現(xiàn)，企業(yè)的營業(yè)資金才能夠進(jìn)行下一環(huán)節(jié)的運轉(zhuǎn)。所以企業(yè)在市場中要對市場行情進(jìn)行精準(zhǔn)定位，制定特色的營銷模式，將建造完成的商品房盡快銷售出去，促進(jìn)資金的回流速度，從而能夠保障企業(yè)擁有一定的資金預(yù)防風(fēng)險能力，優(yōu)化企業(yè)的資金管理水平。

（四）優(yōu)化房產(chǎn)企業(yè)中的資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)能否有一個科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)關(guān)系到企業(yè)持續(xù)經(jīng)營及未來發(fā)展。一方面，因負(fù)債的節(jié)稅效應(yīng)，企業(yè)通過負(fù)債達(dá)到財務(wù)杠桿效應(yīng)，降低企業(yè)綜合資本成本，所以企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身條件綜合考慮適度的長短期負(fù)債以及配比。同時，調(diào)控之下，房企必須通過創(chuàng)新型融資方式拓寬融資渠道。要實現(xiàn)最佳資本結(jié)構(gòu)，擁有多元化的融資渠道是最重要的環(huán)節(jié)。目前，按融資工具監(jiān)管部門不同，融資方式可以分為兩類，一類為銀保監(jiān)會監(jiān)管的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品，包含銀行貸款、信托、保險資金、ABN和融資租賃；另一類為證監(jiān)會監(jiān)管的融資產(chǎn)品，如公司債券、房地產(chǎn)私募基金、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（ABS、CMBS、REITS）。隨著存量市場的不斷擴大，許多優(yōu)秀房企已在嘗試運用資產(chǎn)證券化方式激活存量資產(chǎn)，使缺乏流動性的存量資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流，并達(dá)到優(yōu)化資本負(fù)債結(jié)構(gòu)的目的。

四、結(jié)語

當(dāng)前市場化境下，資金對于房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營猶如“血脈”一樣重要，是每個房產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵，所以對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金進(jìn)行優(yōu)化管理是大勢所趨。目前房產(chǎn)企業(yè)的利潤空間越來越小，在銷售凈利率一定的情況下，按杜邦分析原理，要提高凈資產(chǎn)收益率，必須在通過項目管理快速推進(jìn)建設(shè)的同時，重視資金周轉(zhuǎn)率。但是發(fā)展過程中發(fā)現(xiàn)，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在資金的優(yōu)化管理方面很多都存在不足，這也是今后每個企業(yè)都要著重關(guān)注的問題。