試論房地產經營風險管理策略

王春云

福州首開瑞泰房地產開發有限公司（350001）

進入21世紀后，在政府的大力扶持下，在融資環境寬松、居民住房需求不斷增加的情況下，我國房地產行業抓住發展機遇，走上了發展壯大之路。不過，錯綜復雜的市場環境，高利潤刺激下的盲目擴張，也使房地產經營風險變得復雜難測。如何通過經營風險管理降低風險損失，就成為房地產企業不得不關注的一個問題。

1 房地產企業的經營風險

1.1 房地產企業經營風險的種類

房地產企業的經營風險指在經營管理過程中可能發生的各種潛在的風險。經營風險管理指通過對潛在風險的預判、分析和評價，采取管理措施將風險降至最低，以減少風險損失的管理行為。房地產企業的經營風險主要有政策風險、經濟風險、建造風險、銷售風險。政策風險是與國家政策有關的風險，許多時候，政府會根據市場變化情況出臺相關的政策，國家制度改革、政策調整、管控力度變化等會影響企業的經營成本和經營環境，給房地產企業帶來一定的風險。經濟風險主要指房地產市場需求、稅率和利率變化引發的風險，在市場供求變化的情況下，如果無視消費者的需求，盲目擴大規模，將導致房地產市場供大于求，必然會導致企業資金緊張，給企業帶來財務風險。

1.2 房地產企業經營風險管理的必要性

對于房地產企業來說，風險管控是其必須要考慮的一個問題，而且經營風險管理應該是全方位、常態化的。因為房地產企業的產業鏈較長，房地產開發本身就是一個涉及多個環節的動態過程，潛在風險種類多，而且一些經營管理風險的隱蔽性較強，非常考驗管理部門的敏感度、判斷力和管理能力。房地產企業的經營風險可能是資金鏈斷裂風險，也可能是政策風險，或者是建造風險和銷售風險，許多風險都防不勝防，只有做好長期防范的準備，才能有效防控風險，實現效益最大化。因此，房地產企業既要有盈利的信心，也要有風險防控意識和能力，否則所有努力都有可能付之東流。

2 房地產經營風險管理存在的問題

2.1 風險意識淡薄

房地產企業主要通過房產開發和銷售盈利，受傳統的重開發、輕管理的思想影響，許多房地產企業都缺乏風險管理意識，在投資、決策時很少會全面考慮風險因素。許多房地產企業即便是根據現代企業管理原理，在經營風險管理方面有所嘗試，但是在經營風險管理中對政策、市場信息的把握程度都不夠理想，在政策出現變動后，他們常常無法及時做出反應，調整戰略。如在國家對房地產企業的融資環境、用地政策做出變動前，許多企業對政策可能發生變動的敏感度不夠，都沒有制訂經營風險應對策略，只是憑借估計、假想去應付遇到的問題；而在政策出臺后，他們都非常被動，對許多問題都應對無策。

2.2 管理體系不完善

曾有研究機構做過調查，發現管理不力是造成中小房地產企業破產和退出的主要原因，而管理不力的主要原因是管理制度不完善。導致管理制度不完善的原因非常多，一些企業負責人缺少經營風險管理能力，也不重視風險管理，所以企業風險管理制度建設、風險管理工作經常會受到資金、人力、物力的限制，無法順利展開。此外，許多房地產企業都是家族式企業，經營決策全靠個人，所以其管理還停留在經驗管理層面，企業管理制度、投資決策體系都形同虛設。在內部管理中，許多企業的管理制度都只關注人事管理、效益管理、投資管理，卻很少涉及風險管理。如在財務管理中，許多房地產企業都沒有建立風險管理制度、內控制度，企業內部財務審計、監督工作都流于形式，財務貪污、舞弊等現象也時有發生。而在項目開發管理中，由于管理制度不完善，所以項目開發可行性報告中就不會將可能出現的風險考慮在內，投資項目時刻都會迎來風險的挑戰。

2.3 抗風險能力較弱

抗風險能力差，是許多房地產企業都存在的一個問題。導致企業抗風險能力差的原因非常多，管理不力是主要原因。管理不力的原因主要是管理制度不完善，管理隊伍的整體質量不高，應變能力差。如在銷售管理中，許多房地產企業采用的都是傳統的銷售管理模式，很少會及時更新營銷策略，付款方式也不夠靈活，所以房屋銷售成交率較低；許多企業在資金管理過程中，只關注賬務關系處理和現金管理，卻不關注臺賬處理。在管理制度不完善、資金收支權責不清、管理人員缺少管理經驗的情況下，很容易出現賬務處理不當、債款連連等問題，這些都可能會引起企業資金鏈斷裂，導致企業賬務管理出現危機。由于對風險管理不重視、管理隊伍不完善、培訓不到位，許多企業都沒有專人負責風險管理工作，內部管理人員的工作能力也始終停留在一個較低的層面。在項目建設管理中，許多企業都是以事后管理為主，不重視項目開發建設和實施階段的風險管理，與施工、監理等單位的配合度也較低，所以成本風險隱患較多，成本失控也就難以避免。

