老年人養(yǎng)老如何維權(quán)不動產(chǎn)征收補償法律糾紛

房產(chǎn)證引發(fā)的補償糾紛

小的時候，人們總說“分呀分，學(xué)生的命根”；成年以后，人們總說“證啊證，生命的保證”。資格證、上崗證、職稱證、房產(chǎn)證等，所有的證件都關(guān)系到人們的生活質(zhì)量和財產(chǎn)權(quán)利。所以，對于任何證件，人們都不能掉以輕心，特別是不動產(chǎn)權(quán)證。

案情講述

買賣房屋未過戶征收補償起糾紛

2000年，胡先生把房子賣給了朱先生，雙方簽訂了《房屋買賣合同》，房價125萬元。胡先生將房屋鑰匙和《房地產(chǎn)權(quán)證》交付給朱先生，朱先生隨即入住。為了節(jié)約費用，雙方?jīng)]有去房地產(chǎn)交易所辦理房屋過戶登記手續(xù)。

2008年，當(dāng)?shù)卣疀Q定對該房屋所處地段進(jìn)行舊城改造，征收該房屋，對房屋評估后決定給予補償款200萬元。由于雙方?jīng)]有辦理房屋過戶登記手續(xù)，朱先生就請胡先生帶身份證過來簽《房屋拆遷補償安置協(xié)議》。胡先生了解情況后，表示該房屋的被補償安置權(quán)屬于自己，補償款應(yīng)當(dāng)歸他所有。雙方為此產(chǎn)生爭執(zhí)。

朱先生認(rèn)為自己履行了《房屋買賣合同》的付款義務(wù)，并占有房屋且取得了《房地產(chǎn)權(quán)證》，故他有房屋所有權(quán)，房屋拆遷補償安置的權(quán)利應(yīng)當(dāng)歸他所有。胡先生認(rèn)為在沒有辦理不動產(chǎn)房屋變更登記的情況下，自己仍然享有該房屋所有權(quán)，因此應(yīng)由他來接受補償安置。最后，胡先生獲得了房屋拆遷補償安置款。

登記變更未領(lǐng)證拆遷公司不補償

張老伯是個退休工人，一輩子勤儉節(jié)約過日子，退休的時候手中有40萬元。退休后，他和老伴兒一商量，決定把原來的房屋賣掉，用自己的全部資產(chǎn)再買一套大點兒的房子。

2005年，經(jīng)人介紹，他從薛阿姨處買了一套四室兩廳的房屋，花了60余萬元。雙方簽訂并履行了《房屋買賣合同》，并且一同去房地產(chǎn)交易中心辦理了房屋所有權(quán)變更登記。但是，張老伯出于疏忽沒有辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。交房以后，張老伯搬了進(jìn)去，一家人其樂融融。

2009年，張老伯家所在的小區(qū)貼出了拆遷公告，當(dāng)?shù)卣疄榱嗽鰪姵鞘薪煌ㄏ到y(tǒng)決定挖隧道，要征收張老伯家所處地段的房屋。在拆遷人員摸底調(diào)查時，發(fā)現(xiàn)張老伯沒有《房地產(chǎn)權(quán)證》，拆遷實施單位以此為由拒絕對張老伯家進(jìn)行補償安置。張老伯無奈把拆遷實施單位告上法院，法院審理后判決拆遷實施單位對張老伯一家進(jìn)行拆遷補償安置。

繼承房產(chǎn)轉(zhuǎn)手買房屋補償鬧矛盾

蘇阿姨繼承了父親的一套房子，平時用于出租。2009年，蘇阿姨的兒子要結(jié)婚，她把這套房子以15萬元的價格賣給承租人高小軍。但是，雙方既未辦理房屋所有權(quán)變更登記，也未辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。蘇阿姨只是把《房地產(chǎn)權(quán)證》給了高小軍。

2010年，蘇阿姨賣出這套房子還不到半年，就傳出政府為了實施舊城改造要征收該地段房屋的消息。蘇阿姨得到消息以后，覺得這是千載難逢的機(jī)會，她找到高小軍，想用原價把房子買回來。高小軍不同意，說房屋自己已經(jīng)買下，不同意退還。如果房屋拆遷補償安置，補償款也屬于自己所有。蘇阿姨到法院起訴高小軍，請求判決《房屋買賣合同》無效，雙方互相返還。法院審理后，宣布《房屋買賣合同》無效，高小軍返還房屋，蘇阿姨返還房屋價款并賠償高小軍利息損失。蘇阿姨拿回了房子，如愿以償?shù)氐玫搅朔课莶疬w補償安置。但是，她拿到補償款后沒多久，高小軍又把她告上法院，要求她賠償經(jīng)濟(jì)損失。

