房地產開發幾個主要階段的探討

門世敏

廈門城健建設有限公司（361000）

1 產品精準定位與設計

設計階段已經基本確定了項目開發的主要成本。鑒于此，開發商必須在設計階段確定各分項用料標準，以確定合理的工程造價，為后續施工階段提供指導。非常反對“高標準設計”、“低標準施工”。開發商的設計指導思想應當圍繞經濟性、環保性、實用性三個中心展開，保證項目建設順利的同時創造理想的經濟效益[3]。這一階段開發商經常容易進入的誤區——過分地追求建筑的奇特性，損失建筑的實用性。 我們常見的“哥特式”、“仿古式”、“地中海式”等復雜繁冗的立面造型設計，降低了樓層平面的“得房率”，增加了建設成本。建議建筑造型點綴地方特色、外形力求簡潔，功夫花在客戶關心的“實用功能”和“得房率”上。

2 資金回收節點控制

資金回收節點的合理控制，有助于開放商資金回籠效率的提升。按照我國國情，整個房地產開發過程離不開銀行的支持。

1）在前期招標階段，開發商必須結合自身融資能力來選擇施工單位，并依據對當地房價走勢、消費情況等因素的分析，將產品銷售節點與施工單位支付節點銜接在一起。運用分段施工、分段銷售、小步快跑的模式，可以進一步加強開發商資金回籠效果，而且這個模式還可以很好地控制項目價格體系的形成，即使房價出現波動，其影響的范圍也很有限，為后續樓棟的“銷控”計劃提供指導。

2）項目建設前期階段，開發商需要積極與銀行取得聯系，售房貸款銀行最好同時保持在三家以上，這樣可以提高放款速度，保障項目工程建設的順利實施。這項工作是房地產企業的運作命脈，必須高度重視。此外，不同地區公積金貸款的具體情況存在一定的差異，公積金貸款的放款速度也相對較慢，所以開發商需結合實際情況，合理選擇商業貸或公積金貸款。要盡量引導客戶選取商業貸款，以提高放款速度。

3）銀行的房貸審批原則是:只要購房合同內產

1）開發商在開發前期階段需正確認知開發產品的定位，明確產品最終的消費主體，這是確保產品營銷效果達到預期要求的重點所在，解決的是“賣給誰”的問題。與此同時，開發商需在此階段深入調研開發項目地塊位置是否具備優勢和特點，或者是產品開發后有什么優勢可預期。依據市場調研深入探究開發項目的主要消費群體，進而為開發商資金回籠、經濟效益創造提供一定保障。

2）戶型設置會直接影響到房地產開發項目的營銷效果。積極聽取銷售團隊的意見與建議，一線銷售人員對消費者需求更為了解。只有做到對市場的全面了解與掌握，才能確保戶型的設置和功能滿足消費者需求。需要注意，切勿盲目干預、先入為主，一味追求豪華、領先、最先進而忽視購買者關心的實用性，超出大眾群體的心理預期的戶型設計很有可能起到適得其反的效果。多建好賣實用的戶型，少些追求“情懷”。這個過程消耗的費用在整個項目成本中的占比非常低，一般被計入間接成本中，但作用巨大，可以說是為項目的銷售“定性”[1]。

3）在圖紙設計中，需確保各項指標設計均達到地方最低標準要求，如地下室面積、車位數量、計容面積等。在規劃指標審批與圖紙設計期間，要與建設主管部門、規劃部門積極溝通，這兩個部門在面積計算標準方面存在差異。地下室的每平方米工程造價在整個建筑里是最高的，建議在設計中做到滿足工程規劃指標的要求即可，切不可為了貪圖以后的利益預期而選擇大規模建設車位，在二、三線城市沒有這么好的市場，極易導致資金沉淀。建議考慮部分機械車位，可以節省地下室15%的面積。為了確保建筑的實用性、適用性，在設計階段需實地考察，結合周邊建筑的性價比、周圍環境等選取最佳的方案[2]。

4）圖紙設計與工程造價存在直接聯系。項目土地成本是固定的，而建設成本是由設計確定的，在權人的信息不全就無法辦理房貸。鑒于此，建議開發商指派專業人士來承攬與銀行對接的任務。購房款首付階段，開發商需側重對客戶信息資料的全面收集，避免因客戶資料不全而影響銀行的放款速度；應特別注意2人及以上共有產權的情況，因為只要其中1人的信息有問題就無法獲得貸款。

