淺析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)金融穩(wěn)定的影響

文/李曉炫，北京師范大學(xué)珠海分校應(yīng)用數(shù)學(xué)學(xué)院

1 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素

首先，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)受到市場(chǎng)供需狀況的影響。若是需求保持不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量增加，那么出現(xiàn)供大于求，價(jià)格就會(huì)不斷下降。若是供給量減少，則有相反的效果。房地產(chǎn)投資成本、投資額度都會(huì)影響其供給。其次，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)受到房地產(chǎn)需求的影響。若是供給保持不變，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量不斷提升，那么出現(xiàn)供不應(yīng)求，價(jià)格自然會(huì)不斷上升。若是需求量減少，則會(huì)出現(xiàn)相反的狀況。房地產(chǎn)需求主要包括剛性需求以及投資性需求這兩個(gè)方面。心理預(yù)期會(huì)影響投資性需求，人口、收入、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都會(huì)影響剛性需求。此外，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)也會(huì)受到通貨膨脹、匯率等因素的影響。在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)中，利率是一種內(nèi)在的傳導(dǎo)機(jī)制，若是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，貸款利率不斷上漲，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本也會(huì)與日俱增，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收益以及供應(yīng)量將減少。匯率波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致人民幣貶值以及人民幣升值。通貨膨脹會(huì)對(duì)投資需求、房地產(chǎn)供給以及消費(fèi)者需求產(chǎn)生影響，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)價(jià)格。

2 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響金融穩(wěn)定的機(jī)制

2.1 房地產(chǎn)價(jià)格上漲

2.1.1 間接影響

(1)財(cái)富效應(yīng)渠道

若是房地產(chǎn)價(jià)格不斷提升，消費(fèi)者財(cái)富不斷上漲。從一個(gè)方面看，消費(fèi)者可能會(huì)對(duì)消費(fèi)支出計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，適當(dāng)提升消費(fèi)水平。從另一方面來(lái)看，消費(fèi)者可能會(huì)通過(guò)金融機(jī)構(gòu)將其財(cái)富抵押出去，從而獲取貸款，并實(shí)現(xiàn)提前消費(fèi)。因此，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)朝著金融機(jī)構(gòu)不斷轉(zhuǎn)移。

(2)資源配置效應(yīng)渠道

資源配置效應(yīng)指的，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)影響資源流動(dòng)，導(dǎo)致資源進(jìn)行重新配置，并對(duì)金融的穩(wěn)定帶來(lái)影響。房地產(chǎn)價(jià)格若是出現(xiàn)過(guò)度上漲的現(xiàn)象，市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)就會(huì)被扭曲，資源配置也欠缺合理性。若是房地產(chǎn)行業(yè)大量涌入銀行信貸等行業(yè)的投資，生產(chǎn)投資資金就會(huì)不斷下降。在此情況下，名義財(cái)富就會(huì)很快地增長(zhǎng)。然而，實(shí)際生產(chǎn)部門(mén)會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)值減少以及增速下降的情況。

2.1.2 直接影響

(1)銀行流動(dòng)性渠道

若是房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，銀行信貸的規(guī)模不斷擴(kuò)張，房地產(chǎn)貸款在全部資產(chǎn)業(yè)務(wù)中的比例將不斷提升。若是房地產(chǎn)價(jià)格虛高、泡沫破滅，就會(huì)導(dǎo)致銀行信貸期限變得越來(lái)越長(zhǎng)，甚至發(fā)生貸款期限錯(cuò)配的風(fēng)險(xiǎn)，金融系統(tǒng)自身的穩(wěn)定性會(huì)受到嚴(yán)重的負(fù)面影響。若是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較為強(qiáng)烈，融資流動(dòng)型、市場(chǎng)流動(dòng)性會(huì)嚴(yán)重不足。

(2)影子銀行渠道

若是房地產(chǎn)價(jià)格不斷提升，房地產(chǎn)商就會(huì)籌集更多的資金來(lái)用于投資，從而獲取更多的收益。若是無(wú)法獲取足夠的商業(yè)銀行貸款，就會(huì)借助民間金融、基金、委托貸款以及信托等渠道來(lái)取得足夠的投資資金。若是房地產(chǎn)價(jià)格提升，那么相關(guān)的基金、委托貸款以及信托都可以取得滿(mǎn)意的收益，就會(huì)吸引到大批的外界資金。因此，商業(yè)銀行的儲(chǔ)蓄資金就會(huì)相繼流出，存款具有活期化以及高波動(dòng)性的顯著特征，甚至?xí)l(fā)生存貸款期限錯(cuò)配的不良狀況，面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 房地產(chǎn)價(jià)格下跌

