建筑設計階段房地產項目成本管控的措施和要點

陳嫚娜

(汕頭職業技術學院，廣東 汕頭 515000)

0 前 言

房地產項目總投資包括項目開發成本和項目開發費用。項目開發成本主要包括土地獲得價款、前期費用、營銷設施建造費(營銷費則相應扣除)、套內二次裝修費(限精裝交房)、開發間接費和不可預見費等。不考慮土地獲得價款，應為地價及相關費用，對于不同城市類別和區域的差異太大，通常不作為常規成本管理的范疇。房地產企業成本管理主要是針對項目的建造成本，即前期費用、建安工程費、營銷設施建造費(營銷費則相應扣除)、套內二次裝修費(限精裝交房)、開發間接費和不可預見費等。房地產企業經營以利潤最大化為目標，一方面提高售價增加銷售收入，一方面控制成本和費用。但是為了保證成交量和資金回籠，一味提高售價只會造成有價無市，更實際的途徑是合理控制開發成本和費用，房地產項目費用的預測主要是根據預期銷售額按比例計算，那么在企業經項目決策獲得土地后，控制成本的重任就落在建造成本上。經過大量房地產住宅項目的數據統計，建安工程費占建造成本的70%～80%。從工程造價管理的維度，房地產項目建設程序是分為項目決策階段、設計階段、施工階段、竣工階段和項目后評估階段。通過研究得出,設計階段的決策和工作對工程造價的影響超過75%，而設計階段產生的費用在建造成本中占比不足2%。可見，設計階段是房地產項目成本形成的主要階段，完善和加強設計階段的成本管控工作，對優化房地產項目的成本，提高房地產開發企業的市場競爭力具有重要意義。在設計階段，規劃、建筑、結構、設備、景觀、室內等專業應統一協調，密切配合做到建筑設計品質最高、成本最低，規劃和建筑設計則是設計階段的源頭，至關重要。房地產項目成本管控應從建筑設計抓起。

1 建筑設計階段成本管控的對策

1)確立房地產項目分檔原則，建立房地產項目分檔分類的限額標準。房地產項目分檔原則主要根據房地產住宅項目所在城市類別、規劃和容積率(高層、小高層、多層、別墅等)指標和預期售價來確定的，一般把房地產項目由高至低分為A、B、C類，還可以根據實際情況調整增加如“A+”等子分類。不同專業設計又分為多個分項和子分項。房地產住宅項目分檔分項限額標準主要有建筑設計、裝飾設計、景觀設計和機電設計。限額設計關鍵是要做確定關鍵成本指標和做到指標量化。建筑設計限額指標主要包括造型、外立面、門窗和部品等；裝修設計對于毛胚交房的項目主要是大堂裝飾、電梯廳裝飾、會所裝飾以及樣品房等。景觀設計限額內主要是硬景和綠化。機電設計限額指標主要是電梯、消防等項目。各專業設計的指標量化都是通過同類項目經驗數據或成本測算確定目標成本來確定。建筑設計階段應嚴格按照限額標準或者成本指標進行設計。

2)形成成本與設計人員的溝通機制，聯合確定各項指標目標成本。設計人員注重顧客需求和產品質量的同時，也應關注產品成本、主材的價格，加強成本意識，在方案評選過程中應注重成本測算的權重。成本人員應提前進入設計階段尤其是規劃和建筑方案研發階段，不僅要做好施工階段的成本測算，更應做好設計階段，甚至拓展階段的成本測算。逐步形成目標成本動態化。做好成本信息收集工作、實時更新主材及部品的價格信息，為設計人員提供實時的成本測算，協助建筑方案的確定。

3)加強企業材料供應商戰略合作策略。隨著企業設計標準化的推行，建筑用材達到批量化，對與材料供應商的價格談判有很大幫助。建立外墻磚、石材、木門、鋁合金窗、欄桿等建筑材料戰采庫，方便建筑設計選材、比選，也方便成本價格管控。

