歷史街區更新規劃的模式與策略研究

【摘要】目前對于歷史街區存量更新規劃的主要研究存在以下特點，首先是較為關注個別案例，忽視其更新的內在一般化邏輯;較為關注傳統規劃的項目要素，忽視更新模式（前端）以及商業運營（后端）等實踐中十分重要的問題。以上不足導致學術研究與項目實踐之間存在較為嚴重的脫節。本文主要基于筆者親身參與的更新項目，立足實踐，總結并梳理歷史街區存量更新從“現狀場地信息提取到運營招商策略”全過程、多方位的規劃要點。與其說這是一個研究，筆者更愿意將其看作是一個緊貼規劃實踐的“手冊”——即為規劃師在進行存量更新項目時，提供可以迅速開展并高質量完結規劃業務的思維導圖與操作模板。

【關鍵詞】歷史街區;存量更新;規劃要點;實踐操作

1、引言

傳統歷史街區是指城市中具有一定規模的歷史遺存和特定的建筑風貌，但又尚不構成文物保護級別的區域。傳統歷史街區在目前我國城市中廣泛存在，且規模巨大;但由于其相關更新配套政策的滯后，其更新改造一直是各市城市建設過程中的難點與痛點。

近年來，關于傳統歷史街區存量更新的規劃研究蔚然成風，但研究數量的急劇上升無法掩蓋其研究質量的普遍疲乏無力。其原因有二：一是絕大多數研究只是關注某個案例或者某些案例的更新改造前后的對比以及更新過程中出現的現象，而并沒有對更新的內在模式、邏輯進行深入探討。抽象性的缺乏，導致個案的經驗無法復制延伸到其他項目，特別是其他城市的項目中去。二是絕大多數研究局限在規劃研究領域，對于與存量更新密切相關的產權轉換（前端）、商業運營（后端）等問題重視不夠（洪國城，邱爽，趙燕菁，2015），研究無法整體覆蓋更新項目全過程、多方位、無法形成成套成系統的更新“組合拳”的問題造成了規劃項目缺乏實際操作性。

本研究主要基于筆者參與過的兩個存量更新項目：天津小白樓項目、廈門沙坡尾以及成都寬窄巷子的案例，分析覆蓋傳統歷史街區存量更新從“現狀場地信息提取到運營招商策略”全過程、多方位的規劃要點。與其說這是一個研究，筆者更愿意將其看作是一個“手冊”——即規劃院的規劃師在處理類似項目時，可迅速開展并完結規劃業務的操作模板與指南。研究緊貼規劃業務的實用性，避免規劃師在編制過程中走不必要的彎路以及節約“摸索”、“切入”項目的時間精力。

2、傳統歷史街區存量更新的四大要素

傳統歷史街區存量更新需要四大要素：更新模式、盈利模式、關鍵資源能力以及招商策略的確定。這也將是組成更新規劃的主要內容，是街區存量更新時，規劃師必須要回答的問題。

更新模式是指傳統歷史街區存量更新所需要涉及到的利益主體，以及明確其各方在更新中的主從關系。一般分為政府主導型、市場主導型以及“政府-市場”結合型。

盈利模式則是要解決各利益方的利益來源以及如何分配的問題。一般分為剩余型、固定租金型與分成型三類。

關鍵資源能力和招商策略是更新規劃的末端——商業運營部分的內容。關鍵資源能力是指歷史街區通過外部環境、自身建筑風貌的獨特性，發展特定商業業態產生經濟效益的潛力空間;招商策略則是在運營主體進行招商過程中所依循的傳統套路。

以上四大要素，筆者將結合具體的案例進行說明。

3、三種更新模式

成都寬窄巷子、天津小白樓、廈門沙坡尾三個案例分別代表了政府主導型、政府市場結合型以及市場主導型三種典型的更新模式。

成都寬窄巷子通過政府征收的方式，將土地資產注入成都文旅集團，并由該集團進行重新的營建與運營。該項目是典型的由政府主導、自上而下的更新模式。該模式的優勢在于政府的介入使得項目的推進速度極快，且能完全掌控業態的發展方向與類型配比;其劣勢在于政府的前期投入（主要是征收成本）巨大，項目的風險與資金回籠難度較高。

廈門沙坡尾則主要由市場主導，通過原有房屋業主與運營商（最初期是冷凍廠（現“藝術西區”）與廈門國源文化公司）直接一對一談判，自下而上、由點及面的進行更新。政府所扮演的角色是順應市場的需要，在更新具有一定成效后，適時提供相應的公共服務進行配合（如沙坡尾外立面整治、避風港的清淤等）。

