房地產企業投融資方式研究

劉海亮

摘要：隨著社會經濟的飛速發展，我國房地產行業逐漸呈現出一派繁榮景象。房地產企業是一種資金高度密集的產業，其主要特點是投入資金高、經營風險高以及經濟效益高，現如今已經成為推動我國國民經濟發展的主要支柱力量。本文首先闡述了新時代背景下我國房地產投融資方式，然后從資金管理缺陷、融資形式單一以及融資規模萎縮三個角度分析了現階段房地產企業投融資活動中存在的問題，最后重點從四個方面討論了新形勢下房地產企業投融資方式創新，如合理應用房地產基金進行融資、經營性物業貸款融資、產融結合方式進行融資、房地產證券化進行融資等，以供參考。

關鍵詞：房地產企業；投融資方式；問題；創新

近幾年，我國房地產行業發展迅猛，主要體現在房價高漲、房源緊張、銷售效益高等方面，現如今房價過熱也已經成為人們重點關注的一項社會性問題。房地產企業因自身的獨特性，在開發、經營、發展的過程中都不能離開投融資的支持。相關調查數據顯示，從2015年至2018年我國房企投融資規模持續變化，分別為13.9萬億、18.3萬億、19.5萬億以及5.9萬億，其中2017年個人住房金融市場的投融資規模在總體當中所占比例最高。針對房地產企業中存在的問題，我國也先后發布了多項宏觀調控政策，要求各個房地產企業必須嚴格實行資金管理，這使得企業的投融資渠道有了一定的變化，也引起了房地產經濟市場中的周期性競爭。因此，為了進一步促進我國市場經濟的快速發展，房地產企業必須結合企業自身的發展現狀與發展需求來選擇更加合適的投融資方式，并有效地解決企業所面臨的投融資困境，進而提升企業的市場競爭力。

一、新時代背景下我國房地產投融資方式

（一）金融機構貸款

金融機構貸款是房地產企業最傳統的融資方式之一，也是中小型開發式房地產企業穩定運營的主要渠道。其中銀行貸款這一融資渠道以無外債限制的明顯優勢受到各個房地產企業的關注，主要可分為國內銀行貸款、國外銀行貸款以及銀團貸款三大類。例如，萬科公司就通過銀行進行貸款，2018年上半年就新增338.93億元的銀行貸款。國內銀行貸款所占比例超過百分之五十，但隨著我國房價的急劇增長；在2014年推出了信貸緊縮政策，在這一政策的約束下國內銀行只向一些信用高、知名度高、經營穩定的大型房地產企業提供貸款，另外房地產企業還必須具備“四證齊全”的條件，而被國內銀行限制的部分企業則考慮起了其他的投融資渠道。相較于國內而言，國外銀行貸款對房地產企業的約束條件相對寬松，其可分為建筑貸款與開發貸款兩大類，有著貸款時間快、效率高等優點。銀團貸款在我國經濟市場上已經有了一定的發展，按照其組織方式的差異可分為直接貸款和間接貸款兩種方式，這兩種方式都可以為房地產企業的開發項目提供優質的融資服務，并能夠有效地避免貸款風險。

（二）短期融資券

短期融資券在本質上與商業票據有著一定的相似之處，其種類可按流通范圍、發行方式、不同發行人進行相應的分類。短期融資券的發行條件、發行程序與申請條件較為嚴格，主要特征為期限不超過一年、不向社會公眾發行、可進行流通轉讓等。通常情況下只有信用度高、實力強的大型企業才有資格發行短期融資券。在我國經濟市場中，短期融資劵可以說是一把雙刃劍，既有成本較低、籌資金額大的優點，也有著風險大、彈性小的缺點。從短期融資劵本身的優勢和特點來看，其在房地產企業中作用與發展極其可觀。據相關調查報告分析，短期融資券在2018年在我國經濟市場中得到了爆發式的增長，由前一年僅百分之二的占比率飆升到百分之十六的占比率，僅僅低于中期票據以及企業債。測算數據表明2017年我國上市房地產企業發行的短期融資券達到77億元，而到了2018年上半年，房地產企業所發行的短期融資券規模已經高達379.8億元。由以上數據可以明顯看出，現如今短期融資券已經成為了我國房地產企業投融資的關鍵途徑之一。

（三）預售經營獲得融資

預售經營是房地產企業展開銷售的主要方式，也是企業獲得融資的一項有效途徑。預售經營有著模式簡單、成本較低的優點，但現階段受到房價高漲等因素的影響，我國已經對房源預售展開了相應的宏觀調控，限制了預售條件。目前，國內普遍采用的預售制度為在房屋沒有全面完成建造之前，將其銷售給消費者，并收取一定的預售款，這一預收款不僅可以使房地產企業提前獲取到一定的無息資金，而且可以有效地處理房源銷售的問題。例如，國內的萬達、萬科、碧桂園等房地產企業都采用預售經營獲得融資。預售制度建立的主要目的是解決房地產企業資金不足的問題，據相關數據顯示房源銷售所收的定金與預收款占總開發資金的百分之四十左右，由此可見其對房地產企業的發展有著重要作用，但預售經營過程中仍舊存在著一些不可忽視的弊端。對于購房的消費者來說，預售房交易還存在著不確定性，其風險值較大。為了進一步保障消費者的合法權益，我國已經出臺了一系列的規范預售經營的條例，重點加強了消費者的利益，最大限度地降低了房產糾紛現象發生的幾率。

