為房地產企業紓困不是放松調控

趙彭

新冠疫情來襲，讓更多的無房族認識到，在一個城市有房才有家。而同樣，有房族也在居家隔離期深度體會到了戶型與需求之間的距離。

據克而瑞數據，春節期間（除夕到初六），88個重點城市的新房成交量僅為37萬平方米，其中春節周24城零成交環比跌93%，節后周27城零成交同比跌95%。

受新型冠狀病毒肺炎疫情影響，全國房地產市場開年態勢并不理想。近期，河北、浙江、上海、天津、重慶、無錫、南昌、杭州、蘇州、蕪湖、青島等省市先后出臺針對房地產行業，尤其是房地產企業的階段性紓困政策。施政尺度不一，業內普遍認為本次政策聲音上偏向“救市”，力度上“南寬北緊”，部分地方政策透露出松綁國家房地產調控的試探性信號。

為什么“救市”？

新冠疫情來襲，讓更多的無房族認識到，在一個城市有房才有家。而同樣有房族也在居家隔離期深度體會到了戶型與需求之間的距離。可以說，新冠疫情并沒有直接抑制人們對房地產的需求，只是因為隔離等特殊要求將市場需求整體延后。

商品房本身是依據市場化需求建立的，那么在需求沒有明顯減退的情況下，為何還要“救市”？

新冠疫情限制了人員流動性，全面關閉售樓處、暫停網簽給商品房交易活動摁下了暫停鍵。超出預期的停工停產，讓房地產開發企業施工進度延后。企業處于沒有現金回款，但融資利息、人員工資等成本仍然繼續產生的階段。

作為高杠桿、高債務、高周轉行業，房地產企業不敢坐以待斃。于是線上銷售成為了一時之需，恒大、融創等甚至推出了低于常規的線上折扣優惠。線上售樓看起來很美，卻并不是一個新鮮的打法。同時作為大宗資產，線上售樓也并不能像非典成就阿里、京東等線上零售業一樣在新冠疫情期間獲得更高的發展契機。

“現場買都可能遇到各種問題，何況在網上這樣看不全摸不實在的環境中交易。所以，這是沒辦法的辦法，房企的困難有目共睹?！睒肪涌毓汕鄭u公司總經理董娜認為，在線售樓處，主要完成的還是對前期蓄客的轉化。她說：“技術上看線上售樓處，可以運用VR、直播等互聯網技術實現遠場與近場的改變;線上支付可以實現大宗定金、首付款轉賬;線上服務窗口可實現遠程簽約、手續辦理等。以上全套都可以完美實現，但是惟獨不能給客戶提供臨場決策支撐，這個現場體驗，個體變動率太高目前還替代不了。”

房地產行業體量大、上下游產業鏈長，若房地產行業出現動蕩，上下游產業鏈也勢必遭受不同程度的沖擊，并極易引發金融風險。而在消費端，新冠疫情導致社會短期內不能正常運轉、生產，消費者個人金融也有不堪負擔的可能。

針對房地產市場的困難，新冠疫情尚未結束各地政府就開始積極行動。據不完全統計，包括河北、浙江、上海、天津、重慶、無錫、南昌、杭州、蘇州、蕪湖、青島等省市均發布了房地產市場相關扶持政策。比如無錫市發布的17條救市新政，覆蓋了資金補助、繳稅延期、貸款支持、延遲繳納土地出讓金、降低預售門檻、順延開竣工時間等多個方面，非常全面而有力度。

拿什么紓困？

房地產市場在新冠疫情期間面臨整體下滑的風險?？紤]房地產行業對經濟發展的巨大貢獻作用，穩定樓市是有必要的。

那應該如何為房地產紓困解憂呢？

作為資金密集型行業，房地產開發需要大量資金支持，而且一旦運轉中的環節出現資金問題，多米諾效應被觸發，將迅速蔓延并會導致房企經營困頓甚至倒閉破產。

可以說，房地產的核心競爭力不是產品而是融資能力和融資成本。一般開發商的資金構成是由直接從銀行拿到的抵押貸、開發貸，支付了通道成本的信托貸款，ABS供應鏈貸款（物業、尾款），企業人民幣信用債券，企業海外信用債券構成。數據顯示，2020年國內房地產開發商企業信用債和ABS合計到期超過6000億元。

