廣西房地產發展現狀分析
——基于金融風險*

■ 黃開展（廣西金融職業技術學院）

一、廣西房地產發展現狀

1949年10月1日中華人民共和國成立，1949年12月11日廣西全境解放，1958年廣西壯族自治區宣告成立，開啟八桂大地發展新征程。1978年改革開放以來，廣西生產總值總量連續邁上新臺階，2018年廣西生產總值總量達到20352.51億元，1978—2018年年均增長10%。*

廣西生產總值近年來的持續增長離不開廣西房地產發展的“功勞”。據廣西統計局統計數據，2018年廣西房地產投資額為3004.13億元，比上年增長11.9%，2019年1—8月廣西房地產投資額為2264.58億元，同比增長28.5%。如此大的資金投資流向和廣西城鎮化進程的加快有著緊密關聯，農村人口加速向城鎮流動，城鎮化水平不斷提高，2018年廣西城鎮化率達到50.22%，新的城鎮人口是房產的潛在需求者，與之帶來商業需求吸引很多房地產企業的投資，換句話說，廣西房地產的市場需求大。

從廣西統計局統計數據和廣西各市統計局統計數據看到，2019年廣西房地產的開發投資額和銷售額依然增長。桂林市2019年1-8月，全市房地產開發完成投資額同比增長21.0%，增速較上年同期提升16.0%，商品房銷售面積403.29萬平方米，同比增長21.6%，實現商品房銷售額257.52億元，同比增長25.1%。梧州市2019年1-8月，全市房地產開發投資完成74.2億元，同比增長86.7%，商品房銷售面積為211.1萬平方米，同比增長68.0%。貴港市2019年1-8月，全市商品房銷售面積227.1萬平方米，同比增長8.9%，商品房銷售額143.1億元，同比增長23.0%。玉林市2019年上半年，全市房地產開發項目285個，完成投資179.28億元，比上年同期增長22.5%；商品房銷售面積297.40萬平方米，比上年同期增長14.8%。百色市2019年上半年，全市房地產開發投資完成48.40億元，同比增長10.0%。柳州市2019年上半年，全市房地產業實現增加值53.66億元，增長9.0%。賀州市2019年上半年，全市房地產在庫項目增多，房地產開發投資增長87.9%。南寧市2019上半年房地產商品房累計共成交76797套，成交套數同比2018年上半年增長2.68%，成交面積共6983929.29平方米，簽約面積同比增長12.10%。

二、廣西房地產金融風險

廣西房地產是廣西經濟的重要部分，廣西房地產的持續發展是廣西生產總值得以不斷上升的重要原因，也是加快廣西城鎮化進程有力因素。但是，我們在看到廣西房地產繁榮發展的同時，也要看到其背后的風險——金融風險。

（1）信用風險。房地產開發企業資金來源有國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、其他資金來源、定金及預收款、個人按揭貸款、其他到位資金。根據2018年商業銀行貸款數據統計，房地產貸款總額占商業銀行貸款總額的27.7%，根據2018年廣西統計局數據統計，廣西房地產開發投資金額為3989.51億元，其中國內貸款504.84億元，個人按揭貸款891.22億元，如此大的貸款比率和金額，倘若房地產開發企業經營不善，低盈利，或虧損，房地產企業將出現資金周轉不靈甚至破產倒閉而無力還款現象，以及購房消費者因某種原因收入低于還款計劃額度而無力還款現象，都使銀行金融機構面臨嚴重的信貸風險。

對逾期無力償還或無法追索等現象，即使還款擔保以房地產作為抵押，也無法準確估價抵押的房地產，也無法保證抵押的房地產容易銷售，放貸銀行依然面臨效益差的風險。

（2）金融機構流動性風險。商業銀行與房地產開發企業相依相偎，商業銀行為房地產開發企業提供開發貸款資金，房地產開發企業的穩定經營給商業銀行帶來效益。隨著廣西房地產的快速發展，貸款數額逐年增加，據廣西統計局統計數據，2019年1-8月廣西房地產開發企業資金來源當中，456.08億元為國內貸款，622.40億元為個人按揭貸款，可是房地產貸款通常是長期貸款，如果商業銀行在房地產貸款增速過快時不能很好的經營管理，缺乏資金周轉和融通渠道，將出現貸款比例失調，資產質量惡化，面臨流動性風險。

