新形勢下的房地產項目管理問題分析

（建湖縣住房管理辦公室，江蘇 鹽城 224000）

1 房地產項目管理概念及原則

1.1 房地產項目管理概念

房地產項目管理是工程項目管理的重要組成部分，它是房地產項目管理者綜合運用系統工程的方法、理論以及觀點，為用戶提供優質的服務，最終為用戶提供良好的建筑物，這就是房地產項目管理的含義。

1.2 房地產項目管理原則

房地產是我國經濟的重要組成部分，亦是我國政策導向和經濟調控不斷深化的產物。目前，很多國有企業紛紛涉足于房地產行業，在我國絕大多數中、大型城市的經濟圈、都市圈開始投入房地產建設，這種現象直接關系到普通大眾的住房需求，也極易會增加社會恐慌情緒[1]。立足于此，對房地產項目進行科學管理，以調節房地產供需和建筑市場經濟平衡是當下我國房建部門重要面對的課題。必須遵守成本最低原則、質量管理原則這兩項基本原則。

1.2.1 成本最低原則

為了實現房地產企業經濟效益的最大化，則必須遵循成本最低原則，具體言之，房地產企業可以從優化設備配置、完善施工銜接等多個方面來控制不必要的成本浪費，最終達到最低目標成本的目的。但是，從目前來看，若只控制房地產成本，會導致大量不合規房地產的出現，進而會危害房地產企業長遠利益。

1.2.2 質量管理原則

對房地產市場來說，要深刻落實到“居者有其屋”的發展理念。但是，存在一部分不法企業和不法商人為了單方面追求自身利益，盲目炒作房價、追趕工期，最終造成施工時間過于倉促而忽視房產細節，使得最終房地產質量問題百出。所以，房地產企業要牢牢堅守質量管理原則，嚴格把關房地產管理各個流程。

2 房地產項目管理中存在的問題

2.1 項目施工進度管理問題

目前來看，我國大部分地區的房地產項目缺乏規范性、科學性及系統性的管理，這極易導致房地產項目難以發揮出其應有的優勢。在房地產項目施工中，大多數施工單位沒有制定有效的管理制度，再加之施工人員素質參差不齊，這也導致施工現場極度混亂，施工安全事故頻發，很大程度上制約了房地產項目工程管理的有效性。

2.2 施工技術與材料管理問題

目前，在實際的房地產項目施工過程中，由于施工技術、材料管理、施工質量的問題得不到有力保證，導致施工現場存在一定的安全隱患，也嚴重影響了整體建筑物的質量。近年來，隨著現代化技術的不斷深入，新型設備和新技術也廣泛應用在我國房地產項目中，為我國房地產項目的整體施工帶來一定的便利性，然而由于大部分施工人員對于新技術還是停留在主觀的認知層面，沒有科學地掌握新技術的應用方法，大部分施工人員還是延續過去傳統的施工技術，這也在一定程度上阻礙了施工的整體進度[2]。另外，在實際工作中大部分質檢部門沒有大力度的做好材料的質量檢測，這為整個施工過程都埋下一定的安全隱患，對于施工人員的安全也帶來嚴重威脅。

2.3 施工管理人員素質問題

目前來看，一些項目存在施工管理人員不具備良好的素質，這使得施工管理的各項具體措施不能有效落實，例如，項目管理人員不能全面了解施工圖紙、沒有深入分析具體的施工情況等，這些都對房地產項目施工的有序開展帶來一定的阻礙。

2.4 項目施工安全管理問題

目前來看，大多數施工管理人員缺乏安全管理意識，為了追求短期效益而盲目壓縮工期，缺乏對機械設備以及勞動防護工具的檢查，這也給施工現場埋下一定的安全隱患。且我國大部分建筑施工的人員主要是由農民工組成的，其缺乏相對完善的施工知識，這也極大程度阻礙了施工安全管理的有序實施。在具體施工過程中，存在一部分施工單位還沒有構建相對完善的監督管理體系，甚至沒有將安全管理體系有效運用于實際監管中，所以導致安全施工受到嚴重影響。

3 優化房地產項目管理的措施

3.1 加強項目進度的管理力度

施工進度是任何建筑單位都要考慮的問題，其不僅僅會影響到建筑企業的社會效益和經濟效益，還會直接關系到建筑施工過程的實效性[3]，只有科學且合理地控制項目施工進度，才能夠保證建筑企業效益的最大化，并為其持續發展奠定良好基礎。首先，建筑企業需要結合實際工程情況和施工人員的綜合素質，制定出健全的管理制度，并保證管理制度深入落實到房地產施工過程中，以便為接下來房地產建筑施工提供理論性參考。其次，施工管理人員需要立足于全局意識，來全面分析項目的各個流程，并科學合理控制各個流程之間的銜接，來控制房地產項目施工管理中不必要成本浪費，促進房地產項目整體效益的最大化。最后，加強對施工圖紙的審核力度，管理人員需要認真審核設計圖紙，并督促改進和優化工程圖紙中存在的不足之處，以最大限度上降低后續人員二次返工的可能性。