2 建筑設計階段成本管控的要點

2.1 總平面規劃設計成本管控要點

在拿地前了解當地地質情況，總規布置時盡量避免不利因素，如溶洞等地質，盡量避免在不利地質上布置建筑物。總圖設計盡量保證土方場地內平衡。

2.2 地下室(停車庫)建筑設計成本管控要點

盡量避免開挖，在條件允許的情況下多設置半地下室和地上架空停車。控制地下室層高建議：A檔凈高控制在3 300 mm，B檔凈高控制在3 000 mm，C級凈高控制在2 700 mm。柱網開間除了考慮住宅空間格局，也不能忽略地下車庫的車位布局。住宅項目是按平方售價，而車位則是按個售價，所以車位布局以“夠用”為準則。 對于高層和超高層，如果地下室柱網開間和上部不能統一，可以考慮轉換層。控制地下室底板厚度，應采用結構做排水溝的做法避免采用建筑排水溝的做法。地下室輪廓設計盡量平直方正減少圍護墻等結構措施。

2.3 平面設計成本管控要點

嚴格控制平面體型，減少不規則平面出現。嚴格控制凸窗的使用，B、C檔項目盡量避免轉角凸窗，凸窗兩側盡量設計為墻體。在滿足立面風格及設計規范的前提下，盡量控制窗地比。C檔陽臺避免出現弧形或半圓型。

2.4 立面設計成本管控要點

嚴格按照建筑外裝材料用檔標準，控制外墻石材用料及比例。石材檔次要按照項目分檔指標。簡化B、C檔屋頂造型及控制屋頂飛檐尺寸。控制外墻凹凸變化、裝飾線條和體型系數。

2.5 部品設計成本管控要點

按照建筑標準化要求，分檔采用不同形式的門窗、欄桿、入戶門等部品。保證通風設計規范的前提下，增大固定玻璃比例，減少開窗個數和比例。根據門窗、陽臺等部品技術要求，采用批量采購的形式降低成本。

3 工程案例

以汕頭某海項目為例，該項目位于汕頭市區，建筑面積70多萬m2，由21棟地上30～40層、地下2層的高層建筑群組成的高檔建筑花園小區。由于該項目在建設前期的營銷策略是領先粵東三十年的高檔住宅小區，所以在企業限額標準還不是很完善的情況下，建筑設計追求奢華、豪氣等效果，地下室車位配比1∶2也大大領先汕頭市區車位平均配比。但取得銷售許可證正值當時經濟不景氣且下滑趨勢，銷售量價遠遠不如預期，而且車位銷售緩慢影響資金回流。所以及時采取挽救措施：在建筑設計方面進行成本優化，根據新確定的分檔標準，把同區21棟還細分為2～3個檔次，不同售價的棟號的限額指標可以交叉對應A+檔、A檔和B+檔。因為當時地下室已經完成，地上的平面大幅度變更設計已經不可能，所以成本優化主要集中在立面設計上，裝飾線條設置了三道改為兩道；裙樓立面全部采用進口石材改為同色系國產石材，且石材也分級使用街面和園面立面；大堂入口全玻幕墻變更為鋁合金固定玻璃和平開門；部分部品設計也降半檔～一檔；鋁合金門窗、陽臺欄桿和外墻磚全部改為甲供采購。僅建筑設計這幾項的成本優化補救措施就降低造價2千萬元左右。如果成本管控能做在建筑設計前期而不是事后補救，那優化的效果則更好，力度則更大。

4 結 論

房地產項目是否取得合理的利潤，企業是否能在激烈的競爭生存，項目成本的管控對房地產企業的運營至關重要，設計階段的工作和決策對項目建造成本影響最大，成本管控人員應改被動為主動，在施工圖出圖前進入，尤其是在建筑方案的設計階段，成本人員應提出方案比選的成本測算作為決策的依據。作為各專業設計的源頭建筑設計是成本管控重中之重，所以研究建筑設計階段的成本管控對策和提出管控要點是應持續不斷，且不斷創新。

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