城市更新中舊改關鍵技術融合方法研究

李雪梅

(四川建筑職業(yè)技術學院，四川 德陽 618000)

0 前 言

我國的房地產市場在經歷了數(shù)年的繁榮發(fā)展之后，2014年市場有所降溫。2015年房地產市場政策要點是保持房地產市場的平穩(wěn)發(fā)展，穩(wěn)定住房消費，加大棚改力度，落實地方政府主體責任；盤活存量，建立房地產健康發(fā)展的長效機制。2016年房地產市場政策要點是提高棚改貨幣化安置比例、推進城鎮(zhèn)保障性安居工程建設和房地產市場健康發(fā)展。2017年房地產市場政策要點是落實地方政府主體責任、因城施策去庫存、加強房地產市場分類調控、建立和完善長效機制。2018年房地產市場政策要點是堅持房住不炒定位、落實地方主體責任、繼續(xù)實行差別化調控、建立健全長效機制。2019年房地產市場政策要點是堅持以中心城市引領城市群發(fā)展、更好解決群眾住房問題、落實城市主體責任、改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體居住需求。

老舊小區(qū)改造肩負著改善人居環(huán)境和促進經濟發(fā)展的雙重使命。隨著社會的不斷進步，老舊小區(qū)已經落后于時代的潮流。近年來，我國城市進程加快，導致老舊小區(qū)沒有相應的配套設施，同時存在著嚴重的違章搭建等問題，這直接影響到居民的生活質量與美好城市建設。現(xiàn)階段我國各大城市建設的重要環(huán)節(jié)就是老舊小區(qū)改造，老舊小區(qū)改造工作關系到城市內部廣大人民群眾的基本住房利益，能夠從源頭上解決老城區(qū)居民的生活難題，改善老城區(qū)群眾的生活狀況，是我國實現(xiàn)全面小康社會的要求。《中共中央國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理的若干意見》中明確提出：要穩(wěn)步實施城中村改造，有序推進老舊住宅小區(qū)的綜合治理、危房和非成套住房改造，到2020年基本完成現(xiàn)有的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造。

1 改造技術

城市更新所有老舊小區(qū)是重點，其改造目標是最大程度解決小區(qū)基礎設施缺失、功能配套不全、日常管理服務缺失、環(huán)境臟亂差等問題，滿足老舊小區(qū)的居民出行和生活需求，努力把老舊小區(qū)改造工程建設成為群眾滿意的“精品工程”。

老舊小區(qū)在技術上與創(chuàng)新重點解決主要方面為：①既有建筑安全：由于歷史久遠，建筑技術標準相對滯后，技術改造確保安全；②增加電梯：解決老舊小區(qū)功能缺失，提升居住者滿意度；③小區(qū)道路技術：對小區(qū)內通道進行修復，對居民活動場所等進行硬化，同步設置如坡道改造和無障礙建設，方便殘疾人、老年人通行，人行道、居民活動場所等應采用；④照明：對路燈等小區(qū)公共照明設施進行更換、維修或增設，改善人們出行環(huán)境；⑤供水改造：統(tǒng)一使用城市供水管網，設置室外消火栓，解決消防安全，供水安全；⑥雨污管網分流：對雨污合流管網重新規(guī)劃設計，屋面雨水引入周邊綠地等海綿設施，布設雨水管網和污水管網，有必要的對化糞池進行改造或重建，改善人居環(huán)境；⑦環(huán)衛(wèi)設施布局：對原有垃圾道、垃圾池進行拆除，更換封閉式垃圾桶、垃圾箱，為垃圾分類建立基礎；⑧圍墻和大門：結合小區(qū)實際，對小區(qū)圍墻、大門進行修繕、改造或增設，實現(xiàn)封閉式管理，確保安全；⑨房前屋后綠化美化：對原有的綠地或空地進行規(guī)劃設計，綠化、美化小區(qū)環(huán)境，提高居民幸福指數(shù)；⑩停車管理系統(tǒng)：對改變規(guī)劃停車設施用途的，先進行整治，恢復停車功能；合理規(guī)劃增設停車位，設置小區(qū)內交通標志、標線、道閘，滿足居民出行需求；智慧門禁系統(tǒng)：增設小區(qū)進出口人員和車輛門禁系統(tǒng)，增加小區(qū)智能化；供電：更新改造小區(qū)內供電管網老化線路，實行一戶一表，抄表到戶，對于目前設計供電容量不足的，進行增容改造，確保供電管網全覆蓋，保障電力供應；供氣：未通管道燃氣的小區(qū)建設天然氣管道，標識清晰；監(jiān)控：小區(qū)內部增設安保監(jiān)控系統(tǒng)；消防：增加、完善消防栓及消防箱等消防設施，建立完整的消防系統(tǒng)；綜合建設：打造庭院文化，結合地域文化特色進行形象標識設計，建設文化墻、文化長廊，安裝健身器材，黨建文化墻、宣傳欄等公共服務設施；海綿城市措施改造提升：鋪設透水瀝青、透水磚，增設滲透渠溢流井，植草溝、生物滯留帶等。改造技術的融合和創(chuàng)新是改造增強人民的獲得感、幸福感、安全感的重要方面。