該模式的優勢在于政府不用深度介入更新過程，避免了高昂的征收成本;市場主導的街區更新商業活力較高，商業的多元化特點較為突出。其劣勢在于由于沒有政府的征收，實現房屋的產權在舊業主與新運營商二者間實現轉換的難度較高，項目很有可能在尚未啟動之時，就由于交易成本巨大而宣告夭折。

天津小白樓則采取政府市場結合型的模式。其核心內容是通過政府與原有業主簽訂長租合約，獲得一定年限的街區房屋的使用權后，再引入市場運營商進行運營。該模式下的優勢是政府和市場互相配合，各自發揮自身的長處（田健，左進，蘇薇，等，2018）。政府與原有業主簽訂長租合約，避免了物業征收的巨大成本，更為重要的是為運營商進場掃清了產權轉換的障礙，政府的信用支撐與背書可以顯著地降低產權轉換（此處為使用權的轉換）過程中的交易成本;政府的適時退出，將物業交與專業運營商進行運營，發揮后者在招商與運營方面的專業優勢。該模式的劣勢在于政府與業主簽訂的租約可能隱含較大的不確定性，如原有業主的毀約問題。如此，將會使得政府擔負一定的維穩風險。（該劣勢在沙坡尾的市場主導型模式中也同樣存在，只不過沙坡尾模式中合約的風險不在政府一側，市場合約的分散性所導致的毀約問題也不至于構成維穩的風險，最多使項目“死”而不至于“亂”）。

4、如何確定更新模式？

在處理一個傳統歷史街區的存量更新規劃項目時，應該如何在以上三種典型模式中進行選擇呢？在筆者看來，本部分是街區更新規劃四大要素中最為關鍵的一點，也是更新規劃在上手后將面臨的第一個大的難題。

更新模式的確定需要考慮4個約束條件（constraints）：所在的城市、所在的區位、征收成本以及業主的使用意愿。

4.1所在城市的影響

這是最容易被忽視的關鍵條件。存量更新的研究大多集中討論“城市需要怎樣的存量更新”，而幾乎沒有想過“存量更新需要怎樣的城市”這個問題。存量更新項目成敗的檢驗標準是后期商業運營的經濟效益，其很大程度上依賴于所在城市整體的經濟活力和消費實力。這一點南方城市，特別是東南沿海城市相對于北方城市具有無可爭辯的優勢。廈門在數年間就可以產生曾厝垵、沙坡尾在內的一系列存量更新的成功案例，而反觀天津這樣的北方城市，雖然擁有巨大的城市規模和較高的城市級別，但依然無法生成這樣的成功經驗（其原因跟南北方城市的氣候有較大關系，此處不贅述。）商業活力較高的城市，更有可能采取市場主導型的更新模式;反之，則更依賴于政府的主導與介入（邱爽，2014）。

4.2所在區位的影響

要保證項目的外部商業氛圍與經濟活力，其所在的城市區位也至關重要。凡是成功的存量更新項目一般的區位具有以下兩個特點：1.靠近或者位于城市CBD與城市中心區;2.靠近城市中的高等院校。城市CBD所形成的已有商業基礎，以及高等院校所帶來的充沛的具有消費能力的年輕人群體，將為更新項目的后續商業運營創造巨大的利好條件。跟4.1中的所在城市的分析類似，區位條件更優的項目，更適合采取市場主導型的更新模式，讓其自由生長與自然更替;而區位條件較差的項目，則必須依靠政府的投入與主導，方可啟動、運轉下去。

4.3 征收成本的影響

此點的重要性顯而易見。對于征收成本較大的更新項目，為了規避政府的投資風險與前期的資本沉淀，更應該采取市場主導型;而對于征收成本較低的更新項目而言，政府主導的更新模式則更有經濟上的便利。目前來看，我國城市的傳統歷史街區的征收成本都已經比較高昂。從案例上來看，成都寬窄巷子采取政府主導型的更新模式，跟成都的征收賠償價格較低、寬窄巷子項目啟動的年代較早（那時成都的房價水平較低）有關;而廈門沙坡尾采取市場主導型的更新模式，跟當時的拆遷成本高企，造成財務上收益與成本倒掛不無關系。

