投資性房地產(chǎn)公允價值模式后續(xù)計量的淺析

崔金金

摘要：主要針對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量公允價值模式進行研究，對兩種后續(xù)計量模式的變更前后對報表結(jié)構(gòu)、財務指標的影響分析，論述了公允價值模式的意義，并從限制條件、計量成本、會計人員素質(zhì)及信息披露四個方面說明目前公允價值模式遇到的困難，最后對提出建議措施。

關(guān)鍵詞：公允價值模式;后續(xù)計量;投資性房地產(chǎn)

為提高報表信息的準確性，滿足報表使用者對報表信息對稱性的高標準要求，根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》相關(guān)要求，并結(jié)合房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟形勢，就投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式進行研究。

一、公允價值模式后續(xù)計量的重要作用

投資性房地產(chǎn)是以賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值為目的房地產(chǎn)，其主要目的并非用于居住，而是目的明確的投資行為。后續(xù)計量模式主要包括成本模式和公允價值模式。成本模式計量要求投資者定期對投資性房地產(chǎn)進行折舊攤銷，必要時計提減值準備;公允模式計量要求投資者每個資產(chǎn)負債表日對房地產(chǎn)賬面價值按市場公允價格進行重新計算，不計提折舊、不攤銷、不計提減值準備。

表1是我公司投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式當月，轉(zhuǎn)換前后報表數(shù)據(jù)對比分析表，金額單位為元。

（一）投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量有利于提高報表信息的真實性，優(yōu)化資產(chǎn)負債表結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負債率

1.采用公允價值模式進行后續(xù)計量能夠為報表使用者提供準確的數(shù)據(jù)支持

相較而言，公允價值模式核算更貼近市場價格，能夠為報表使用者提供更準確地財務信息。我公司采用成本模式進行后續(xù)計量時，每年計提折舊攤銷金額為21986832元。逐年計提攤銷折舊，投資性房地產(chǎn)賬面價值越來越小，與市場真實價值偏離度越來越大，資產(chǎn)負債表信息就會失真。

2.采用公允價值模式有利于優(yōu)化報表結(jié)構(gòu)

采用公允價值模式進行后續(xù)計量，能夠顯著優(yōu)化財務報表結(jié)構(gòu)，有助于企業(yè)融資業(yè)務對財務指標的要求。筆者所在公司采用公允價值模式后，財務報表資產(chǎn)負債率下降4%。根據(jù)公允價值模式要求，在每個資產(chǎn)負債日按公允價值進行重新計量，針對房地產(chǎn)賬面價值和公允價值差額計入公允價值變動損益，期末結(jié)轉(zhuǎn)至留存收益。結(jié)合目前房地產(chǎn)市場變化情況，公司在每個資產(chǎn)負債日對財務報表損益情況進行調(diào)整，同步調(diào)增資產(chǎn)和留存收益，能夠有效降低資產(chǎn)負債率。

（二）采用公允價值模式有利于優(yōu)化利潤指標，提升報表利潤總額

1.采用公允價值模式不需要計提折舊攤銷

投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，如采用公允價值模式不需要計提折舊和攤銷。但在采用成本模式進行后續(xù)計量時，筆者所在公司投資性房地產(chǎn)計提折舊攤銷費用為21986832元/年，而采用公允價值模式后，僅減少折舊攤銷費用，年增加利潤總額2000余萬元。

2.采用公允價值模式有助于增加營業(yè)利潤

在采用公允價值模式后，公司可根據(jù)公允價值變動情況調(diào)整損益情況。由于房地產(chǎn)價格上漲趨勢明顯，在投資性房地產(chǎn)持有期間，一般不會發(fā)生其他業(yè)務成本，每個資產(chǎn)負債表日還會根據(jù)公允價值的漲幅調(diào)整公允價值變動損益，提升營業(yè)利潤，優(yōu)化各項財務指標。

3.資產(chǎn)處置時對報表利潤的影響波動小

公允價值模式下，在進行投資性房地產(chǎn)進行處置時，相應的處置損益不會造成利潤表的營業(yè)利潤太大的波動;相較而言，在成本模式下，由于每期都需要進行折舊攤銷，資產(chǎn)的賬面價值與處置時的售價差異會很大，造成處置當期利潤波動，不利于報表使用者對同期數(shù)據(jù)的比較。

