淺談我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題與對(duì)策

錢立清

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)作為大型經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，企業(yè)市場(chǎng)的長(zhǎng)久健康發(fā)展關(guān)系著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定，但由于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息核算業(yè)務(wù)特點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在一些不足之處，例如信息缺乏真實(shí)性、信息質(zhì)量不高、風(fēng)險(xiǎn)信息披露不足和會(huì)計(jì)信息可比性差等問(wèn)題。基于以上，本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，并以某某公司為例，簡(jiǎn)單分析了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題，從而提出了一些有效的建議和對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);會(huì)計(jì)信息質(zhì)量;信息披露

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

（一）項(xiàng)目施工周期長(zhǎng)

就目前來(lái)說(shuō)，我國(guó)相關(guān)法律對(duì)土地開(kāi)發(fā)有了明文規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格、合理的前期調(diào)研、上報(bào)、設(shè)計(jì)、拆遷、施工、裝飾、營(yíng)銷等一系列環(huán)節(jié)才算完成整個(gè)房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，由于建筑資源問(wèn)題、人力資源問(wèn)題、自然環(huán)境、氣候變化等不確定因素，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目施工周期相對(duì)較長(zhǎng)。

（二）開(kāi)發(fā)資金投入大

上文提到，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程有著施工周期長(zhǎng)特點(diǎn)，且工程流程復(fù)雜冗多，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)必須投入大量人力、物力、財(cái)力支持項(xiàng)目進(jìn)度，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有著開(kāi)發(fā)資金投入大、回收周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。一旦某一環(huán)節(jié)的項(xiàng)目施工財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)程和工程質(zhì)量，若不及時(shí)加以解決，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂、資金無(wú)法回收等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重的影響著整個(gè)企業(yè)的信譽(yù)效益，使得企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)管理中存在的問(wèn)題——以某某公司為例

某公司作為我國(guó)私營(yíng)性的房地產(chǎn)企業(yè)，該公司于2011年4月成立，主營(yíng)項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。近幾年，某公司雖然在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)上取得了一定的成就，但在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷萎靡，國(guó)家宏觀政策縮緊的大背景下，該公司在發(fā)展過(guò)程中面臨的環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜，因此在內(nèi)部會(huì)計(jì)管理中存在的問(wèn)題也隨著暴露出來(lái)。就目前來(lái)講，雖然該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益處于逐漸增長(zhǎng)狀態(tài)，但近年來(lái)的經(jīng)營(yíng)成本也不斷增高，企業(yè)的高收入并不能帶來(lái)高利潤(rùn)，反而使得企業(yè)的毛利潤(rùn)不斷下降，以下具體探討在該公司會(huì)計(jì)管理存在的問(wèn)題：

（一）缺乏完善的會(huì)計(jì)制度

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正處在不斷發(fā)展和完善的進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷變化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大背景下，各類房地產(chǎn)企業(yè)必須緊跟時(shí)代潮流，加快改革步伐，保證跟得上市場(chǎng)環(huán)境的變化。但是，該公司的財(cái)務(wù)管理仍處在傳統(tǒng)模式中，例如，某公司在財(cái)務(wù)決策上一刀獨(dú)斷，財(cái)務(wù)管理模式單一化，財(cái)務(wù)問(wèn)題明顯，財(cái)務(wù)管理實(shí)效性不高等。此外，該房地產(chǎn)企業(yè)并未依據(jù)自身發(fā)展方向和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，企業(yè)不僅缺乏完善的會(huì)計(jì)制度，沒(méi)有科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)管理機(jī)制，還缺乏一支屬于企業(yè)的高素質(zhì)會(huì)計(jì)團(tuán)隊(duì)，這對(duì)提升會(huì)計(jì)管理質(zhì)量起到了一定的阻礙。

（二）會(huì)計(jì)內(nèi)部控制存在缺陷

目前，某公司的管理層缺乏科學(xué)的會(huì)計(jì)控制和管理意識(shí)。雖然該企業(yè)現(xiàn)如今存在相應(yīng)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度，但會(huì)計(jì)制度的創(chuàng)建沒(méi)有結(jié)合企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況尤其在制度執(zhí)行過(guò)程中，很多財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)管理人員沒(méi)有嚴(yán)格遵守規(guī)章制度，執(zhí)行過(guò)程靈活性高、隨意度大，使得會(huì)計(jì)制度在實(shí)際的會(huì)計(jì)管理工作中缺乏了有效的指導(dǎo)作用。因此，該企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制和管理制度只流于表面，成為無(wú)用擺設(shè)。例如，公司內(nèi)部機(jī)制不健全、導(dǎo)致管理層不得不在內(nèi)控成本上投入大量資金，這就使得資金嚴(yán)重浪費(fèi)，從而影響了企業(yè)的穩(wěn)定、健康經(jīng)營(yíng)運(yùn)行。