4.4 業主使用意愿的影響

此點也是存量更新項目最容易忽視的一點。一般而言，征收成本越高的物業，反映出原有業主對其使用意愿和滿意度也越高。但是也可能會出現例外，而這對于存量更新的模式選擇至關重要。以天津小白樓項目為例，雖然其所處區位絕佳，導致其房屋土地的影子價格較高，從而帶來了高企的征收成本;但由于房屋年成較為久遠，房屋內部市政設施配套嚴重不到位（如沒有專門的上下水道、沒有北方城市居住必需的暖氣），居民對于物業的使用意愿非常低。征收成本與使用意愿的背離，為產權轉換創造了條件，即可以通過較低的成本獲得物業的使用權，而不是用較高的成本去征收物業的使用權。具體地，在天津小白樓項目中，政府與原有業主簽訂長租合約，基于改善自身居住條件的愿望，大部分業主愿意通過讓渡房屋使用權，獲得政府所給予的租金到條件更好的地方租住;同時，業主也可以選擇不領取政府所給予的租金，而是直接用手中的房屋與政府的條件更好的公共租賃房進行置換，從而改善自身的居住環境。小白樓更新規劃緊緊抓住了項目征收成本與使用意愿互相背離這一特征進行突破，將征收所有權與租賃使用權區分開來，完成了物業從低效率使用者手中向高效率使用者手中進行轉換的既定目標。歷史街區業主的使用意愿通常會與其資本的影子價格相背離是決定更新模式的重要條件。如果背離程度較高，則為政府介入創造了條件（如天津小白樓項目），反之，則應該采取市場主導的更新模式。

我們將以上討論的四點約束條件分別進行量化打分，傾向于市場主導的計為1，傾向于政府主導的計為0，居中計0.5分，總分越小則說明越應該采用政府主導的更新模式;并將其應用于上文提到的三個案例，不難發現，其解釋力是較強的。 成都寬窄巷子項目，所在城市為成都——南方內陸欠發達地區城市（計0.5分），所在區位不位于城市CBD或者高校附近（計0分），征收成本較低（計0分），業主使用意愿并未出現較大背離（計1分），綜合得分為1.5分，更適合采用政府主導型更新模式;廈門沙坡尾所在城市為廈門（計1分），所在區位靠近高校與中山路商業區（計1分），征收成本較高（1分），業主使用意愿并未出現較大背離（計1分），綜合得分為4分，適合采用市場主導型更新模式;天津小白樓項目位于北方城市（計0分），所在區位良好（計1分），征收成本較高（計1分），業主使用意愿出現了較大背離（計0分），總分2分，適合采用政府市場結合型的更新模式。

5、歷史街區更新的策略

5.1如何確定盈利模式？

傳統歷史街區存量更新的盈利模式的設計需要基于利益方的組成結構，設計出各利益方皆可獲益的盈利模式，這樣才能推動項目的真正落地實施。為了敘述的方便，該部分以政府作為盈利模式方案的采購者與敘述對象來進行闡述。

對于政府而言，盈利模式大致可以分為三類：剩余權模式、固定租金模式與分成模式。剩余權模式是指政府擁有運營所產生出的經濟效益的最終剩余權，運營商和原有業主獲得固定回報后（如運營商獲得運營“工資”，原有業主獲得征收補償），剩余的收益都歸于政府。固定租金模式則是相反，由運營商或原有業主獲得最終剩余權，政府只獲得固定的租金。分成模式則主要是指政府、原有業主與運營商之間共享經濟成果，按照一定比例進行分成分配。

盈利模式的確定跟更新模式的選擇密切相關，二者相互關聯的原則在于“誰主導，誰獲得剩余權”。在政府主導的更新模式中，以成都寬窄巷子為例，寬窄巷子的物業資產被統一注入到國企成都文旅集團，并由其下轄的運營公司進行招商運營（張振鵬，2017）。文旅集團的國資背景可以看作是政府參與該項目經營活動的載體平臺，其運營活動所帶來的資產升值以及周邊地價上升，都可以看作是為政府所創造的經濟剩余。不難看出，政府主導模式中由于物業產權被統一征收，政府享有資本的升值利得，從而獲得項目的剩余權是顯而易見的邏輯延伸。

而在市場主導的更新模式中，以廈門沙坡尾項目為例，項目中的物業在原有業主與運營商二者之間進行轉換，所產生的商業效益剩余也由二者獲取（一般來說，剩余界定為運營商所得，原有業主獲得運營商支付的對價，從而將物業“流轉”出去）。而政府所獲得的收益是商業運營后所產生的稅收現金流回報（如營業稅、增值稅等）。此處，由于政府未主導更新項目的運營與推進，其所得可看作是運營商向其繳納的固定租金。