（四）通過上市進行融資

房地產企業上市融資是指企業主要以發行股票方式在經濟市場上融通資金。例如，在A股上市的房地產公司有125家（截止2019年8月29日），有名上市公司如：萬科A、華遠地產、保利地產等。從廣義上來看，上市融資包括了直接上市與間接上市兩種方式，直接上市就是指發行股票；而間接上市則是指以收購、控股等途徑，得到某一上市公司的股權，以此來獲得一定的上市地位，并在此基礎上投入本企業業務與資金，進而實現間接上市。這兩種融資方式都有著各自的優缺點，直接上市融資的優點為可快速募集所需資金量、可促進企業的可持續發展以及可開拓企業經營市場，缺點為上市周期長、通過率相對較低以及不確定性較強。而間接融資方式有著節約時間成本、維持再融資的可能、要求相對來說較寬的優點，也存在不可控風險多、不能凸顯上市公司優勢、無法獲得新資金的缺點。綜合來說，上市融資方式有著成本低、效率高、可提升企業知名度等優勢，在一定程度上能夠幫助企業避免經營起伏期間出現的風險問題，也能夠為企業再融資打下牢固基礎。此外，該融資方式也有利于房地產企業的規范化管理，對提升企業的市場競爭力有著一定的促進作用。

二、現階段房地產企業投融資活動中存在的問題

（一）資金管理缺陷，導致投資不合理現象嚴重

我國大部分房地產開發企業的經營模式為“前期置地—工程建設—銷售回款”，在經營建設期間，工程項目的竣工時間極其容易外界因素的影響，在此影響下還會導致房地產企業經營效益降低的問題。在這一經營模式下，部分中小型房地產企業還會面臨無法實現相應融資目標的困境，同時以金融機構貸款的融資方式還有這延期性與滯后性，更加打擊了企業的穩定發展。除此以外，部分企業為了快速容易的資金進行盲目擴張，最終引發了財務風險，使得企業進入到負債經營的循環當中，嚴重限制著企業的有效經營與發展。

（二）融資形式單一，導致出現資金斷裂的困境

房地產企業是一種資金高度密集的產業，其本身特點就決定了對資金的大量需求，但現如今我國房地產企業經營過程中的投融資形式還存在著單一、傳統、低效的缺陷，甚至還出現了大量過于依賴間接投融資形式的現象。其主要原因是我國的相關政策對房地產企業融資渠道的把控較為嚴格，其中最為突出的就是海外投融資，相關政策不僅有著嚴格且復雜的審核程序，還限制著投融資金額。目前，大多數中小型房地產企業普遍選用的投融資方式為金融結構貸款，這一融資方式也是受到國家宏觀調控的嚴格限制，審核力度也越來越大，企業貸款條件苛刻；若是信貸政策收緊，則會面臨資金斷裂的困境，嚴重情況下還會導致企業倒閉。

（三）融資規模萎縮，導致出現間接融資過多問題

根據前幾年的經濟金融運行情況來看，我國資本市場中仍舊存在融資規模萎縮的現象，這一現象導致房地產企業融資方式中間接融資的格局越來越大。隨著社會經濟的飛速發展，企業貸款余額也在逐步增長，其增長過快就會使得融資方式更加偏向于銀行貸款，使大部分房地產企業對銀行有著較強的依賴性。2019年央行發布的統計數據顯示，2018年末，房地產人民幣房地產貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，房地產開發貸款余額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比上年末高5.5個百分點。由以上數據不難看出，當前房地產資金來源仍然以銀行貸款為主，其風險較大，對企業的穩定發展有著一定的負面影響。此外，部分中小型企業這也就因經營管理活動缺乏合理性，其所面對的投融資風險更大，在多重困境的限制與壓迫下，中小房地產企業發展更為困難。

