解讀：我國房地產市場發展之路

文/尹貫全 （中國建設銀行湖南省分行住房金融業務部）

房地產行業產業鏈條長，對其他行業的輻射和帶動效應強，既是地方財政收入的重要來源，也是支撐經濟社會發展的重要產業。2018年四季度，受房地產調控政策效應持續作用、前期市場過熱階段透支大量住房需求的影響，全國房地產市場進入調整周期，但今年一季度部分熱點一二線城市重現回暖跡象，引發社會各界的關注和熱議。

當前全國房地產市場運行情況

今年以來，全國房地產市場總體延續去年四季度以來的調整態勢，商品房銷售持續下滑；但部分熱點一二線城市商品房銷售和土地市場升溫，市場初現回暖跡象。

（一）前三個月全國商品房銷售整體持續下降，但熱點一二線城市銷量有所回升

國家統計局數據顯示，1-3月全國商品房銷售面積同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7個百分點。進入3月份，房企推盤意愿明顯加強，加之受部分城市政策微調帶動，購房者預期出現回溫，一二線城市銷售規模明顯回升，當月全國商品房銷售增速轉正，同比上升1.8%。中房數據研究院數據顯示：3月北上廣深等一線城市一二手房銷售顯著增長，4城新建商品住宅銷售面積環比增長108%，同比增長36%。中原地產數據顯示：3月北京網簽套數為1.61萬套，創近10個月最高值，上海網簽套數為2.59萬套，創近兩年以來的新高，廈門、杭州、南京等二線城市銷售也出現不同程度回暖。

（二）二手住房價格環比漲幅擴大，新房價格環比漲幅僅三線城市有所上升

國家統計局發布的3月份70個大中城市房價數據顯示：新房價格方面，一二三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別上漲0.2%、0.6%和0.7%，一二線城市環比漲幅比上月均下降0.1個百分點，三線城市比上月擴大0.3個百分點。由于新房限價，二手住房價格更能反映市場真實情況：3月一二三線城市二手住宅銷售價格環比分別上漲0.3%、1.2%、0.5%，漲幅分別比上月擴大0.2、1.4、0.3個百分點。

（三）土地市場整體供需雙降，但一二線城市市場有所升溫

在棚改規模下降以及貨幣化安置收緊等不利因素作用下，房企在三四線城市拿地力度減弱，而一二線城市成為房企拿地的中心。中國指數研究院數據顯示：一季度全國300個城市各類用地共推出4.6億平方米，同比下降7.3%。分各線城市來看，一線城市住宅用地同比增長13.2%；二線城市同比增長4.4%；三四線城市同比下降17.5%。從成交量來看，全國300個城市各類用地成交3.8億平方米，同比下降14.3%，其中三四線城市成交8089萬平方米，同比下降25.8%，降幅在各線城市中最大。與此同時，土地流拍情況大幅減少，合肥、杭州、重慶等熱點城市成交樓面價及溢價率均出現回升。

（四）受新開工加速、資金面改善等因素拉動，房地產開發投資較快增長

一季度，全國完成房地產開發投資23803億元，同比增長11.8%，增速創2014年底以來新高。增速較高的主要原因：一是房企新開工意愿明顯提升，一季度全國房地產新開工面積38728萬平方米，同比增長11.9%，增速較1-2月提高5.9個百分點。二是資金面得到較大改善，房企到位資金38948億元，同比增長5.9%，增速較1-2月份提高3.8個百分點；其中國內貸款7134億元，增速從2018年的-4.9%提高至2.5%。

房地產市場存在的問題

目前，我國房地產市場存在以下幾個突出問題：

（一）經濟增長和地方財政收入對房地產依然存在慣性依賴

2018年，全國房地產開發投資12萬億元，占同期GDP的13.4%；商品房銷售額15萬億元，占社會消費品總額的39.4%；全國土地使用權出讓收入6.5萬億元，盡管2018年下半年土地市場成交遇冷，同比增速仍高達25%；有的省房地產稅收占地方稅收收入比重達到40%以上。可以看出，經濟增長和地方財政收入對于房地產行業依賴程度較高，隨著全省商品房銷售增速放緩，未來可能會對部分高依賴房地產的城市地方財政收入及經濟增長帶來一定的壓力。

（二）房地產市場總體供大于求，具體表現為高人均面積、高擁有率、高空置率

住建部數據顯示，目前我國人均建筑面積大概在35平方米-40平方米之間，居住水平遠高于日本（19.6平方米）、韓國（19.8平方米）、西班牙（25.8平方米）、香港（8.1平方米）等國家或地區，對我國這樣一個人多地少的國家，人均面積明顯偏高。城鎮戶均擁有住房達到1.1套，大量已購住房閑置，據抽樣調查，有的省會城市交房1至3年內的新建商品住宅平均空置達40%以上，市場總體明顯供大于求。