如果房地產(chǎn)價(jià)格下降，那么房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨沖擊，金融穩(wěn)定也會(huì)遭受挫折。商業(yè)銀行的資本金以及信貸資金供給這一方面都具有一定的順周期性。若是受到外生沖擊，商業(yè)銀行貸款規(guī)模會(huì)進(jìn)一步收縮、損失壞賬也會(huì)不斷提升。若是信貸資金無(wú)法給予有效的支持，房地產(chǎn)價(jià)格下降的速度會(huì)越來(lái)越快，資本、信貸也會(huì)發(fā)生進(jìn)一步地緊縮，金融穩(wěn)定的狀況會(huì)更加惡化。若是房地產(chǎn)價(jià)格下跌，住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)不斷提升，甚至?xí)霈F(xiàn)斷供的現(xiàn)象，金融穩(wěn)定受到?jīng)_擊。

3 政策建議

3.1 采取溫和的政策

針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以采取溫和的政策進(jìn)行調(diào)控，維持穩(wěn)定的市場(chǎng)價(jià)格。首先，必須對(duì)土地監(jiān)管政策進(jìn)行不斷強(qiáng)化，從而防止土地資源成本提升的速度過(guò)快，從根本上保障土地一級(jí)市場(chǎng)的需求量與供應(yīng)量之間充分適應(yīng)。此外，針對(duì)次級(jí)土地市場(chǎng)，政府必須對(duì)投機(jī)行為進(jìn)行嚴(yán)厲地打擊與制止，避免出現(xiàn)哄抬房?jī)r(jià)的不良現(xiàn)象。

3.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的審核

商業(yè)銀行必須高度關(guān)注宏觀調(diào)控政策，不斷提升房貸審核以及審慎性監(jiān)管的力度，在最大程度上降低投機(jī)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，商業(yè)銀行必須建立一個(gè)十分嚴(yán)格的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格地確認(rèn)好開(kāi)發(fā)商資金。對(duì)其經(jīng)營(yíng)狀況風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效測(cè)度，從源頭上將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)控制到位，不斷提升房地產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻。其次，商業(yè)銀行必須對(duì)房地產(chǎn)資金賬戶(hù)以及使用款項(xiàng)審核等方面實(shí)施嚴(yán)格地管理、控制，實(shí)時(shí)監(jiān)控資金流轉(zhuǎn)過(guò)程，定期評(píng)估房地產(chǎn)以及建筑用地的價(jià)值。針對(duì)個(gè)人信貸，商業(yè)銀行必須完善征信體系建設(shè)，實(shí)施規(guī)范化的管理工作。

3.3 擴(kuò)展房地產(chǎn)融資渠道

現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一方面，會(huì)嚴(yán)重地依賴(lài)貸款，金融扶持的渠道缺乏多樣性，較為單一。因此，我國(guó)商業(yè)銀行往往面臨著極大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，難以消除。若是房地產(chǎn)市場(chǎng)不能平穩(wěn)運(yùn)行，商業(yè)銀行必然會(huì)面臨不小的沖擊與挑戰(zhàn)。因此，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域，商業(yè)銀行必須不斷強(qiáng)化信貸管理，不斷拓寬融資的途徑，避免強(qiáng)烈的沖擊。可以在二級(jí)市場(chǎng)上構(gòu)建多種多樣的資金整合以及融資的渠道，從而將信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步分散，不斷推進(jìn)保險(xiǎn)、貨幣、資本運(yùn)作以及金融機(jī)構(gòu)之間實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、協(xié)調(diào)的發(fā)展壯大。

4 結(jié)語(yǔ)

若是房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了強(qiáng)烈的波動(dòng)，就會(huì)引起市場(chǎng)泡沫，資產(chǎn)價(jià)格也會(huì)發(fā)生扭曲。由于占用了巨額金融資本，若是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，金融體系無(wú)法實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)、健康地發(fā)展。本文的研究旨在提升我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。