在政府市場結合型的更新模式中，以天津小白樓項目為例，政府與原有業主簽訂租約后，獲得物業的使用權，在進行必要的基礎設施和市政設施配套建設后交付給市場上的運營商進行商業運營。政府和運營商二者分別主導負責了更新項目全過程、多方位的前端和后端，對項目最終所實現的經濟效益都具有較大的影響，所以將剩余權單獨界定給任何一方都是不太恰當的。此時采用分成制，按照政府的前期投入（如與原有業主簽訂的租金與基礎設施投入的多少）與運營商的業績（如招商數量、創造利潤的情況）約定分成的具體比例進行剩余分配是較為恰當的。

當然三種更新模式與三種盈利模式并不是機械的一一對應關系，本研究只是從較為粗略的框架出發，提供了一種較為簡易的判定方式與思考路徑。結合項目的具體情況，更新模式與盈利模式之間的對應關系可以在本研究基礎上進行微調和修正，盈利模式的選擇是靈活、多元的，而不是死板的。

5.2 如何構建關鍵資源能力？

關鍵資源能力，是商業戰略學中的概念。在傳統歷史街區存量更新項目中，構建關鍵資源能力是指在商業運營階段，將更新項目外部環境、自身建筑風貌的獨特性轉換為實際經濟效益的商業策略。實際上，“綠水青山就是金山銀山”，實際上就是一種關鍵資源能力的構建，通過一定的商業策略將生態環境的獨特性轉換為實實在在的利益（李晨，左進，2016）。

梳理更新項目的環境、建筑的獨特性，一直以來是規劃師的“長項”，但是構建關鍵資源能力，將這種獨特性轉換為實際經濟效益則是規劃師的盲點與短板。更新項目建筑風貌、歷史文化的獨特性不應該只存在于規劃PPT中的現狀梳理部分，而更應該與后面的商業運營緊密結合起來，這樣才能前后呼應，形成一個具有較強系統性與說服力的規劃文案。

以廈門沙坡尾規劃為例，項目的獨特性主要有兩點：一是具有較長歷史和獨特空間形制的沙坡尾騎樓街與避風港，二是藝術西區區域的原有工業遺存（如冷凍廠廠房）所具有的獨特工業建筑風貌。目前的商業運營實施緊緊圍繞這兩條特性，通過適當的商業策略，將其轉換為了項目的關鍵資源能力（左進，孟蕾，李晨，等，2018）。

通過將原有商鋪店面前面的騎樓街與背后的避風港相互貫通，目前沙坡尾的沿街店面普遍形成了“前街后水”的獨特商業空間。臨水空間的利用與閩南特有的騎樓空間的打造，使得沙坡尾已經成為與筼筜湖咖啡街并駕齊名的又一條獨特的廈門休閑特色街道，創造了巨大的經濟價值。

而對于藝術西區原有工業廠房的利用，運營團隊也頗具匠心。藝術西區冷凍廠一樓原用于冷凍廠冰塊的儲存，這使得廠房的墻與門窗都進行了特殊的加厚處理，以保持廠房的隔熱保溫功能，這也同時使得廠房具有天然的“隔音”效果。運營團隊利用“廠房隔音”這一特性以及廠房自身所具有的工業金屬冷酷風格，將其轉變為廈門當時還比較稀有的real live音樂現場空間，在里面進行樂隊表演與搖滾音樂演出。

冷凍廠一側的附屬廠房，原有功能是冷凍廠冰塊的制造，一層充滿了較為密集的工業氣體管道，具有更加濃烈的金屬工業風格。運營商將其作為啤酒坊，氣體管道也得以保留成為了啤酒坊獨特的室內裝飾。啤酒坊現由一位德國老板運營，集啤酒釀造、啤酒銷售于一體。工業風格的內飾與德國啤酒的精細化釀造工藝，巧妙呼應，相得益彰。目前該啤酒坊已經成為沙坡尾存量更新項目的一張城市名片。

從以上案例可以看出，將項目的獨特性構建為項目商業運營的關鍵資源能力是十分重要的。它不僅是項目風貌獨特性的倍增器，使得項目的“臉譜效應”更加突出;同時也為更新項目后端的商業運營的順利開展和推進發揮著重要的支撐作用。

5.3 應該采用怎樣的招商戰略？

招商戰略回答的是應該怎樣招商，特別是應該招什么樣的商戶入駐的問題。在政府型更新模式以及政府市場結合型更新模式中，都會涉及到這個問題。在市場型更新模式中，由于原有業主與市場運營商分散談判，商戶的入駐更偏向市場自然發育的過程，但是如果市場運營商從原有業主手中所流轉的物業數量較多，規模較大，也同樣會面臨招商戰略的制定問題。廈門沙坡尾案例即屬于該種情況。

