房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)幾個(gè)主要階段的探討

門(mén)世敏

廈門(mén)城健建設(shè)有限公司（361000）

1 產(chǎn)品精準(zhǔn)定位與設(shè)計(jì)

設(shè)計(jì)階段已經(jīng)基本確定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主要成本。鑒于此，開(kāi)發(fā)商必須在設(shè)計(jì)階段確定各分項(xiàng)用料標(biāo)準(zhǔn)，以確定合理的工程造價(jià)，為后續(xù)施工階段提供指導(dǎo)。非常反對(duì)“高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)”、“低標(biāo)準(zhǔn)施工”。開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想應(yīng)當(dāng)圍繞經(jīng)濟(jì)性、環(huán)保性、實(shí)用性三個(gè)中心展開(kāi)，保證項(xiàng)目建設(shè)順利的同時(shí)創(chuàng)造理想的經(jīng)濟(jì)效益[3]。這一階段開(kāi)發(fā)商經(jīng)常容易進(jìn)入的誤區(qū)——過(guò)分地追求建筑的奇特性，損失建筑的實(shí)用性。 我們常見(jiàn)的“哥特式”、“仿古式”、“地中海式”等復(fù)雜繁冗的立面造型設(shè)計(jì)，降低了樓層平面的“得房率”，增加了建設(shè)成本。建議建筑造型點(diǎn)綴地方特色、外形力求簡(jiǎn)潔，功夫花在客戶關(guān)心的“實(shí)用功能”和“得房率”上。

2 資金回收節(jié)點(diǎn)控制

資金回收節(jié)點(diǎn)的合理控制，有助于開(kāi)放商資金回籠效率的提升。按照我國(guó)國(guó)情，整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程離不開(kāi)銀行的支持。

1）在前期招標(biāo)階段，開(kāi)發(fā)商必須結(jié)合自身融資能力來(lái)選擇施工單位，并依據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)走勢(shì)、消費(fèi)情況等因素的分析，將產(chǎn)品銷售節(jié)點(diǎn)與施工單位支付節(jié)點(diǎn)銜接在一起。運(yùn)用分段施工、分段銷售、小步快跑的模式，可以進(jìn)一步加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商資金回籠效果，而且這個(gè)模式還可以很好地控制項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系的形成，即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，其影響的范圍也很有限，為后續(xù)樓棟的“銷控”計(jì)劃提供指導(dǎo)。

2）項(xiàng)目建設(shè)前期階段，開(kāi)發(fā)商需要積極與銀行取得聯(lián)系，售房貸款銀行最好同時(shí)保持在三家以上，這樣可以提高放款速度，保障項(xiàng)目工程建設(shè)的順利實(shí)施。這項(xiàng)工作是房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作命脈，必須高度重視。此外，不同地區(qū)公積金貸款的具體情況存在一定的差異，公積金貸款的放款速度也相對(duì)較慢，所以開(kāi)發(fā)商需結(jié)合實(shí)際情況，合理選擇商業(yè)貸或公積金貸款。要盡量引導(dǎo)客戶選取商業(yè)貸款，以提高放款速度。

3）銀行的房貸審批原則是:只要購(gòu)房合同內(nèi)產(chǎn)

1）開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)前期階段需正確認(rèn)知開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定位，明確產(chǎn)品最終的消費(fèi)主體，這是確保產(chǎn)品營(yíng)銷效果達(dá)到預(yù)期要求的重點(diǎn)所在，解決的是“賣給誰(shuí)”的問(wèn)題。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商需在此階段深入調(diào)研開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊位置是否具備優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，或者是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)后有什么優(yōu)勢(shì)可預(yù)期。依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研深入探究開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體，進(jìn)而為開(kāi)發(fā)商資金回籠、經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)造提供一定保障。

