強金融監管形勢下住房金融服務及創新發展策略探究

吳翠仙

（江西省新余市房屋置業擔保有限公司，江西 新余 338000）

引言

近年來國家對于房地產企業的去杠桿控制力度持續加強，針對房地產金融業務的違規行為予以重點整治與嚴厲打擊，房地產行業面臨的經營與融資環境不容樂觀。在中國銀保監會于2019年10月23日下發的《補充規定》中將住房置業擔保業務納入監管范圍，對房地產行業住房金融服務的創新提出了具體要求。

一、強金融監管的主要表現與影響分析

（一）主要表現

日前中國銀保監會與發改委等多家單位聯合印發了《關于印發融資擔保公司監督管理補充規定的通知》，該《補充規定》提出將住房置業擔保機構納入到監管要求中，標志著對房地產金融業務風險從嚴控制程度的進一步加深。強金融監管的最顯著特征為從嚴的金融監管政策，嚴格禁止違規的理財或信貸資金流入房地產領域，督促房地產融資擔保業務實現合規經營，針對違反房地產行業政策的行為予以深化整治與嚴厲處罰。在此背景下，督促房地產行業更應秉持審慎意識經營住房金融業務，呈現出全新的發展面貌[1]。

（二）對住房置業擔保工作的影響

隨著國家宏觀經濟調控、住房市場發展和全面深化改革的部署，住房置業擔保行業面臨著由房地產市場下行帶來的擔保業務量減少與風險增大的多重壓力，政府職能部門在住房擔保規范監管方面也提出了進一步改革的新要求，在金融監管形勢從嚴、房地產調控升級的影響下，住房置業擔保工作也面臨著全新的發展形勢。

1、房貸政策變化導致業務量減少

房地產調控政策加強，公積金業務增長減速。隨著監管趨嚴，銀行通過表外渠道給房地產違規輸血的風險將全面增大，房企未來的資金成本和資金鏈承受著更大的壓力。監管對于違規涉房貸款不斷壓縮，有消息稱某省聯社要求嚴格落實房地產調控政策，房地產貸款占比高于20%的農商行不得以任何方式新增房地產貸款。與此同時，部分貸款機構也將信貸政策進行了調整，個人住房貸款業務量普遍下降明顯。

2、擔保風險增大

一是房地產項目頻繁出現資金斷裂問題，期房風險增大。在銷售回落、銀行信貸收緊等因素的影響下，房地產企業在2018年后的債務兌付壓力顯著劇增，多數企業進入償債高峰期，相應對其經營能力構成一定影響[2]。房地產調控持續密集，融資成本提高，導致房企融資面臨四面楚歌的困局。據人民法院網站消息，截至2019年10月27日，宣告破產的房企增加至408家，地產貸款增速連續14個月回落。二是受宏觀經濟影響，部分借款人經濟收入存在不穩定的情況，還貸困難。

3、金融業務模式轉變

在2017年12月20日中央經濟工作會議中指出，要“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，該意見的發布為住房租賃市場的發展創設了良好的政策環境，在政策支持與商業銀行的引領下，住房租賃市場步入了發展增速期，對于傳統住房金融服務工作提出了創新的要求。與此同時，諸如房地產投資信托基金REITs、抵押貸款證券MBS 等新型金融產品逐漸開始涌現，房地產企業債券銀行間融資開始逐漸增長，標志著銀行間融資對房地產領域的逐步放開，為房地產行業帶來了全新的發展機遇。

二、強金融監管形勢下住房金融服務的創新發展策略探討

（一）強化依法合規經營意識，全面把握風險隱患

監管政策的落地，從法規層面對住房貸款擔保提出了全面具體的監管標準，敲響了住房置業擔保行業的警鐘。在我國房地產市場劇烈波動、行業風險漸趨增大的背景下，相關從業人員務必要著力尋求住房金融服務的創新發展路徑，結合國家政策、調控手段與長效機制推進房地產融資結構的調整，更好地強化房地產行業的綜合競爭力與風險抵御力。一方面，應秉持依法合規經營理念開展現有住房置業擔保工作，按規向監督管理部門申領經營許可證、調整自身經營范圍，依法合規履行自身所承擔的擔保責任，并自覺接受相關部門的監督。與此同時，住房置業擔保機構應基于內控管理實效強化對自身的經營管理，完善內控管理制度與約束機制建設，對照相關規定針對各業務運作流程進行逐一排查，尤其需加強對關鍵控制點的嚴格控制，借此徹底扭轉以往“唯市場論”、規劃經營風險，實現依法合規經營目標。另一方面，還需在企業內部針對房地產金融風險建立專項排查小組，安排專人落實風險自查、實時監測管理與實地調研，綜合運用信息管理平臺獲取行業內部的房地產項目風險信息，實現對風險隱患的嚴格防范，保障企業按時、足額收回融資。

