淺談房地產(chǎn)樣板間的精裝修設(shè)計(jì)與施工管理

姚麗蔚

(天健世同置業(yè)(上海)有限公司，上海 200125)

1 樣板間和精裝修住宅的關(guān)系研究

1.1 精裝修住宅的相關(guān)特點(diǎn)分析

對(duì)于精裝修住宅而言，它在這些年被越來越多的大眾消費(fèi)者所推崇，其很大一個(gè)原因是精裝修免除了很多人裝修困擾，迎合了部分消費(fèi)者的購(gòu)房需求，減少了購(gòu)房上不必要的麻煩；此外對(duì)于投資者而言，如果將房屋的裝修款計(jì)入購(gòu)房款中，就可以有效地降低置業(yè)的難度，還能提高售房的銷量；不過對(duì)于一些追求生活個(gè)性和注重生活品味的人群來說，他們很多都不看好精裝修房屋，因?yàn)榭蛇x擇的余地較小，很多人更愿意購(gòu)置普通商品房，然后自己裝修。

但是不管怎么說，精裝修有它的優(yōu)勢(shì)可言，精裝修的房屋不僅提升了附加價(jià)值，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，精裝修的房屋還能促進(jìn)銷量，增加項(xiàng)目的賣點(diǎn)。不過有利必有弊，精裝修房屋相對(duì)于普通房屋而言，既增加了成本也增大施工難度，尤其是在管理運(yùn)營(yíng)上的成本都會(huì)很明顯提升。不管是在設(shè)計(jì)，還是到后面的施工管理，都將會(huì)做相應(yīng)調(diào)整，比如從合作單位的選擇到方案的確定，再?gòu)牟牧系倪M(jìn)場(chǎng)到施工管理、質(zhì)量監(jiān)控和售后服務(wù)，相關(guān)企業(yè)都需要做好嚴(yán)密的規(guī)劃以及定制相關(guān)管理體系，并且在此期間還需要明確各個(gè)合作單位之間的權(quán)責(zé)范圍，因地制宜地合理分配資源，將資源配置最優(yōu)化。所以不難看出不管是對(duì)于施工方還是開發(fā)商都有很高的難度要求。

1.2 有關(guān)于樣板間的形式和特點(diǎn)分析

1)毛坯房，它沒有任何的裝修，價(jià)格也是其中最便宜的。購(gòu)房者看到毛胚房通常是實(shí)實(shí)在在的戶型、墻體、管道及地面等。

2)交房樣板間，這種房屋通常一般是按照交房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行過一定的簡(jiǎn)單裝修的房屋，并且其中通常不會(huì)涉及復(fù)雜的家具、燈飾和墻面修飾，屬于普通型裝修。

3)豪華裝修的樣板間，這種樣品房是經(jīng)過精心裝修以后的房屋，并且按照購(gòu)房者要求進(jìn)行的，通常也將這種裝修叫創(chuàng)意樣板間，這其中所裝修的點(diǎn)就比較多，比如一般都配置了精美的家具、燈飾和裝飾品等。

除此之外，豪華裝修的樣板間還注重細(xì)節(jié)與品味，一般是為高質(zhì)量購(gòu)房者定制購(gòu)房需求，并且整個(gè)房屋注重設(shè)計(jì)個(gè)性，凸出表現(xiàn)風(fēng)格，所以其也會(huì)有適當(dāng)?shù)块g原有功能的特性，而它也注重利用房屋設(shè)計(jì)上的表現(xiàn)形式來賦予房屋不一樣的視覺體驗(yàn)，并借助設(shè)計(jì)手法來制造一些產(chǎn)品的亮點(diǎn)和記憶點(diǎn),在參觀過程中令客戶感覺愉悅，以此來誘導(dǎo)購(gòu)房者購(gòu)房。精裝修住宅進(jìn)行交房時(shí)，它必須嚴(yán)格按照現(xiàn)房的尺度、結(jié)構(gòu)來進(jìn)行設(shè)計(jì)，房屋內(nèi)各個(gè)環(huán)節(jié)都應(yīng)該保持一致，比如說衛(wèi)生間的管道布置以及廚房各個(gè)功能區(qū)都應(yīng)該一致，絕對(duì)不允許出現(xiàn)誤導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)房現(xiàn)象的出現(xiàn)。最后在設(shè)計(jì)方面，還需要注重對(duì)房屋實(shí)用性的體現(xiàn)。