2）戶型設(shè)置會(huì)直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷效果。積極聽(tīng)取銷售團(tuán)隊(duì)的意見(jiàn)與建議，一線銷售人員對(duì)消費(fèi)者需求更為了解。只有做到對(duì)市場(chǎng)的全面了解與掌握，才能確保戶型的設(shè)置和功能滿足消費(fèi)者需求。需要注意，切勿盲目干預(yù)、先入為主，一味追求豪華、領(lǐng)先、最先進(jìn)而忽視購(gòu)買(mǎi)者關(guān)心的實(shí)用性，超出大眾群體的心理預(yù)期的戶型設(shè)計(jì)很有可能起到適得其反的效果。多建好賣實(shí)用的戶型，少些追求“情懷”。這個(gè)過(guò)程消耗的費(fèi)用在整個(gè)項(xiàng)目成本中的占比非常低，一般被計(jì)入間接成本中，但作用巨大，可以說(shuō)是為項(xiàng)目的銷售“定性”[1]。

3）在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)中，需確保各項(xiàng)指標(biāo)設(shè)計(jì)均達(dá)到地方最低標(biāo)準(zhǔn)要求，如地下室面積、車位數(shù)量、計(jì)容面積等。在規(guī)劃指標(biāo)審批與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)期間，要與建設(shè)主管部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)積極溝通，這兩個(gè)部門(mén)在面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)方面存在差異。地下室的每平方米工程造價(jià)在整個(gè)建筑里是最高的，建議在設(shè)計(jì)中做到滿足工程規(guī)劃指標(biāo)的要求即可，切不可為了貪圖以后的利益預(yù)期而選擇大規(guī)模建設(shè)車位，在二、三線城市沒(méi)有這么好的市場(chǎng)，極易導(dǎo)致資金沉淀。建議考慮部分機(jī)械車位，可以節(jié)省地下室15%的面積。為了確保建筑的實(shí)用性、適用性，在設(shè)計(jì)階段需實(shí)地考察，結(jié)合周邊建筑的性價(jià)比、周圍環(huán)境等選取最佳的方案[2]。

4）圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與工程造價(jià)存在直接聯(lián)系。項(xiàng)目土地成本是固定的，而建設(shè)成本是由設(shè)計(jì)確定的，在權(quán)人的信息不全就無(wú)法辦理房貸。鑒于此，建議開(kāi)發(fā)商指派專業(yè)人士來(lái)承攬與銀行對(duì)接的任務(wù)。購(gòu)房款首付階段，開(kāi)發(fā)商需側(cè)重對(duì)客戶信息資料的全面收集，避免因客戶資料不全而影響銀行的放款速度；應(yīng)特別注意2人及以上共有產(chǎn)權(quán)的情況，因?yàn)橹灰渲?人的信息有問(wèn)題就無(wú)法獲得貸款。

3 項(xiàng)目實(shí)施階段

項(xiàng)目實(shí)體實(shí)施過(guò)程中要特別關(guān)注以下幾方面:1）施工合同簽訂期間，必須將合同工期分解到項(xiàng)目單位工程（單棟樓）的各個(gè)施工節(jié)點(diǎn)、主體工程節(jié)點(diǎn)。通常情況下開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)地下室封頂節(jié)點(diǎn)、預(yù)售封頂節(jié)點(diǎn)、主體封頂節(jié)點(diǎn)、竣工節(jié)點(diǎn)、消防及規(guī)劃驗(yàn)收節(jié)點(diǎn)進(jìn)行總合同工期控制；2）針對(duì)工程造價(jià)的控制。開(kāi)發(fā)商需注意合同條款的設(shè)定存在兩面性，所以，想利用合同條款來(lái)全面限制施工單位是不現(xiàn)實(shí)的，訂立合同時(shí)看似有利于開(kāi)發(fā)商的條款，隨著時(shí)間的變化也可能變成不利條款，所以合同條款應(yīng)盡量公平，畢竟甲乙雙方合作共贏才是主旨。切勿簽訂“按市場(chǎng)行情進(jìn)行結(jié)算”、“按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行結(jié)算”這類條款，必須約定明確的計(jì)價(jià)、結(jié)算辦法。能夠按圖包干的按圖總價(jià)包干，無(wú)法總價(jià)包干的要有具體計(jì)價(jià)辦法，以免造成不必要的合同糾紛；3）主要設(shè)備的選型最好在設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始關(guān)注，各種主材盡量選用3種以上不同采購(gòu)渠道的品牌，防止采購(gòu)階段被單一供應(yīng)商“鎖死”。特別是電梯，品牌不同，其“緩沖坑深度”、“沖頂高度”也不同，如選取某一個(gè)供應(yīng)商提供的參數(shù)施工電梯井道結(jié)構(gòu)，以后就很難再更換其他品牌，改造井道需要一筆很大的費(fèi)用，所以，井道的設(shè)計(jì)參數(shù)必須同時(shí)滿足3個(gè)以上品牌的要求；4）一般情況下，項(xiàng)目實(shí)施階段需要開(kāi)展3次以上的面積測(cè)繪工作，具體包括圖紙面積預(yù)測(cè)繪、預(yù)售測(cè)繪、規(guī)劃面積驗(yàn)收測(cè)繪、國(guó)土資源部門(mén)產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪。建議聘用同一個(gè)測(cè)繪單位，以保持測(cè)繪的統(tǒng)一協(xié)調(diào)性，建設(shè)主管部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)、國(guó)土資源局的房屋面積計(jì)算方式不同，需要提前溝通。