“在這個情況下，2019年底已經有部分城市放寬了調控政策，為政府財政收入和開發市場穩定運營，尋求空間和時間。”京東房產青島公司總經理曹珂杰表示，“眼下保障市場供應端的穩定非常的重要，政策出臺的方向來看，優先幫助房企活下來。至于市場的事兒，那得活下來再說。”

錢的問題，還得用錢解決。大部分城市在新冠疫情期間因城施策，給出的支持都圍繞延長土地出讓金繳納時限、延長繳稅期限、降低預售門檻展開。部分步子較大的城市，給出了貸款支持和資金補貼政策。

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布新一期貸款市場報價利率（以下簡稱LPR）：1年期貸款市場報價利率為4.05%，前期為4.15%;5年期以上貸款市場報價利率為4.75%，前期為4.8%。

這是自新冠疫情暴發以來，央行的首次全面降息。LPR下調，商業銀行貸款給私人或者企業的利率也會跟著降下來，企業的融資成本也隨之下降，對經濟是利好。同時，在消費端房貸月供也會相應減少，對房地產開發也是利好。

降息是對實體經濟和房地產的雙向推動，保障實體經濟發展就是支撐房地產健康穩定。深圳世聯行集團股份有限公司集團大客戶中心趙朋認為：“LPR下降在需求端給出了溫和的市場姿態。在供給端給予實體經濟和房地產開發行業防控金融風險解決眼前資金問題的機會。值得注意的是，LPR調整是一個市場化行為。反映了我們長效機制下用市場手段解決經濟問題的決心。

不會放松調控

新冠疫情倒逼央行通過LPR放水，是不是意味著“后疫情市場”房地產要進入上漲區間？

答案是否定的。

降息的目的是為了恢復受新冠疫情影響的經濟，并不宜把對樓市的期望過于關注在降息上。真正要看的，是通過LPR調整對未來預期的判斷。然而本次LPR下調，沒有讓人看到中央有刺激房地產市場的意圖。

“這是一次不對稱降息，1年期LPR利率降息10個基點，而5年期的LPR利率只降息了5個基點?！笨硕鹎鄭u機構首席分析師張則濤指出，“5年期LPR對房地產影響最大，畢竟房貸都是5年以上。這一次，5年期LPR下調幅度遠比1年期要小很多。由此不難看出，中央政策仍是堅持調控不放松，防風險依舊是主要的目標，未來市場依舊平穩、回歸供需關系本身，不會發生大的波動?！?/p>

“當前疫情對宏觀經濟及房地產行業均形成一定下行壓力，近期一些地區正在對房地產調控政策做松綁式微調?！睎|方金誠首席宏觀分析師王青表示：“5年期LPR小幅下調將有助于穩定房地市場運行，符合當前宏觀及行業政策強化逆周期調節的整體方向?！?/p>

趙朋認為：“現在的房地產調控的實施主體，是地方政府而非中央政府。中央政策和手段定下了以穩為主的基調，各個地區根據自己的情況來進行調控。因城施策環境下，每個區域對于政策的解讀、實施都有不同。單從基本面上看，‘房住不炒仍是核心?！?/p>

排除個別試探松綁調控政策的城市，以近期發布的樓市紓困政策的蘇州市和青島市為例，蘇州市新土地6條主要圍繞取消現房和封頂銷售政策、可延遲繳納土地金展開。青島市主要以延遲繳納土地出讓金展開。相比之下，多了一條取消現房和封頂銷售政策的蘇州顯得反應更迅速，動作更大。但是值得注意的是，青島市并沒有出臺過現房和封頂銷售政策，因此兩地在紓困政策的核心條款上相當，并沒有太多的南北差異。這也反映出，政府決策層有著新冠疫情對于市場僅是短期影響的研判。

相對于試探房地產市場的政策尺度，真正讓人暖心的，是一些城市在新冠疫情期間為恢復經濟發展而做出的努力。如廣東、浙江這幾天忙著全國“搶人”復工，如山東省青島市在新冠疫情期間迎難而上為城市雙招雙引做出的努力。這些舉動，顯示了地方政府對于“不把房地產作為短期刺激經濟的工具及手段”的調控要求有著清醒的認識。