1.3 樣板間與精裝修住宅關(guān)系分析

樣板間跟精裝修住宅有著本質(zhì)上的區(qū)別，不過兩者也有著重要的聯(lián)系。兩者之間的區(qū)別在于，一個(gè)只用于向觀眾展示，并不具備實(shí)用價(jià)值，而另一個(gè)則主要用于商用，并不拿來展示。

所以說豪華裝修的樣板間也更接近于實(shí)用商品房，不過它有標(biāo)桿的作用，具有極強(qiáng)的藝術(shù)性，并且其中強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)師的個(gè)性；另外精裝修住宅是面向大眾消費(fèi)者的產(chǎn)品，它注重實(shí)用性以及共同性要求，所以兩者間就有一個(gè)很明顯的區(qū)別，也就是個(gè)性與共同性是相悖的，因此，可以理解為樣品房是購(gòu)房者的購(gòu)房參考，前期強(qiáng)調(diào)個(gè)性，當(dāng)成精裝房屋以后，它則強(qiáng)調(diào)共同性，滿足消費(fèi)者實(shí)用需求。所以在設(shè)計(jì)時(shí)相關(guān)人員就需要掌握兩者間的關(guān)系。

2 精裝修住宅在造價(jià)成本上的分析

通常來說，參照銷售的面積來做評(píng)估，一般單位的裝修造價(jià)與精裝修住宅的售價(jià)按照1∶8～1∶10來定。筆者近期負(fù)責(zé)管理的一個(gè)項(xiàng)目，位于上海臨港，售價(jià)為23 000萬元，精裝修的成本為2 000元上下，占售價(jià)的9%左右。一直以來，精裝修的房屋要滿足消費(fèi)者物超所值的愿望一直是設(shè)計(jì)師與開發(fā)商遇到的難點(diǎn)問題。為了更好平衡消費(fèi)者與開發(fā)商之間的矛盾并解決問題，這就需要設(shè)計(jì)師跟開發(fā)商合理設(shè)計(jì)、合理選材，從而滿足消費(fèi)者需求。材料注重品質(zhì)，也需要注重設(shè)計(jì)形式，如何選材將成為精裝修的重點(diǎn)，其中還需要注意不同材料間的相互映襯。廚房中的一些重要功能器件，如油煙機(jī)、廚衛(wèi)等要與設(shè)計(jì)風(fēng)格相匹配，并且盡可能購(gòu)置知名品牌，讓消費(fèi)者滿意；而對(duì)房屋室內(nèi)精裝就需要注重很多細(xì)節(jié)，比如瓷磚的選擇就包括了地板、墻磚等一系列材料，不同的材料還需要考慮顏色、形狀搭配以及材質(zhì)，有的是有機(jī)合成、有的是大理石、還有的是木質(zhì)品，由于表面差異不大,所以在選材時(shí)就要考慮其性能與美觀性要求，可以不必追求品牌，但是一定要保證質(zhì)量。

3 精裝修住宅的設(shè)計(jì)要點(diǎn)

3.1 面向消費(fèi)者需求設(shè)計(jì)

第一，設(shè)計(jì)風(fēng)格，風(fēng)格是精裝修的重要關(guān)鍵點(diǎn)，也是吸引消費(fèi)者重要的手段，所以設(shè)計(jì)時(shí)設(shè)計(jì)師就需要對(duì)設(shè)計(jì)風(fēng)格進(jìn)行精心把控，從而抓住消費(fèi)者購(gòu)買欲望；第二，考慮實(shí)用價(jià)值，并不是所有消費(fèi)者都需要煥然一新的房屋布局，有些購(gòu)房者更加注重實(shí)用價(jià)值，比如空間明暗、空間布局、一些人性化的設(shè)計(jì)等，這都會(huì)成為吸引購(gòu)房者的重要參考因素，肯定會(huì)得到一部分購(gòu)房者的特別青睞，不過過分追求實(shí)用也會(huì)受到一些消費(fèi)者的反感，這就需要設(shè)計(jì)師好好把控。所以一個(gè)房屋精裝的設(shè)計(jì)既需要?jiǎng)?chuàng)新，也需要實(shí)用，更需要滿足消費(fèi)者的主觀訴求，因此，設(shè)計(jì)時(shí)必須把握好設(shè)計(jì)的分寸、鎖定一個(gè)適宜的可平衡大眾化和藝術(shù)性的臨界點(diǎn)，從而更好地吸引消費(fèi)者。