三、新形勢下房地產企業投融資方式創新

（一）合理應用房地產基金進行融資

結合新形勢我國房地產企業的發展情況來看，房地產基金實現融資具有著一定的發展空間，其中最為有效的融資方式為房地產私募基金融資。這一融資方式能夠有效地將雙方聯系到一起，并實現交流與共同，在共同上商議下達到滿足雙方要求的目的，既保證了效率，又保證了資金與信息的安全。從房地產企業發展的角度來看，不同階段都需要以私募資金融資的方式來實現既定的目標，對于已經上市的大型房地產企業來說，可以這種融資方式來吸引更多的戰略投資者。而對于中小型房地產企業來說，可以此融資方式來實現股權改造，并有效解決負債經營的問題。從資金方面來說，私募基金融資有著廣泛性的特點，不僅能夠吸引到外部企業資金，而且能夠得到相應的社會投資。2019年博鰲房地產論壇上，針對金融與地產的關系，中信資本控股有限公司程驍遠從國家政策角度入手，表明了現階段大多數的融資方式正處于停滯狀態，部分房地產企業面臨著較大的再融資風險，此外國際融資環境的收緊以及融資成本的提升為企業的發展帶來了一定的壓力。而地產資金融資可有效地降低企業的財政負擔，解決負債問題，這一融資方式會在新形勢下的融資環境中發揮越來越明顯的作用。

（二）合理應用經營性物業貸款融資

經營性物業貸款也可稱為固定資產貸款，是指以現有的物業作為貸款抵押物，其期限最長可以達到15年。對于房地產企業來說，該貸款方式有著用途靈活、還款方式靈活、操作簡單以及期限長的優勢，不僅可以結合企業的經營現狀與資金流動情況合理規劃還款流程，降低借款企業的還款壓力與財務管理成本，而且可以在簡單的操作下獲得金融機構貸款，解決一系列融資困境。由此可見，經營性物業貸款融資具有較高的有效性，但融資過程中必然會面臨一定的風險，企業應當重視這一點，嚴格把控貸款后的管理風險，獲取相關的租售現狀，并以此為基礎估算企業的現金流量，制定科學且合理的還款計劃，保證還款及時。此外，經營性物業貸款也有著資金額大的特點，為了降低貸款資金集中存在的風險，可以有效結合銀團貸款，最大限度地分散貸款風險，進而確保房地產企業的穩定運營。

（三）合理應用產融結合方式進行融資

所謂產融結合，就是指產業資本與金融資本兩者的結合，側重于實現企業的經營多元化以及資本虛擬化，通常情況下包括了“從產到融”與“從融到產”，前者主要是將部分產業資本轉到金融機構，后者則是以空中實業資本的方式獲得平均收益?，F如今，產融結合融資方式已經受到越來越多房地產企業的關注，該融資方式可以有力地促進房地產業的可持續發展。房地產企業經營過程主要花費為生產、交換、消費這三個階段，而金融機構所提供的融通服務是每一個階段穩定進行的支柱力量。為了進一步推動我國房地產企業的產融結合，應當從建立與執行相應的法律體系、加強房地產企業貸款管理、發展多元化房地產金融市場、避免出現錯誤傾向等多個方面做起，不斷完善現階段的產融結合融資方式，從更加廣泛的角度出發，有效地創建一個全面且公正的投融資市場環境。此外，房地產企業還應當重視產融過程中存在的問題，以足夠的風險意識與充分的人才儲備來防止產融結合中側重于短期牟利的傾向性問題，進一步保證企業的穩定運作以及長遠發展。

（四）合理應用房地產證券化進行融資

房地產證券化融資是增強企業經營效益與經濟實力的主要方式之一，其發展趨勢使得證券形式有了一定價值提升與周期延長，這樣不僅能夠有效地解決房地產企業投融資困境，而且能夠使投資活動的利益得以最大化發展。房地產信托投資基金作為房地產證券化的重要手段，與其他融資方式相比，房地產信托投資基金一方面可以改變過于依賴金融機構貸款的融資方式，另一方面也可以為房地產投資提供更好途徑，在企業發展進程中起著不可忽視的作用。從本質上來說，房地產信托基金投資有著“優中擇優”的特點，重點是將房地產項目中，房地產信托投資基金有著明顯發展優勢的項目作為投資產品，以獲取租金的方式得到相應的投資回報。房地產信托投資基金在美國經久不衰，通過研究發現其有著低門檻高流通、企業稅務豁免、現金牛高增值、資產配置高效的特點，由此可見，成熟的房地產信托投資基金有著穩定的現金流，同時有較為廣泛的升值空間，可以為投資者提供較高的回報率。新形勢下，我國的房地產信托投資基金還在進行進一步的探索，結合目前的發展趨向來看該融資方式已經成為房地產行業長效機制的必要部分，也是拓寬企業投融資渠道主要手段，不僅能夠增強房地產企業的財務穩定性，降低企業負債率，還能夠增強其抗通貨膨脹能力，促進企業的長遠發展。

四、結語

綜上所述，新形勢下我國房地產企投融資方式多元化、市場化的發展趨向勢不可擋。為了跟隨時代發展的潮流，房地產企業必須認識到傳統投融資方式存在的缺陷，并從房地產私募基金、經營性物業貸款、產融結合、經營性物業貸款等多個融資創新角度出發，結合企業經營現狀與發展需求，尋找適合自身長遠發展的投融資新方式，如合理應用房地產基金進行融資、經營性物業貸款融資、產融結合方式進行融資、房地產證券化進行融資等。財

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