營改增背景下的房地產企業土地增值稅清算問題淺析

文/尹振東，遼寧信基紅星商業地產開發有限公司

1 土地增值稅發展沿革

土地增值稅的發展自1994年正式頒布以來已經運行了20多年，隨著社會的快速發展，土地增值稅的相關要求也在不斷進行修改完善，其具體的發展過程可以分為兩個主要階段，第一個階段是根據社會的發展進度進行預征過渡階段，1994年正式頒布至2006年，在正式頒布之后的幾年中，土地增值稅的發展并不樂觀，甚至出現負增長的情況，國家根據實際情況對土地增值稅政策進行相應的修改，以更好的適應社會的實際情況，特別是房地產行業的情況變動，讓社會公眾逐漸接受并認同土地增值稅政策。第二階段為2007年至今，是土地增值稅全面清算階段，此階段對于之前十年間出現的問題進行分析總結，并根據實際情況不斷出臺新的補充文件，完善關于土地增值稅的相關政策，推動土地增值稅的快速發展，加強對房地產行業關于土地增值稅的監督管理工作，確定土地增值稅的社會地位。

2 營改增對房地產企業土地增值稅清算的主要影響

2.1 營改增對房地產企業土地增值稅收入項目的影響

房地產行業在進行項目建設的過程中普遍存在開發周期長的現象，因此，在土地增值稅進行預售工作時往往會采取預征以及到達清算條件后清算繳納的計算方法，在實行營改增政策之后，企業在進行房地產工作時取得的相應收入以及進行預征工作計稅基礎的計算時，都將其確認為不包含增值稅的收入，將原來企業的價內稅的業務處理轉變為價外稅的業務處理，降低了企業的利潤收益，增加了企業的稅收負擔，一定程度上，增加了企業的稅收壓力，縮小了企業的盈利空間。

2.2 營改增對房地產企業土地增值稅抵扣項目的影響

房地產行業在營改增政策出臺后，繳納土地增值稅時面臨的主要問題是抵扣項目對房地產行業的影響作用，營改增政策的出臺使原本可以抵扣的項目轉為了不可抵扣的項目，增加了房地產企業在經營過程中應該繳納的增值稅額，減少了企業的利潤空間。因此，企業應該重視增值稅可抵扣項目的具體分類，合理增加企業的可抵扣項目，減少企業的應繳稅額，起到避稅減稅的作用。例如，在實際生產經營過程中，對于營業稅發票可以全額進行相應抵減扣除，減少企業應交稅費，同樣也適用于增值稅發票以及專用發票的抵減處理。

2.3 營改增對土地增值稅的增值額和稅款預繳的影響

營改增政策對于房地產企業應繳土地增值稅的增值額以及稅款預繳也有重要影響，通過營改增政策的具體要求，房地產企業在生產經營的過程中進行相關的轉讓房地產工作所取得全部收入不再是原來的價內收入，而改為不含增值稅收入，增加了企業應交稅費，在進行具體的繳納稅收工作的過程中由原來的含稅收入進行相應的改變，改為不含稅收入的業務處理工作，從整體的效果上來說，營改增政策的實施能夠使房地產行業在經營運作過程中對產生的不含稅收入的土地增值額予以降低，對于房地產行業應該負擔的稅收壓力也會相應的有所降低 ，國稅局以及地稅局的相關工作也會根據營改增政策的具體實施進行相應的工作調整，對于增值稅實行雙向管理的工作方式，另外，對于房地產行業還有可能會進行相關的預征，這樣就有可能會出現重復增稅的現象，加重企業的應繳稅款。

