法拍市場升溫 另類投資風起

張吉鵬

不限購賦予的購買權利及起拍價低賦予的利潤空間，兼顧剛需和投資兩類主要房地產市場的客戶需求，法拍房市場逐漸走俏。

不限購賦予的購買權利及起拍價低賦予的利潤空間，兼顧剛需和投資兩類主要房地產市場的客戶需求，法拍房市場逐漸走俏。相較于普通的房產交易，法拍房因其價格一般只有市場價的七成左右，有洼地價值且受約束較少成為時下“另類投資”的熱點。

在剛剛過去的11月份，青島市法拍房市場交易活躍。住宅類房產上拍結束97筆，成交62筆，成交金額1.26億元。在成交價格整體穩(wěn)中略降的同時，成交率較10月份明顯增長，63.9%的成交率環(huán)比增長29.9%。商用類房產上拍結束47筆，成交11筆，成交額1.09億元環(huán)比增長254.2%，成交率環(huán)比增長23.2%。

業(yè)內人士表示，成交率的增長從側面反映出青島法拍市場愈加成熟，法拍房的關注度在提升，只要價格優(yōu)惠或標的物優(yōu)質，法拍住宅正成為青島居民自用或投資的另一選擇。

住宅類房產交易活躍度上升

法拍市場的交易活躍度，從山東天孚律師事務所發(fā)布的《11月份青島法拍市場分析報告》中能看出些許端倪。

分析報告數(shù)據(jù)顯示，住宅類房產在11月上拍結束的97筆、成交62筆中，阿里拍賣網(wǎng)上拍結束24筆，成交11筆，成交額32811788元，成交率45.8%;京東拍賣網(wǎng)上拍結束73筆，成交51筆，成交額93153430元，成交率69.9%。

從上拍量來看，住宅類房產上拍多集中在黃島區(qū)、市南區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū);而從成交率來看，嶗山區(qū)、萊西市、城陽區(qū)、膠州市、即墨區(qū)的成交率則更加可觀。

“11月住宅類房產的成交價格整體呈穩(wěn)中略降的趨勢，但成交率較之前增長明顯。只要價格優(yōu)惠或標的物優(yōu)質，法拍住宅正成為青島居民自用或投資的另一選擇。”山東天孚律師事務所律師助理劉斌分析表示。

分析報告指出，從上拍情況來看，144平方米是一條很鮮明的分界線，70-144平方米之間的戶型上拍數(shù)量最多，但144平方米以上的戶型成交率更高，特別是200-300平方米或300平方米以上的大戶型房產。

數(shù)據(jù)顯示，商用類房產11月上拍結束47筆，成交11筆，成交額為1.09億元環(huán)比增長254.2%，成交率環(huán)比增長23.2%;和住宅類房產不同的是，11月青島市商業(yè)用房法拍量主要集中在即墨區(qū)和市北區(qū)，成交量主要集中在城陽區(qū)、嶗山區(qū)和市南區(qū)，這也跟商業(yè)用房本身的市場定位有著緊密關聯(lián)。

另外，11月土地的網(wǎng)拍市場交易持續(xù)向好，價格總體平穩(wěn)，市場流動性強，成交額與成交率較之前有大幅度增長。

謹防另類投資成“燙手山芋”

數(shù)據(jù)顯示，在2017年，阿里拍賣網(wǎng)的住宅拍賣房數(shù)量為9000套，到2020年6月這一數(shù)字達到116萬套。兩年半的時間，全國法拍房的掛牌數(shù)量提高128倍，到今年年底有望突破200萬套。

互聯(lián)網(wǎng)公司的介入，專業(yè)法拍機構的完善，也打破了以往法拍房流程不透明、不及時等弊端，從而大大提升了法拍房的處理效率及公開公平，讓法拍房本身的風險更可控。

今年年初，青島市中級人民法院聯(lián)合多部門創(chuàng)新推出“法拍貸”業(yè)務，凡是通過人民法院公開拍賣購買“法拍房”的買受人，只要符合條件，均可通過向商業(yè)銀行申請個人住房貸款籌集資金參與法院不動產（包括住宅和商用房）司法拍賣。“法拍貸”業(yè)務的推出，有效地解決了潛在競買人融資難題，極大緩解買受人的資金壓力，減少因房屋總價過高、潛在競買人一次性付款籌集資金局限引起的流拍問題，大大提升了投資者的參與度。

盡管法拍房對于很多人而言意味著便宜、撿漏、不搖號、不限購，但法拍房固有的瑕疵因素不容忽視，通常市場上的一手房、二手房交易，賣方所欲出售的房屋權屬清晰，而法拍房進入到執(zhí)行程序，基本上都是無償債能力的債務人或抵押人被迫將房屋轉賣，房產上可能存在抵押、租賃、清戶難、水電氣物業(yè)費拖欠等問題，所以雖然法拍房價格便宜但購買過程相對更“麻煩”。

“房屋隱形瑕疵、資金問題、稅費問題、騰房過戶問題……市民在購買法拍房時建議找專業(yè)的服務商協(xié)助，以規(guī)避風險。”劉斌表示，市民參與競拍過程中，一定要明確個人的心理價位，了解競拍規(guī)則，避免撿便宜卻接個“燙手山芋”。