3.2 定位成本與品質(zhì)設(shè)計(jì)

精裝修的設(shè)計(jì)既需要滿足消費(fèi)者需求，也需要滿足開發(fā)商設(shè)計(jì)要求，精裝重點(diǎn)不在于設(shè)計(jì)風(fēng)格，而更加注重對(duì)裝修工藝的改良，從而保障產(chǎn)品的質(zhì)量和實(shí)用性。因此，在進(jìn)行精裝設(shè)計(jì)時(shí)，盡可能地優(yōu)化需求配置，優(yōu)化成本控制，也要注意品質(zhì)保障。如何有效利用材料，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，將對(duì)于施工質(zhì)量、施工成本帶來重要影響。若采用非知名的地磚、涂料、地板等材料進(jìn)行設(shè)計(jì)，可通過合理的施工工藝和合理的色彩搭配提高設(shè)計(jì)效果與設(shè)計(jì)質(zhì)量，同樣也可通過這種辦法給消費(fèi)者不一樣的視覺體驗(yàn)，營(yíng)造出極高的生活品味。

4 施工管理分析

4.1 強(qiáng)化質(zhì)量監(jiān)管

1)強(qiáng)化測(cè)量控制：這些就包括對(duì)建筑施工中的相關(guān)測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行更加嚴(yán)格管控；對(duì)使用的測(cè)量工具有選擇性要求；強(qiáng)化數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，按要求執(zhí)行等。

2)落實(shí)指令文件控制：對(duì)于承包房屋建筑的施工企業(yè)，監(jiān)管方管理人員要進(jìn)行書面形式的文件控制，這樣及時(shí)指出問題發(fā)生點(diǎn)，及時(shí)改進(jìn)，并做出相關(guān)追責(zé)制度。

3)注重實(shí)驗(yàn)控制效果：相關(guān)實(shí)驗(yàn)得出的數(shù)據(jù)將決定房建所需要的用量，所以相關(guān)管理要強(qiáng)化此項(xiàng)工作，保證數(shù)量也要保證質(zhì)量。

4)精裝設(shè)計(jì)必須符合房屋設(shè)計(jì)要求，對(duì)于其中涉及到的相關(guān)規(guī)章制度也應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行，保障質(zhì)量與設(shè)計(jì)風(fēng)格。

4.2 強(qiáng)化安全管理

安全永遠(yuǎn)是第一位，所以整個(gè)施工管理，就需要做好相關(guān)安全準(zhǔn)備。這些就包括了強(qiáng)化安全意識(shí)；合理、安全化工作流程；做好施工環(huán)境安全措施準(zhǔn)備等，此外施工單位還需要定期做好相關(guān)安全培訓(xùn)工作，保證人員上崗都是符合安全、規(guī)范要求。

4.3 精裝管理中的一些重點(diǎn)分析

精裝管理需要與房建工程做好有效配合，所以在相關(guān)施工單位進(jìn)場(chǎng)后，房地產(chǎn)公司現(xiàn)場(chǎng)管理人員就應(yīng)該做好合理的監(jiān)管工作，與施工單位進(jìn)行密切配合。其中就需要房地產(chǎn)開發(fā)公司相關(guān)人員組織土建總包、精裝修單位、監(jiān)理單位依照合同總工期，土建移交情況最終明確關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。除此之外，有關(guān)精裝施工單位需要按照合同上的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的施工節(jié)點(diǎn)優(yōu)化，從而保障施工質(zhì)量與施工期限。