（3）通貨膨脹風險。通貨膨脹是指物價全面持續的上漲，實際利率=名義利率—通貨膨脹率。通貨膨脹使貨幣持有者擁有的貨幣貶值，近些年房價持續上漲，有很大的升值空間，房地產便成了貨幣投資的好去向，但是投資者熱衷于房地產的投資則進一步推動房價的提高，房價的提高又直接或間接的影響其他物價上漲。根據廣西統計局發布的2019年1-9月廣西主要經濟指標數據顯示，居民消費價格指數為103.2億元，增速為3.2%，這意味著一定的通貨膨脹。

金融業介入房地產業之后，如果支持過度,容易引起信用膨脹問題。我們從經濟學知識知道，固定利率下通貨膨脹風險一般比浮動利率下的大，因為后者往往隨通貨膨脹而上浮，如果貸款利率固定而存款利率浮動，銀行的通貨膨脹風險就更大，房地產金融的長期風險使其通貨膨脹風險也較大。

（4）房地產泡沫風險。巨大的市場需求，房地產開發成本的上升，以及投機者“炒房”等原因，使得房價快速上漲，根據國家統計局統計數據整理看出，從2009年到2018年，十年間，廣西商品房平均銷售價格翻了一番。如今，廣西房價依然上漲，2019年8月份廣西商品房平均售價為6482元/平方米。持續上漲的房價可能引發的是房地產泡沫風險，商品房價格一旦增速過快，嚴重背離商品房價值，必然發生暴跌，房地產經濟由繁榮轉向衰退，給房地產企業和購房者造成不同程度的損失，甚至給國民經濟造成不良影響。

表1 歷年廣西商品房銷售均價

三、房地產金融風險的影響

廣西的房地產企業和銀行金融機構的依存度很高，多數房地產企業開發資金有來源于銀行金融機構的貸款，一旦房地產經濟發生波動，會導致房地產企業經營不善，無法順利向銀行金融機構償債，可能引發銀行金融機構倒閉，甚至引發社會動蕩。另外，銀行金融機構和房地產企業、銀行金融機構和購房者、房地產企業和購房者，相互之間存在著債務債權關系，一旦房地產金融風險產生，都將成為受害者。

四、廣西房地產發展的思考

廣西房地產行業發展的好壞關系著房地產企業能否持續穩定運營，關系著金融機構財務狀況是否健康，關系著廣西生產總值能否持續增長，關系著廣西人民能否安居樂業。根據廣西房地產發展現狀，我們意識到了金融風險的存在，唯有正確處理房地產金融風險，廣西房地產方可良性發展。

（1）建立合理的融資渠道，科學分散金融風險。房地產項目的順利開發需要合理的資本構成作為保障，房地產企業持續穩定的經營需要健康的財務狀況，因此，要避免不合理的資本結構，則要改變和改善房地產融資渠道。目前，廣西房地產企業項目開發資金除自有資金外，大部分是通過銀行貸款，融資渠道相當窄，金融風險集中于房地產企業和銀行金融機構。為分散房地產融資金融風險，可通過金融創新，采用新的金融工具，豐富和改進融資渠道，除傳統的銀行貸款外，可采取信托、債券、基金等多方式融資，提高房地產資金結構的合理性，進而完善金融機構體系，科學分散金融風險。

（2）完善宏觀審慎管理制度，構建房地產金融風險預警體系。根據廣西房地產開發企業貸款、購房者按揭貸款、房產抵押貸款等特征，銀行金融機構需全面識別這些融資方式，全面納入監測范圍，制訂和完善監管制度，建立房地產金融監測系統，多方位設計房地產金融宏觀審慎風險預警指標，構建風險預警體系，如房地產運營壓力測試指標、房價和房貸波動可能引發的金融風險指標等，建立房地產金融風險數據庫，對房地產金融進行科學評級，預測風險發生概率，并及時采取應對措施。

（3）規劃政策導向，平衡需求與開發。目前，廣西房地產開發集中在市區及市區轄區居多，部分城市開發規模和開發面積大幅增加，價格上漲過快，為平衡需求與開發，可適當實行區域差異化的調控政策，做好開發引導和價格指導，預防房產出現空置，產生過剩危機，預防出現資金鏈條斷裂，導致房地產企業發展困境。

（4）政府調控和引導，完善住房保障體系。政府部門繼續按“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排，督促指導房地產用地管理和調控，遏制高房價的“炒房”行為。同時，根據實際需求，完善住房保障體系，如危舊房改造、建集資房、增加租賃住房等，緩解住房供需矛盾。