基于層次分析法的旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析

謝樂樂

（江西理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院， 江西 贛州 341000）

1 旅游地產(chǎn)的概念以及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的概念

1.1 旅游地產(chǎn)

旅游地產(chǎn)我覺得可以分為兩類，一類是包含了旅游和地產(chǎn)的就叫旅游地產(chǎn)，；另一類是服務(wù)業(yè)旅游業(yè)的地產(chǎn)，就是以旅游業(yè)為主，然后以旅游來帶動房地產(chǎn)（房產(chǎn)，酒店，別墅等）。

1.2 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

旅游地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)槠湓O(shè)計(jì)到旅游以及地產(chǎn)，所以涉及資金較大，同時(shí)旅游業(yè)的資金回流速度也較慢，再加上其較偏向于高消費(fèi)群體，所以市場和經(jīng)濟(jì)也有很大風(fēng)險(xiǎn)。所以本文主要從有: 選擇、經(jīng)濟(jì)、開發(fā)模式、社會、市場和管理6 個(gè)方面考慮，這也是我們這次研究的關(guān)鍵。

2 構(gòu)建指標(biāo)體系

2.1 設(shè)置判斷值并根據(jù)判斷值得出判斷矩陣

判斷值是下層元素對上層元素的兩兩對比權(quán)重值，這兩元素設(shè)做 i、j，相對權(quán)重值設(shè)為 aij，元素的個(gè)數(shù)為 m，判斷矩陣就是 A = ( aij) m×m，對 aij 值的判定值量化標(biāo)準(zhǔn)一般采用 1～9 標(biāo)度進(jìn)行賦值，如表 1 所示[2]。然后選出5-8 名專家根據(jù)表一對個(gè)元素重要程度進(jìn)行打分，根據(jù)所得分?jǐn)?shù)得出判斷矩陣。

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2.2 計(jì)算權(quán)向量，做一致性檢驗(yàn)并計(jì)算權(quán)重值

設(shè)矩陣為 A，但構(gòu)建的矩陣必須滿足一個(gè)條件，那就是矩陣一致性。計(jì)算矩陣一致性的公式為:CR =CI/RI，當(dāng) CR ＜ 0. 1 時(shí)，矩陣 A 符合一致性，反之 CR≥0. 1，則陣 A 一致程度未合格，這時(shí)需要根據(jù)表一對矩陣中第 i j 元素進(jìn)行調(diào)整，

直到矩陣滿足 CR＜0. 1 的標(biāo)準(zhǔn)[3]。其中，

2.3 根據(jù)各所得權(quán)重進(jìn)行綜合評價(jià)

根據(jù)所構(gòu)建的結(jié)構(gòu)模型，按照上述步驟對各模塊逐一計(jì)算，所得出的權(quán)重是各元素對應(yīng)上層元素的權(quán)重，然后逐層計(jì)算，就可計(jì)算出最底層的元素對于最上層的權(quán)重值。

3 實(shí)例分析

3.1 構(gòu)建層次結(jié)構(gòu)模型

以某一旅游地產(chǎn)為例，經(jīng)分析得其層次結(jié)構(gòu)模型如表2 所示

3.2 判斷指標(biāo)權(quán)重以及一致性檢驗(yàn)

選出8 名現(xiàn)場經(jīng)驗(yàn)豐富或理論知識豐富的專家按招1~9 的標(biāo)度對各層元素進(jìn)行兩兩對比賦值，然后我們再把專家對元素的賦值輸入軟件有有有YaahP 中，軟件會自動得出一致性CI，若CI 值小于0.1 則符合，反之則不符合，則重新賦值。

3.3 計(jì)算各因素的指標(biāo)權(quán)重

分別各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行求權(quán)重，經(jīng)計(jì)算后，結(jié)果B1、B2、B3、B4、B5、B6的權(quán)重分別為0.0229 0.1468 0.2438 0.0805 0.0644 0.4355。

表2

表3 各層元素兩兩指標(biāo)間的對比值

4 結(jié)論

我是從開發(fā)商角度出發(fā)，對該旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)。本文通過實(shí)例，從選擇、經(jīng)濟(jì)、開發(fā)模式、社會、市場、管理6 個(gè)方面，利用層次分析法把風(fēng)險(xiǎn)量化，使大家能夠更直觀的看出風(fēng)險(xiǎn)因素的影響大小。最后研究結(jié)果顯示，管理風(fēng)險(xiǎn)在旅游地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)中占比最大，是最重要的影響因素，在開發(fā)旅游地產(chǎn)時(shí)得著重注意。