4 驗(yàn)收階段

項(xiàng)目驗(yàn)收是資金回籠的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，也是開(kāi)發(fā)商向社會(huì)履行承諾的關(guān)鍵階段。根據(jù)銀行業(yè)的通用做法，在項(xiàng)目分戶（每一套房子）取得產(chǎn)權(quán)之前，銀行向開(kāi)發(fā)商的放款額一般最高為貸款額度的90%，其余10%需要等到一本土地證上所有項(xiàng)目“綜合驗(yàn)收備案”、取得產(chǎn)權(quán)證后方可支付給開(kāi)發(fā)商。驗(yàn)收分為竣工驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收4個(gè)階段。

1）規(guī)劃驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)商最常出現(xiàn)的失誤是項(xiàng)目實(shí)施期間任意變更，造成層高、面積、建筑立面、綠化面積的差異，導(dǎo)致規(guī)劃驗(yàn)收難度的加大。規(guī)劃審批的條件是開(kāi)發(fā)商向政府、社會(huì)做出的產(chǎn)品承諾，隨意變更是一種違約行為。最好是客戶的交付合同條件匹配報(bào)批規(guī)劃的施工圖紙。任何一次涉及面積、施工標(biāo)準(zhǔn)、層高變化、開(kāi)間尺寸的變更都要慎重，必須匹配客戶合同的交付標(biāo)準(zhǔn)、符合規(guī)劃指標(biāo)。

2）消防驗(yàn)收。項(xiàng)目工程的消防分建筑、電和給水三部分。其中建筑上的消防疏散、布置才是主要的，其首要保證的是:在火災(zāi)發(fā)生時(shí)，人可以用最短的時(shí)間安全地疏散到安全的位置。所以，在建筑內(nèi)設(shè)計(jì)有防火墻、疏散樓梯、疏散通道、防排煙通道等，并在地面上設(shè)有救援設(shè)施停靠的撲救面，這些設(shè)施基本上都與建筑結(jié)構(gòu)有關(guān)，一旦出現(xiàn)人為變更造成的錯(cuò)誤將很難整改到位，耗費(fèi)的時(shí)間也難以控制。總結(jié)經(jīng)驗(yàn):少變更，標(biāo)準(zhǔn)就高不就低。

3）綜合驗(yàn)收交房。所謂綜合驗(yàn)收交房，是指工程竣工，在人防、排污、環(huán)保、電力、煤氣、通信、消防、規(guī)劃、綠化、自來(lái)水、廣電等項(xiàng)目的全面驗(yàn)收完成后，才可以竣工備案，進(jìn)入交房環(huán)節(jié)。在綜合驗(yàn)收階段，上述任何一項(xiàng)內(nèi)容未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，意味著開(kāi)發(fā)商無(wú)法順利交房，很有可能面臨客戶提出延期索賠和施工單位催討工程款的兩難局面。在項(xiàng)目收尾驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)商必須做到各種問(wèn)題的解決都為綜合驗(yàn)收讓步。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中通常處于較強(qiáng)勢(shì)的位置，在不失原則的情況下做一些小的讓步是可取的。

5 結(jié)語(yǔ)

以上為筆者多年來(lái)親身參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程所總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)，歡迎同行及業(yè)內(nèi)人士參考、指正。