2 技術應用原則

1)技術融合與創(chuàng)新，配套建設。堅持全面規(guī)劃、合理布局、節(jié)約用地、綜合開發(fā)，分析好改造片區(qū)的供水、燃氣、供熱、污水與垃圾處理等市政設施和社區(qū)服務、商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務設施建設，促進以改善民生為重點的社會建設。

2)以綠色技術為依托，建設海綿城市。“滲、滯、蓄、凈、用、排”結合，在老舊小區(qū)改造的過程中應貫徹建設海綿城市的理念，利用透水路面、透水磚、增大綠地面積等措施，對小區(qū)雨水系統(tǒng)、小區(qū)停車場透水性、下沉式綠地等進行全面改造。實現(xiàn)雨水的“吐納自如”，化解“大雨淹路”、“暴雨看海”的城市生存窘境。

3)以人為本，依法行政。所有成功改造的實例，都充分尊重群眾意愿，廣泛征求群眾意見，以群眾是否滿意作為項目是否實施的依據(jù)。堅持依法拆遷、征收，補償?shù)轿唬ＷC群眾遷得出、搬得進、住得穩(wěn)，切實讓群眾得到實惠，共享改革發(fā)展的成果。

3 舊改技術融合機制

1)因素分析法，又稱經驗分析法，是一種定性分析方法。該方法主要指根據(jù)價值工程對象選擇應考慮的各種因素，憑借分析人員的知識和經驗集體研究確定選擇對象。該方法簡單易行，要求價值工程人員對產品熟悉，經驗豐富，在研究對象彼此相差較大或時間緊迫的情況下比較適用，缺點是無定量分析、主觀影響大。確定以老舊小區(qū)滿意度度為分析對象,利用比較分析法將分析對象與選擇的技術標準進行比較,確定差異數(shù)，確定出技術分析對象的影響因素。確定技術分析對象與影響因素之間的數(shù)量關系,建立函數(shù)關系式.按一定的順序依次代入各影響因素,確定各因素對分析對象的影響程度，把技術創(chuàng)新和融合融入改造中。

2)先進的分析工具。應用matlab層次分析法，層次分析法(AHP)是把技術條理化、層次化，構造出一個有層次的結構模型的方法，分析出關鍵技術，獲得人們最滿意技術的最經濟、使用的MAX與MIN。

3)BIM技術全壽命應用。利用因數(shù)分析法的不同結果，用BIM進行數(shù)字化設計BIM的數(shù)據(jù)庫是動態(tài)變化與分析結果相互關聯(lián)，在應用過程中不斷更新、豐富和充實；為項目參與各方提供了協(xié)同工作的平臺。通過BIM技術，滿足個性化、差異化的數(shù)字化在現(xiàn)。

4)以人為本，精心設計。立足現(xiàn)代，放眼未來，創(chuàng)造環(huán)境，提升價值，每一個環(huán)境的各種適宜尺度，充分利用現(xiàn)狀環(huán)境條件，合理布局小區(qū)結構，注重環(huán)境的總體性和一致性，依托歷史，發(fā)掘地方文脈特點，以“全面生態(tài)、和諧”的觀點，創(chuàng)建生態(tài)和諧的優(yōu)居工程。實現(xiàn)人——建筑——環(huán)境的融洽，營建適宜的生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造富于個性的城市區(qū)域空間輪廓，塑造人文時代精神。

5)近期與遠期相結合。堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，樹立健康、節(jié)約、環(huán)保的宜居適用住宅消費觀念，推動建立資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，實現(xiàn)節(jié)能、節(jié)材、環(huán)保型居住社區(qū)。

6)運用開放空間。生態(tài)綠化相互滲透，道路的延伸，增強人與人的交流，體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式的布局，營造積極向上的健康生活氛圍，人人享有綠色、自然、健康的自然環(huán)境，人人享有舒適、宜人、富有人情味的交往空間，人人享有靜謐、安全、便捷的人車交通體系，多方位考察，多視角分析，進行適應性設計，采用豐富的空間表達，實現(xiàn)均好性、多選擇性的開發(fā)模式。

4 結 語

加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，群眾愿望強烈，是重大民生工程和發(fā)展工程。目前全國需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)涉及居民上億人，量大面廣，情況各異，任務繁重。重點改造建設小區(qū)水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施，促進住戶戶內改造并帶動消費。改造技術涉及面廣，其關鍵在于把握技術融合與創(chuàng)新，配套建設，以綠色技術為依托，建設海綿城市，以人為本，依法行政三個原則，可通過因素分析法、先進的分析工具、BIM技術全壽命應用、以人為本，精心設計、近期與遠期相結合、運用開放空間等方法對改造技術進行重構，實現(xiàn)效益、民生所向的最大化，創(chuàng)新推動地方改造方式的最優(yōu)組合。

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