（三）忽視了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，信息可比性較差

近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)背景下極大的促進(jìn)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和興起時(shí)期較短，政府關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)規(guī)章制度不完善，這就影響著很多企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露時(shí)不夠真誠(chéng)，忽視了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息可比性也相對(duì)較差，在項(xiàng)目建設(shè)初期，企業(yè)必須要支付大量的資金支撐項(xiàng)目運(yùn)行，企業(yè)繼續(xù)投入資金，大量的管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，但可定期回收的資金很少。在項(xiàng)目完成后，尤其是房地產(chǎn)銷售時(shí)，企業(yè)會(huì)流入大量資金，企業(yè)采取業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)估經(jīng)營(yíng)狀況既不合理，又影響著會(huì)計(jì)信息的可比性。

三、提高企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的建議

（一）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)管理體系

現(xiàn)如今，我國(guó)政府財(cái)務(wù)部門和相關(guān)學(xué)術(shù)界已經(jīng)著手于考慮和探討關(guān)于建立新會(huì)計(jì)分支的問(wèn)題，例如人力資源會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等等。基于此，結(jié)合以上分析的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立了收入確認(rèn)、成本核算等一般會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上，通過(guò)建立和深入推廣應(yīng)用針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的其他會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，依照準(zhǔn)則指引，統(tǒng)一所有項(xiàng)目的會(huì)計(jì)方法，加快房地產(chǎn)企業(yè)統(tǒng)一規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)常使用的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)包括是否簽訂正式合同、是否完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、是否取得購(gòu)買方的付款證明等，以上標(biāo)準(zhǔn)都有著一定的合理性，房地產(chǎn)選擇哪種會(huì)計(jì)需求，必須依據(jù)我國(guó)國(guó)情做出規(guī)定，并統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)收入標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能更加真實(shí)的反映出企業(yè)的虧損或盈利情況。

（二）完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

目前，在現(xiàn)有的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中對(duì)企業(yè)的配套工程會(huì)計(jì)核算缺乏有效指引，不同的房地產(chǎn)企業(yè)都可以采取不一樣的成本核算方法，這就影響了企業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量及可比性。筆者以預(yù)提由一系列開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施費(fèi)用為例，若某一房地產(chǎn)企業(yè)按收入費(fèi)用配比和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則上，在結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提了1億元配套設(shè)施費(fèi)用，這不僅在企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)表上增加了開(kāi)發(fā)成本，且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表上也增加了負(fù)債成本，這對(duì)企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況影響較大。2009年，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)相關(guān)條例進(jìn)行了調(diào)整，關(guān)鍵是進(jìn)一步提升企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表真實(shí)性，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息透明性，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表必須有效、真實(shí)反映企業(yè)實(shí)際支出成本，準(zhǔn)確計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債。

（三）提高信息披露中的信息含量

首先，企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有會(huì)計(jì)制度的利潤(rùn)表格式上，增加“預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)用”等會(huì)計(jì)項(xiàng)目，旨在提高企業(yè)信息披露中的信息含量。其次，企業(yè)應(yīng)披露自身的預(yù)售政策和情況。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目未竣工前，預(yù)售收入不能進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，而預(yù)售情況可以有效反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，實(shí)際中又因?yàn)楦髌髽I(yè)預(yù)售政策不同，以此對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況和經(jīng)營(yíng)效果影響較大，例如投資者難以獲取預(yù)售會(huì)計(jì)信息等。因此在財(cái)務(wù)報(bào)表上增加會(huì)計(jì)項(xiàng)目，可以在信息不足情況下為企業(yè)管理者提供有效可比性資料。三是企業(yè)可以在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息披露，目的是提高企業(yè)現(xiàn)金流量信息的整體性，從而有效彌補(bǔ)利潤(rùn)表信息的不足。

四、總結(jié)

綜上所述，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展仍不夠完善，很多企業(yè)為了一味追求經(jīng)濟(jì)效益忽視了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的問(wèn)題，筆者通過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息問(wèn)題發(fā)生的原因有很多方面，無(wú)論是哪種因素，其后果不僅影響著房地產(chǎn)企業(yè)的正確決策和穩(wěn)定發(fā)展，甚至還會(huì)阻礙著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。基于此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)行常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系，強(qiáng)化對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的管理，通過(guò)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，完善內(nèi)部會(huì)計(jì)核算工作，以此提高房地產(chǎn)企業(yè)信息披露中會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。從國(guó)家角度來(lái)看，我國(guó)政府也要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)工作監(jiān)督和管理，多管齊下，多方面上使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量控制能力得以有效提高。

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