3 項目實施階段

項目實體實施過程中要特別關注以下幾方面:1）施工合同簽訂期間，必須將合同工期分解到項目單位工程（單棟樓）的各個施工節點、主體工程節點。通常情況下開發商可以通過地下室封頂節點、預售封頂節點、主體封頂節點、竣工節點、消防及規劃驗收節點進行總合同工期控制；2）針對工程造價的控制。開發商需注意合同條款的設定存在兩面性，所以，想利用合同條款來全面限制施工單位是不現實的，訂立合同時看似有利于開發商的條款，隨著時間的變化也可能變成不利條款，所以合同條款應盡量公平，畢竟甲乙雙方合作共贏才是主旨。切勿簽訂“按市場行情進行結算”、“按相關規定進行結算”這類條款，必須約定明確的計價、結算辦法。能夠按圖包干的按圖總價包干，無法總價包干的要有具體計價辦法，以免造成不必要的合同糾紛；3）主要設備的選型最好在設計階段就開始關注，各種主材盡量選用3種以上不同采購渠道的品牌，防止采購階段被單一供應商“鎖死”。特別是電梯，品牌不同，其“緩沖坑深度”、“沖頂高度”也不同，如選取某一個供應商提供的參數施工電梯井道結構，以后就很難再更換其他品牌，改造井道需要一筆很大的費用，所以，井道的設計參數必須同時滿足3個以上品牌的要求；4）一般情況下，項目實施階段需要開展3次以上的面積測繪工作，具體包括圖紙面積預測繪、預售測繪、規劃面積驗收測繪、國土資源部門產權面積測繪。建議聘用同一個測繪單位，以保持測繪的統一協調性，建設主管部門、規劃部門、國土資源局的房屋面積計算方式不同，需要提前溝通。

4 驗收階段

項目驗收是資金回籠的一個重要節點，也是開發商向社會履行承諾的關鍵階段。根據銀行業的通用做法，在項目分戶（每一套房子）取得產權之前，銀行向開發商的放款額一般最高為貸款額度的90%，其余10%需要等到一本土地證上所有項目“綜合驗收備案”、取得產權證后方可支付給開發商。驗收分為竣工驗收、規劃驗收、消防驗收、綜合驗收4個階段。

1）規劃驗收。開發商最常出現的失誤是項目實施期間任意變更，造成層高、面積、建筑立面、綠化面積的差異，導致規劃驗收難度的加大。規劃審批的條件是開發商向政府、社會做出的產品承諾，隨意變更是一種違約行為。最好是客戶的交付合同條件匹配報批規劃的施工圖紙。任何一次涉及面積、施工標準、層高變化、開間尺寸的變更都要慎重，必須匹配客戶合同的交付標準、符合規劃指標。

2）消防驗收。項目工程的消防分建筑、電和給水三部分。其中建筑上的消防疏散、布置才是主要的，其首要保證的是:在火災發生時，人可以用最短的時間安全地疏散到安全的位置。所以，在建筑內設計有防火墻、疏散樓梯、疏散通道、防排煙通道等，并在地面上設有救援設施停靠的撲救面，這些設施基本上都與建筑結構有關，一旦出現人為變更造成的錯誤將很難整改到位，耗費的時間也難以控制。總結經驗:少變更，標準就高不就低。

3）綜合驗收交房。所謂綜合驗收交房，是指工程竣工，在人防、排污、環保、電力、煤氣、通信、消防、規劃、綠化、自來水、廣電等項目的全面驗收完成后，才可以竣工備案，進入交房環節。在綜合驗收階段，上述任何一項內容未達到標準要求，意味著開發商無法順利交房，很有可能面臨客戶提出延期索賠和施工單位催討工程款的兩難局面。在項目收尾驗收階段，開發商必須做到各種問題的解決都為綜合驗收讓步。房地產開發企業在項目實施過程中通常處于較強勢的位置，在不失原則的情況下做一些小的讓步是可取的。

5 結語

以上為筆者多年來親身參與房地產開發實施過程所總結出的經驗，歡迎同行及業內人士參考、指正。