1)土建移交場(chǎng)地遲，對(duì)時(shí)間會(huì)產(chǎn)生影響，所以相關(guān)單位要及時(shí)做好交場(chǎng)工作。

2)垂直運(yùn)輸?shù)男视绊懸蛩兀@與人員安全管理有關(guān)，所以相關(guān)人員應(yīng)該做好合理任務(wù)分配，保障進(jìn)度順利有效完成。

3)精裝修單位的勞動(dòng)力投入，相關(guān)精裝施工單位人力多少也對(duì)施工進(jìn)度有著很大影響，所以就需要房地產(chǎn)開發(fā)商與施工方做好有效溝通，保障在工期內(nèi)順利完成。

4)泥水及復(fù)雜的木作業(yè)，這也是影響因素之一，做好有效的監(jiān)管，合理分配任務(wù)以提高工作效率。

4.4 精裝修住宅的施工質(zhì)量控制

除了以上需要注意的點(diǎn)外。還需要做好材料、設(shè)備管理和質(zhì)量控制，因此，這里就需要對(duì)所有的材料和設(shè)備做好嚴(yán)格的質(zhì)量檢查，這些就涉及到這幾點(diǎn)：包括了對(duì)材料的品種、規(guī)格、外觀以及尺寸等信息都需要做好嚴(yán)格監(jiān)管，這些參數(shù)必須符合精裝設(shè)計(jì)要求，滿足最終的設(shè)計(jì)和規(guī)范要求。對(duì)相關(guān)施工材料的監(jiān)管，需要對(duì)產(chǎn)品的完整，產(chǎn)品合格證書，產(chǎn)品的質(zhì)量以及使用說明書都應(yīng)該做好嚴(yán)格的監(jiān)管，最后還需要對(duì)相應(yīng)的材料做好性能實(shí)驗(yàn)，比如粉刷墻體的墻膠、水泥粉都應(yīng)該做質(zhì)量測(cè)試，其內(nèi)部甲醛等有害物質(zhì)是否滿足國(guó)家規(guī)定要求，若其中產(chǎn)品不符合要求應(yīng)該及時(shí)更換；對(duì)材料進(jìn)行質(zhì)量測(cè)試，比如水泥、墻膠等材料進(jìn)行針對(duì)性實(shí)驗(yàn)，是否滿足設(shè)計(jì)施工的質(zhì)量要求，并做好相關(guān)產(chǎn)品性能測(cè)試報(bào)告以及有害物質(zhì)含量試驗(yàn)報(bào)告，最后綜合性考慮設(shè)計(jì)要求，并提出最佳方案。做完相關(guān)材料的質(zhì)量測(cè)試實(shí)驗(yàn)以后，還應(yīng)該將材料和設(shè)備進(jìn)行合理管理，比如在施工結(jié)束以后，都應(yīng)該將兩者進(jìn)行單獨(dú)存放，由于一些材料以及工具具有危險(xiǎn)性，所以務(wù)必將危險(xiǎn)性高的工具以及材料進(jìn)行嚴(yán)格存放管理，保障施工人員的安全。最后還需要明確檢驗(yàn)報(bào)告和記錄是否保存完整符合施工要求，確保工程在交尾階段每一個(gè)環(huán)節(jié)都有相關(guān)材料可以進(jìn)行及時(shí)查詢。

5 結(jié) 語(yǔ)

隨著社會(huì)的發(fā)展與進(jìn)步，人們對(duì)于精裝住房的需求也與日俱增，在一定程度講是人們對(duì)于生活方式的轉(zhuǎn)變，越來越多人注重對(duì)產(chǎn)品風(fēng)格以及實(shí)用價(jià)值的追求，而這也符合社會(huì)發(fā)展所需。所以不難發(fā)現(xiàn)，精裝房屋從某種程度上是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的一個(gè)過程,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展。不過精裝對(duì)于房屋施工、管理也提出了更高的要求，不管是質(zhì)量還是功能性都有了進(jìn)一步提高，所以如何做好精裝設(shè)計(jì)與施工管理工作將是房屋精裝工作的重點(diǎn)內(nèi)容，才能有效促進(jìn)企業(yè)快速發(fā)展。

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