（二）嚴格跟隨國家政策變化，探索全新商業模式

鑒于政策環境變化將直接影響到房地產市場及其相關行業的變化，因此住房置業擔保機構應確保實現對國家政策變化趨勢的動態追蹤，助推多渠道保障、多主體供應、租購并舉的住房制度建設，探索政策性住房擔保業務。結合自身業務經營狀況、住房金融服務情況進行現有業務機制的調整與創新，在國家不斷加強對房地產信托投資基金支持力度的背景下，加快推進自身商業模式的轉型，積極介入房地產信托投資基金領域，奪取更多的市場份額，為其新型商業模式的發展打下良好基礎。同時，積極服務于租購并舉住房制度，創新住房租賃服務模式。在國家對住房租賃市場支持力度不斷增加的背景下，企業還應加強對房價變化機制、居民租房意愿等信息的調查與綜合分析，精準把握住房租賃市場的后續市場空間與發展潛力，借助國家政策優惠進一步拓寬其商業模式覆蓋領域，朝向住房租賃市場全面邁進。以中國建設銀行為例，該銀行積極運用金融手段推動住房租賃市場的建設發展，對此住房置業擔保機構可與這類商業銀行構建合作關系，借鑒其開放共享平臺與配套金融產品，利用新型住房金融模式助力企業自身實現發展方式與商業模式的轉變[3]。

（三）建立多元金融服務格局，加快業務產品創新

一方面，住房置業擔保機構可借鑒國外企業的發展經驗，建立多元化金融服務格局，借助政府力量增強自身在居民心目中的擔保資質，打造行業口碑、贏得大眾信任；同時加強與保險公司間合作機制的建設，由保險公司參與到現有房屋抵押貸款業務中，便于降低企業自身的經營風險與金融業務創新風險；配合管理公司的建立，吸引更多投資者融入到住房金融服務創新領域，促使更多資金流入房地產行業，以此緩解其資金鏈緊張情況與償債壓力，更好地拓寬行業發展前景。

另一方面，還需進一步加強金融產品創新力度，將證券納入到住房金融服務體系中、減輕銀行壓力，利用金融創新產品幫助投資者規避風險，通過整合銀行、信托模式降低銀行風險，拓寬房地產金融服務的資金流通渠道，更好地推進住房置業擔保機構的長效發展機制建設。

（四）完善擔保風險管理體系，增強風險抵御能力

首先，從準入機制層面入手，加強對客戶資質的識別與審核，加強對進入市場、項目的篩選，擇優選取區域、項目與市場，基于業務前端加強風險把控。

其次，加強建設核心業務科學技術手段，打造高素質創新型人才隊伍。不管政策和環境如何變化，應始終推進業務產品體系的創新和調整，提高其風控能力和水平，強化住房置業擔保可持續發展的核心競爭力。

再次，應在保證賠付能力的基礎上，根據自身的財務政策對風險準備金的提取比例進行調整。住房置業擔保機構應綜合考慮逾期率、退保率、戰略發展計劃、財務政策等多方面因素，調整現有準備金計提比例，研究制定合理的、符合公司風險控制要求、具有可操作性的風險準備金提取方式和在保余額轉回機制。

最后，積極探索大數據格局下的風險管理業務模式，切實創新多樣化的違約處置手段，著力提高風險監測和評價水平。從平臺建設上入手，搭建互聯網+擔保的服務平臺，結合互聯網技術和房地產大數據，以政策性手段融合房源信息、房屋交易租賃、經紀評估、金融擔保等功能模塊，開展房地產金融衍生服務，打造大數據監管與開放式服務平臺。

三、結論

總體來看，房地產金融監管全面從嚴趨勢必將持續發展，在此背景下企業更應以住房金融服務創新為著力點，緊跟國家政策與調控手段，與住房政策完善形成良好的互動，自覺執行依法合規經營，創新商業模式與金融產品，強化風險預警機制建設，以此實現對行業資金全面收緊、違法違規等風險的有效防范，進一步提升行業綜合競爭力。