4.公允價值模式有利于財稅籌劃

在我國財經(jīng)法律中，投資性房地產(chǎn)價值計量采用成本模式，匯算清繳計算的應納稅所得額不會因公允價值的調(diào)增而增加。企業(yè)本著謹慎性原則，根據(jù)投資性房地產(chǎn)公允價值調(diào)增部分，計提遞延所得稅負債同時調(diào)整所得稅費用。公允價值模式的后續(xù)計量不會造成企業(yè)稅收增加，不會影響公司財稅籌劃。

二、采用公允價值模式面臨的問題

（一）核算限制條件多

根據(jù)財政部印發(fā)的《企業(yè)會計準則第3號-投資性房地產(chǎn)》相關(guān)規(guī)定，公允價值模式的應用，首先應滿足條件包括：（1）投資所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;（2）企業(yè)能夠及時從交易市場獲取房地產(chǎn)價格信息及相關(guān)信息，為公允價值計算提供有效依據(jù)，確保公允價值模式核算的及時性和準確性。很多中小城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展比較落后，沒有活躍的交易市場或是不能獲取類似房地產(chǎn)的公允的交易價格。這種對公允價值計量模式的條件要求，就大大的限制了這些企業(yè)后續(xù)計量模式的選擇。

（二）評估成本高

公允價值模式的應用，要求公司每個資產(chǎn)負債日依據(jù)市場公允價值對財務賬面價值進行核算。針對該問題，由于投資性房地產(chǎn)價值評估具有較高的專業(yè)性，企業(yè)每年都需要聘請評估機構(gòu)對投資性房地產(chǎn)出具評估報告，也就意味著企業(yè)每年都要支付一筆昂貴的評估費用，加大企業(yè)的成本支出。同時，需要會計人員配合填寫很多復雜的表格，人力物力都很浪費。

（三）會計人員職業(yè)素質(zhì)參差不齊，有待提高

由于公允價值模式后續(xù)計量的會計處理較為復雜，加上會計人員對價值模式認知和稅法上處理的差異性，可能造成公允價值模式下投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量結(jié)果存在較大差異，進而影響財務數(shù)據(jù)的準確性。該問題的存在，要求企業(yè)會計人員具有較高的職業(yè)技能，不但能夠真實、準確、可靠地反映資產(chǎn)的價值，而且能夠嚴格按照稅法要求進行納稅調(diào)整。

（四）企業(yè)信息披露不完整

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的企業(yè)，要披露其后續(xù)計量模式的確定方法、對企業(yè)的影響、評估報告等一系列信息。但仍舊有很多企業(yè)對外信息披露方面存在這樣或那樣的問題。

三、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的改進建議

（一）搭建活躍的房地產(chǎn)交易市場，建立大數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)

控制房地產(chǎn)市場價格波動造成的潛在風險，建立房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)共享平臺。使中小城市也能在大數(shù)據(jù)庫中找到活躍的市場報價，降低企業(yè)獲取公允價值的成本。

（二）要建設專業(yè)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)隊伍

政府及有關(guān)機構(gòu)要科學的引導房地產(chǎn)評估機構(gòu)建立系統(tǒng)的評估體系，為企業(yè)提供更真實有效的評估報告。

（三）加強對企業(yè)會計人員綜合素質(zhì)的培養(yǎng)

企業(yè)對專業(yè)會計人員的培養(yǎng)要全面高效。不但要求相關(guān)會計人員具備專業(yè)的會計處理能力、科學謹慎的工作態(tài)度，而且還要擁有良好的職業(yè)道德素養(yǎng)。能夠完整準確的計量會計信息、客觀公正的向報表使用者提供報表數(shù)據(jù)。

（四）規(guī)范企業(yè)信息披露體系

從政府到財稅部門，再到證券市場監(jiān)督機構(gòu)，要建立完善的企業(yè)信息披露體系。加強對投資性房地產(chǎn)企業(yè)信息披露的監(jiān)督與管理，明確違規(guī)操作的企業(yè)及個人要承擔的法律責任。比如。有些企業(yè)僅對投資性房地產(chǎn)的總體金額進行信息披露，并沒有對明細項目進行列示。這樣會對報表使用者造成決策干擾，很難進一步了解企業(yè)的運營狀況。

四、結(jié)語

采用公允價值模式進行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量，既有利于促進與國際會計準則接軌，又有利于提高會計信息的質(zhì)量，優(yōu)化報表結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負債率。為報表使用者提供更真實有效的財務信息。再加上我國的市場經(jīng)濟體制和監(jiān)督體制正在逐步完善過程中，企業(yè)管理者選擇公允價值模式進行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量也是趨勢所在。

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