傳統歷史街區存量更新的招商戰略一般采用“主力店+派生店”的模式。“主力店”是指運營商特別重點扶持的具有較高經濟效益、品牌特征與周邊溢出效應的明星商戶與店鋪，這些店鋪一般也是更新項目的關鍵資源能力所在;而“派生點”則是在“主力店”的品牌輻射下，享受“主力店”所帶來的人流量與網絡熱度進行經營，同時也為“主力店”進行一定程度的配套和功能互補服務。

“主力店+派生點”的招商模式，既避免了純市場化運營所帶來的諸如惡性競爭、商戶同質化等一系列“野蠻生長”的亂象（如廈門曾厝垵），利用“主力店”掌控整個項目的總體定位與客戶基本盤;同時也保留了市場運營所必需的彈性與多元化優勢，通過“派生店”的不斷更迭，動態微調整個項目的運營側重點，從而更好地實現市場經濟價值。

以廈門沙坡尾案例為例，廈門國源文化公司作為更新項目較大的一家運營商，在項目初始掌握了騎樓街一部分店鋪以及現藝術西區區域的全部廠房的使用權。其招商的主力店以real live和胖胖啤酒馬為代表，同時衍生出藝術西區的周末集市、閩南菜館、健身房等一系列“派生店”。

國源文化公司對于主力店的經營極為重視，采取了一系列“精準扶持”的措施進行培育。Real live音樂現場由國源公司直接下轄運營，傾注了大量的扶持投入，如微信公眾號、微博平臺的宣傳造勢等;而胖胖啤酒馬原本位于騎樓街上一家不足15平米的店鋪，為了使其更好地擴大再生產，運營商在藝術西區專門為其提供了一棟兩層樓近200平米，帶海景露臺的工業金屬風格廠房（圖7），使其經營效果和商業影響力迅速上了一個大臺階。由于這兩家“主力店”主要面向群體是年輕潮人，在其周圍迅速形成了自然生長出來的大量“派生店”，如藝術西區的周末集市，手工作坊等。與運營商對于“主力店”的精準扶持不同，運營商與“派生店”更像是“在商言商”的市場化合約關系，“派生店”接收“主力店”的客流量外溢維持自身運轉，同時為運營商創造經濟收益。這也就決定了整個更新項目的招商模式呈現“鐵打的主力店與流水的派生店”模式，跟“主力店”的相對穩定不同，“派生店”的新陳代謝和迭代速度較快，根據市場的偏好而不斷換代、凋敝、重生。

結語：

傳統歷史街區的存量更新不管是在城市管理實際業務層面還是在城市規劃研究領域都具有極高的重要性。本研究針對目前主流學術研究實際操作性不強、難以應對規劃院更新規劃實際項目業務的困境，從更新新模式的選擇、盈利模式的制定以及招商運營層面所面對的主要問題進行分析，力圖梳理出傳統歷史街區存量更新全過程、多方位的規劃要點;并結合筆者親身參與的項目案例，通過總結案例中所具體采用的策略手法，將理論分析與實踐操作緊密結合起來。筆者不敢保證本研究中的所有觀點都是正確而有效的，但筆者認為本研究是加強傳統歷史街區存量更新研究領域的實操性，以及幫助規劃院規劃師更好更快地處理該領域的規劃項目的一次有益嘗試。

參考文獻

[1]洪國城，邱爽，趙燕菁.制度設計視角下的城市存量規劃與管理[J].上海城市規劃，2015（03）：16-19.

[2]田健，左進，蘇薇，等.微更新理念下的舊城區存量空間活化策略與實踐探索：2018中國城市規劃年會，中國浙江杭州，2018[C].

[3]邱爽.面向公共服務供求關系的廈門市曾厝垵社區更新制度設計研究：城鄉治理與規劃改革——2014中國城市規劃年會，中國海南海口，2014[C].

[4]張振鵬.如何發展文化商業街區——以成都寬窄巷子為例[J].中國房地產，2017（29）：44-45.

[5]李晨，左進.從低效走向高效——城市存量街區更新實踐探索一：2016中國城市規劃年會，中國遼寧沈陽，2016[C].

[6]左進，孟蕾，李晨，等.以年輕社群為導向的傳統社區微更新行動規劃研究[J].規劃師，2018，34（02）：37-41.

作者簡介：

邱爽，男，四川遂寧人，廈門大學經濟學院博士研究生，漢，1990.07，城市化、區域經濟。