3 營改增后房地產企業土地增值稅清算籌劃對策

3.1 適當延緩土地增值稅的清算時點

根據營改增政策的要求房地產行業應該合理的籌劃土地增值稅清算的具體稅收數額，在企業的日常管理經營過程中，應該注重企業戰略的具體規劃內容，對于企業重點工作應該確定其突出地位，同時應該對企業的整體運行進行統籌協調工作，其中應重點注意的就是對土地增值稅的清算時點進行科學合理的延緩工作，從根本上達到有效的減少企業經營稅收負擔的目的。尤其是實行營改增政策之后，房地產企業在經營的過程中承擔的財務負擔勢必會有所增加，這種營業稅與土地增值稅在同一空間時間的條件下共同存在，會在一定程度上影響房地產行業的稅收壓力。從客觀角度來說，對于房地產行業在實際的稅收計算來說具有一定的不穩定性與不確定性的特點。因此，房地產行業在進行工程建設的過程中涉及有關土地開發內容以及合理的經營運行，應該要求企業內部專業部門提前與當地稅收管理部門進行溝通交流，并根據實際情況達成合理有效的稅收協議，在進行稅收繳納工作的過程中應該與當地稅收機關建立信任關系，與稅收機關多溝通，盡量采取降低納稅的建議。

3.2 精心籌劃合理增加可扣除項目金額

在房地產行業的經營管理過程中，相關財務管理部門應重視對土地增值稅的稅收籌劃工作，盡可能增加可扣除項目數量，降低企業具體的稅收金額，提高企業的利潤收入，推動企業的發展。例如，某房地產行業進行項目的建設開發工作，對于這個項目的預計售價暫時規定為1000萬元，根據國家稅法政策的有關規定要求，可扣除項目的金額計算得出具體為800萬，應交的相關增值稅數額計算得出為200萬，企業采用25%的增值率進行業務處理，根據現有條件計算得出企業建設該項目的土地增值稅為60萬元，稅金及附加為55萬元，我們可以比較容易計算出該企業進行項目建設的利潤收入為85萬元。然而在實際的經營運行過程中，可以通過一定的計劃實施減少企業的稅收金額，對項目進行相關的專修工作后該項目的價值可以提升至1200萬元，這樣就能夠在保證增值稅金額保持不變的情況下，提高企業在項目建設過程中可扣除金額，使原來25%的增值稅率有效降低至20%，同樣對稅金及附加進行相同的計算，得出66萬元，最后對項目進行總利潤的數額計算得出134萬元，相比較之前的85萬元，納稅成本有效降低了49萬元，因此可見，合理的增加可扣除項目金額能夠有效地降低企業納稅成本，提高企業盈利空間，合理有效的達到避稅的目的。

3.3 利用土地增值稅的征稅范圍進行籌劃

房地產企業在根據營改增土地增值稅的具體政策要求，對企業的納稅處理進行合理的調整規劃，可以考慮對土地增值稅的具體征稅范圍進行科學合理的規劃工作，具體實踐操作包括合理選擇合作伙伴或者采取代建房模式進行工程建設達到降低稅負的目的，有效提高企業的利潤收入，推動企業的快速發展，國家政策也允許房地產行業在進行有效節稅避稅的過程中采取合理選擇合作伙伴的方式。另外，在實際的生產經營過程中，房地產在進行代建房時會有一筆代建費的收入，應計入勞務輸出收入科目中，這樣在進行清算工作的過程中只要確保房屋的所有權不發生改變，就可以確保土地增值稅的繳納數額得到有效降低。

3.4 在利息支付過程中進行納稅籌劃

除了上述幾項對策之外，還應重視在利息支付過程中進行納稅籌劃工作，房地產行業應對各商業銀行具體的貸款利息模式予以了解熟悉，根據企業內部的資金情況選擇合適的商業銀行，制定合理的貸款規劃，了解國家相關政策，從而有效減少企業的稅收負擔，企業內部的相關部門應該定期與金融機構和商業銀行進行合理的溝通交流，了解最新的利率以及國家相關的政策動向，進行合理的節稅避稅工作。

4 結語

營改增政策的實施，對于企業的正常經營起到了非常重要的影響作用，在一定角度上來說，營改增政策嚴重影響了房地產企業內部進行土地增值稅清算的原有計算方式，從而影響企業的盈利空間，增加了企業在土地增值稅方面的稅收負擔。因此，企業要想在房地產行業的競爭市場中，保持穩步前行的狀態，就應對營改增政策進行仔細分析總結，根據社會的實際需求，了解國家政策的動態變化，改變生產經營模式以及采取合理的節稅避稅方法，增加企業的盈利空間，減少企業的稅收負擔。