（三）優質資源的集中化，導致城市格局走向分化

二線城市特別是一線城市集中了眾多優質的就業、教育、醫療、文化、商業資源，加上大城市本身的吸引力，導致人流和物流大量涌入，吸引了大量外地企業和外來人口的購房需求，房價上漲壓力較大。三四線城市房地產市場近兩年回暖主要依靠去庫存政策、棚改貨幣化安置等外部因素拉動，已透支大量未來的住房需求，發展后勁面臨不足，住宅庫存將重回上升通道。

（四）部分城市房價過高，帶來較大的金融風險

一方面，房價收入脫離合理區間。目前，北上廣深的房價居高不下，分別達到63918元/平方米、52480元/平方米、33246元/平方米、62835元/平方米。據此推算，房價收入比分別為31.0、25.5、18.3、36.0，遠超過6—7的合理區間范圍。另一方面，購房貸款支出與居民負債率快速上升。有關數據顯示我國居民負債率由2014年的36.4%上升到2017年的49%以上。2018年末，我國個人住房貸款余額達到25.75萬億元，占居民總貸款的54%左右，同比增長了 17.8%，不僅遠高于居民收入的增長速度，也高于居民存款增速。房貸余額快速增長，跟房價上漲脫不了關系。國際貨幣基金組織2017年10月發布的《全球金融穩定報告》中指出：當住戶部門杠桿率高于30%時，該國中期經濟增長將會受到影響；而當住戶部門杠桿率超過65%時，將會影響到金融穩定。

發展趨勢研判

（一）政策分析

2018年7月，中央政治局會議強調“堅決遏制房價上漲”。12月，中央經濟工作會議提出“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”的要求。12月底，全國住房和城鄉建設工作會議提出了“穩地價穩房價穩預期”的目標。由于房地產市場對宏觀經濟、上下游產業的巨大拉動作用暫時無法被取代，預計“穩市場”將成為未來較長時間內的政策主線，一方面，房地產調控政策在未來一段時間內保持穩定的概率較大，很難出現轉向。另外一方面，各城市也將根據自身發展需求，對調控政策進行因地制宜的優化。

（二）行業發展大勢分析

一是租賃市場迎來風口。目前我國房屋租賃僅占交易市場的6%，比照美國舊金山、紐約和日本東京40%的租賃比重，還有很大的發展空間。2014年起，國家頻頻出臺支持租賃市場發展的政策文件，特別是近期國家金融監管機構密集出臺支持租賃融資的相關政策，更是一道有效的催化劑，促使開發商、機構投資者、中介等各路人馬紛紛搶灘長租公寓市場，長租公寓及相關企業正迎來快速發展的風口。

二是行業集中度不斷提升。本輪房價的輪漲特性使不同級別城市的調控周期錯開，區域性小房企受制于調控政策生存艱難，而龍頭房企布局全國“東方不亮西方亮”，銷售額可以繼續保持增長。同時，龍頭房企還具有融資成本低、操盤能力優秀、品牌效應等優勢，即便面對嚴格的調控政策，也能獲得不錯的利潤。中小房企在這些方面明顯弱勢，很容易被市場擠出。近年來房地產行業集中度穩步攀升，前四大房企銷售金額占比從2013年的6.9%上升至2018年的14.2%，前50強房企銷售規模占比超過五成，達到52.0%，預計2020年這一比重將提升至60%。

三是發展邏輯從“增量建設”轉向“經營存量”。經過20年的快速發展，房地產行業從增量建設進入存量經營時代，物業服務的重要性進一步凸顯。據估算，即便不考慮未來物業管理的提價，僅依靠住宅及商業、辦公面積的自然增長，預計2021年國內物業服務市場規模將達到9481億元，2030年將達到1.35萬億元，相比當前行業規模存在兩倍以上的成長空間。作為占據整個房地產生命周期90%以上的物業服務行業，歷經30年風雨前行，正迎來快速發展的黃金時代。

（三）下階段形勢研判

今年以來，國家推出減稅降費2萬億元等多項穩經濟政策，貨幣政策從去杠桿轉向穩杠桿，房地產信貸環境有所改善，為緩解房地產市場下行壓力創造了有利條件。

從全國房地產形勢來看，一季度新建商品住宅成交面積同比繼續下降，但一線、部分東部熱點二線城市購房者在市場及政策趨穩影響下，購買預期逐步升溫，市場出現回暖。三四線城市房地產市場受城區人口流入緩慢、棚改政策調整以及前段住房需求大幅透支等影響，仍面臨一定調整壓力。綜合上述分析，預計今年銷售面積小幅調整的局面不會改變，房價將保持基本穩定，總體呈現平穩發展態勢。