法眼聚焦

房屋買賣未辦理變更登記，征收補償歸誰所有？

在處理房屋征收拆遷事宜時，常會發(fā)生房屋權(quán)屬證明有瑕疵的情況，具體情況如下：當(dāng)事人有房產(chǎn)證卻沒有辦理不動產(chǎn)過戶登記；當(dāng)事人沒有房產(chǎn)證卻辦理了不動產(chǎn)過戶登記；當(dāng)事人既沒有房產(chǎn)證也沒有辦理不動產(chǎn)過戶登記。根據(jù)中國法律規(guī)定，房屋的所有權(quán)歸屬以人民政府房產(chǎn)管理部門不動產(chǎn)登記簿上的內(nèi)容為標(biāo)準(zhǔn)，登記簿上是誰的名字，誰就是房屋所有權(quán)人，同時也是房屋征收合法的補償人。房屋的占有使用以及《房屋買賣合同》的履行都不能替代政府部門的登記。

未辦理變更登記手續(xù)的房屋買受人有無救濟(jì)途徑？

對于因為沒有辦理房屋買賣變更登記手續(xù)而吃虧的當(dāng)事人，中國法律也有相應(yīng)的救濟(jì)措施。不管是雙方的《房屋買賣合同》有效（如第一例），還是雙方《房屋買賣合同》無效（如第三例），買受人都可以以對方違約或者締約過失為由，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失。請求的數(shù)額可以根據(jù)自己購買的價格與補償價格之間的差額主張，當(dāng)然原告自身有責(zé)任的可以減輕對方的責(zé)任。倘若拆遷時間寬裕的話，買受人還可以提起訴訟，要求對方履行變更登記義務(wù)，從而使自己變?yōu)榉课菟腥耍邮車业难a償安置。

房屋進(jìn)行了登記但未領(lǐng)證，不予補償，對嗎？

《房地產(chǎn)權(quán)證》是證明房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)的證書，對于房地產(chǎn)權(quán)屬有證明效力，但是沒有房屋所有權(quán)的公示效力。因此，當(dāng)政府房產(chǎn)管理部門不動產(chǎn)登記簿上的內(nèi)容和《房地產(chǎn)權(quán)證》的記載內(nèi)容有沖突時，以政府房產(chǎn)管理部門不動產(chǎn)登記簿上的內(nèi)容為準(zhǔn)。如果公民因為某種原因沒有領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》，只要政府房產(chǎn)管理部門不動產(chǎn)登記簿上有權(quán)屬登記，同樣應(yīng)當(dāng)認(rèn)定公民系房地產(chǎn)合法所有權(quán)人，依法享有房屋征收補償安置權(quán)利。

法律快車

《中華人民共和國物權(quán)法》

第九條 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第十七條 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

錦囊獻(xiàn)計

房子是家庭的大件物品，也是昂貴的不動產(chǎn)。所以，對于房屋買賣在手續(xù)上千萬不能含糊。

首先，房屋買賣要查明房屋的所有權(quán)人。房屋即使登記在一人名下，如果是婚姻存續(xù)期間購買，仍然屬于夫妻共同財產(chǎn)；

其次，房屋買賣要查看對方權(quán)利有無瑕疵。買受人要查清房屋是否存在抵押或者限制買賣等情形，否則購買房屋以后不能辦理變更登記；

再次，房屋買賣要約定遷出里面的戶口。買受人可以到派出所或者委托律師查詢購買房屋里面有無戶口，有幾個戶口。要在房屋買賣合同中約定戶口限期遷出和違約賠償?shù)臈l款；

最后，買賣房屋一定要及時辦理變更登記手續(xù)。只有辦理了變更登記手續(xù)，買受人的所有權(quán)才受法律保護(hù)。

（摘自中國法制出版社《老年人養(yǎng)老維權(quán)案例大講堂：最新增訂版》）