3 房地產經營風險管理策略

3.1 提高風險意識

在國家對房產行業管控升級、市場變幻莫測的情況下，房地產企業必須要提高風險意識，認識到這樣一個真理:在經營管理中，風險管理不是可有可無的。那種麻痹大意的思想，既不利于企業自身的發展，也會影響房地產行業的健康發展，所以，房地產企業面對波詭云譎的市場形勢、復雜敏感的政策環境、艱巨繁重的建設任務，要提高警惕、強化認識，設置專業的風險管理部門，及時洞察影響企業發展的各種風險；與此同時，要經常反思和總結，從大局出發，將之前遇到過的問題、當前面臨的困難、將來要實現的目標，放在一起進行細致分析，對政策走向進行科學預判，然后為投資決策提供完整的科學依據，制訂科學的風險防控措施，爭取將可能出現的風險損失降至最低。如有必要，房地產企業還可向專業機構購買信息，精心謀劃，將可能出現的絆腳石變成墊腳石，使企業平穩度過敏感期。

3.2 完善企業風險管理體系

靈敏的風險預警機制和完善的風險管理機制，是提高企業抗風險能力的根本，也是減少經營風險的有效措施，因此，房地產企業要健全風險管理制度，完善內部管理體系。在風險管理制度建設中，要建立科學的風險預警、判斷和評估體系；配備專職人員進行投資決策風險管理，明確風險管理人員的職責。要求風險管理人員借助報表法、觀察法等方法對經營風險進行觀察和分析，并且在風險管理中堅持“抓早抓小”，認真落實風險排查預警、應對處置各項措施，以防范各類風險引發 “連鎖聯動”效應。在內部管理中，要建立健全管理體系，建立科學的投資決策程序，同時以人力資源管理體系為根本，建設內控風險體系，用薪資待遇、企業文化吸引更多優秀人才。在制度完善的基礎上，要重視內部組織機構建設，嚴格落實管理制度，協調有序地開展內部管理工作，以提高企業的經濟效益，增強企業的抗風險能力。

3.3 重視事前管理

過去，許多房地產企業的經營風險管理都只關注事后管理。其實，風險管理的重點是前期的風險監控和預警，因為只有防范于未然，才能將風險扼殺在萌芽狀態，所以，房地產企業在經營風險管理中，要改變傳統的管理思想，將經營風險管理的重點放在事前管理上。對于房地產企業來說，經營管理的重點是投資管理，而事前管理主要體現在投資管理方面。要依據科學的投資管理制度，進行市場調查分析，科學決策，優化投資結構，制訂分散投資策略，不將“所有的雞蛋放在同一個籃子里”；然后，認真編制投資估算，就各項投資估算的準確性進行嚴格審核，集中有限資源專注于目標市場，使所有的投資決策都依據程序進行。在投資的項目開發前，風險管理部門要做好投資風險分析，對投資項目所在地的消費能力、市場前景、政策等進行科學分析，出具可行性的投資報告，就整體規劃和方向進行綜合論證、研究和評價，使企業管理層對投資的可行性有一個充足的認識，促使企業從實際出發，在符合城市規劃、法律規定的情況下去投資，這樣企業才有可能順利實現盈利目標。

3.4 突出財務管理

在企業經營管理中，財務管理是影響企業籌資、投資、資金回收和收益分配的主要因素。所以，房地產企業要重視財務管理，依據企業賬務審查和監督機制，將賬務內控劃分為事前、事中和事后三個階段，以事前控制為重點，全面監督企業投資、資金使用和調度、賬目管理工作，提高財務管理效率，避免可能出現的危機。在財務管理中，則要突出融資管理。隨著市場的逐漸縮小，房地產企業尤其是中小型房地產企業要拓寬融資渠道，采用并購貸、資金入股、私募基金等方式吸收更多的閑散資金，避免出現財務危機。此外，房地產企業要加強財務管理隊伍建設，提高財務人員的職業素養和風險意識，實施投資決策責任制，加強賬務監管，對超出預算、無法追回債務的行為進行處理，以避免不必要的損失。

3.5 加強開發與銷售管理

建筑風險與銷售風險也是房地產企業經營風險管理中不可忽視的兩個方面。在建筑風險管理方面，房地產企業要關注中標單位的實力，加強合同管理和成本管理。在合同管理中，要明確項目工期，并要求施工、監理等單位按時完成相關工作，避免影響工程質量和進度，加大企業的風險。可能引發銷售風險的因素有銷售定位、時機、價格、方式、宣傳、糾紛等。在市場競爭日趨激烈的情況下，房地產企業要創新銷售方式，制訂積極的營銷策略。如在價格、付款方式方面應更加靈活，以提高消費者對房子的關注度。在宣傳方面，房地產企業要借助新媒體拓寬宣傳渠道，將宣傳工作做到位，以提高企業銷售量，從而獲得更多的利潤，強化自身實力。

4 結語

綜上所述，經營風險管理是房地產企業穩定發展的根基。所以，房地產企業要提高風險意識，制訂科學的風險防控計劃，對政策風險、經濟風險、建造風險、銷售風險進行防控和管理，以提高企業綜合效益，為企業長遠發展打好基礎。