3.2 強化工程質量管理的控制

在開展房地產項目管理過程中，務必要落實實時管理機制，即要動態化管理房地產項目全過程，及時發現并改進施工過程中存在的質量漏洞。此外，還需要強化施工項目的審核工作，全面把控施工項目的整體流程。對于管理人員來說，需要強化其專業技能和管理知識的培訓，加強對其質量意識和安全意識的灌輸，強化其責任意識，保證其能夠嚴格按照管理制度來開展管理。在實際工作中，還需要引導管理人員將技術和工藝應用于具體工作中，進一步提升房地產施工項目管理質量和效率。

3.3 嚴格管控施工材料

在開展房地產項目管理過程中，管理人員需要嚴格把控項目工程材料。在以往的房地產項目施工中常常會出現包料、包工的問題，對此，務必要加強對施工材料的監督力度，在房地產施工之前需要詳細檢查施工材料的質量和型號，嚴格禁止質量不達標的施工材料進入施工現場，保證投入于施工中的材料滿足實際生產要求，以為建筑物后續的安全性和穩定性提供堅實保證。與此同時，還需要嚴格把控施工材料的招投標過程，在開展招投標時，需要加強對施工材料制造商的審查力度，詳細調查材料制造商的業內資質和市場口碑。在實際施工用料過程中，要實時監督管理施工材料的投入情況，做好施工材料的儲存工作，防止施工材料出現受潮及變質情況而給房地產項目施工帶來不良影響。此外，在實際房地產施工過程中，項目工程質量極易會受到當地的氣候條件影響，因此，務必要嚴格把控房地產項目施工的整體環境，防止延誤施工工期。

3.4 保證施工過程中的安全性

在開展房地產項目施工之前，需要管理人員結合工程實際概況以及以往施工經驗，制定健全的安全生產監管目標，以規避房地產施工過程中出現盲目監管的問題，并為后續房地產項目的安全、有序施工夯實基礎。與此同時，在施工企業制定安全生產監管目標過程中，必須保證安全目標的實效性和可行性，并將安全目標細化，保證每一個施工環節都能夠明確、嚴格的落實安全生產管理目標。目前來看，盡管我國大部分建筑單位都建立了施工安全監督管理部門，但是卻沒有發揮出其自身的應用優勢，所以建筑單位務必要從單位內部的實際情況入手分析，并不斷改進和完善傳統的施工安全監督管理機制，強化安全監督部門的職責，以實現施工安全監督管理的優化[4]。此外，建筑單位的管理部門要積極為施工人員灌輸安全生產意識，加強施工全過程安全監督管理力度，使其能夠強化安全管理重要性的認知，進而保證施工過程中的安全性。

3.5 加強施工方案的管理力度

良好的施工方案更能有效提高房地產項目施工建筑的質量，并能夠保證了工程施工能夠有條不紊地開展。因此，施工單位要結合具體的施工情況，制定一個符合實際施工現場的施工方案，具體來說，可以分為兩點。第一，施工單位在獲取施工設計圖紙之后，要詳細分析圖紙中的各個細節，確保設計方案能被施工人員所掌握和了解，在實際施工過程中，施工人員務必要依據施工圖紙進行施工。第二，施工單位要加強各個環節的監管力度，并有效甄別施工方案，一旦發現施工過程中存在不符合設計方案的內容，要第一時間通知施工人員，以保證施工現場井然有序，并能有效防止因施工方案出現疏漏而帶來建筑物后期質量不達標的現象發生。同時要提高建筑工程施工信息管理水平：（1）建立和完善工程質量領導負責制信息源，加強領導實行質量終身責任制。領導在建筑工程施工管理的過程中充當著非同小可的角色，他們做出的決定大部分情況下會影響到整個施工監理公司的決策，因此在領導負責制的信息源方面，要加強實習質量終身責任制，即不因為領導職位的變動而不去追究事故出現后該領導的責任；（2）加強對施工質量管理監督橫向信息平臺的搭建。監督過程中一旦發現違法違規行為，要依法嚴肅處理，切實做到違法必究、執法必嚴。（3）建立相關信息接收平臺及互換信息模塊，建立質量監督管理信息數據庫。

4 結語

房地產項目管理是一項資源整合過程，其具有范圍廣、任務重、流程多等特點，是房地產企業重要的組成部門，同樣也是房地產企業有序運行的保證。應當與各個監督部門深化交流、協調合作，優化管理工作水平，以推動房地產項目的優化發展。