關于城市老舊小區改造現狀與難點分析及解決對策研究

胡鑫庭

安徽省祁門縣房地產管理中心（245600）

0 前言

根據我國住房城鄉建設部的有關調查數據顯示，在2000-2015 年我國城市區域新增住宅面積約為372 億m2， 其中需要改造的老舊小區住房面積約為74.3 億m2， 在我國城鎮住宅區域對老舊小區改造的工程項目中仍有約21 億m2未完成。今年政府工作報告中提出：“新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，支持管網改造、加裝電梯等，發展居家養老、用餐、保潔等多樣化社區服務。 ”

1 對城市老舊小區進行改造的重要意義

1.1 城市老舊小區改造是全面實現小康社會的基礎

我國政府頒布的《關于進一步加強我國城市規劃建設管理的若干意見》明確地指出，在我國城市區域內需要加強實施城中村的改造計劃，對城市中的老舊小區住宅進行綜合化的整治，對城市中存在的危房、非成套住房等類型房屋進行集中化的住房改造，預計在2020 年12 月底基本完成我國城鎮區域全部棚戶區、城中村和危房的集中改造計劃。 這項計劃有助于我國城市經濟建設的良好發展，進而保障城市區域居民的切身利益，為我國實現全面小康社會奠定堅實的基礎。

1.2 城市老舊小區改造是現階段重要的民生、民心工程

我國城市中的老舊小區普遍是國有制單位改革之前由政府或者是國企單位出資建設的居住區，此居住區與我國房改之前建成后的居住區具有一定的區別。 隨著我國城市區域化進程的逐漸加快，城市老舊小區中的配套設施嚴重不足、違章搭建日益泛濫、停車位問題逐漸突出等現象都影響了小區中居民的日常生活。因此當前對城市老舊小區進行改造是從源頭上解決城市區域居民住房難的問題，進而改善城市老舊小區中生活居民的生活條件，同時改善當前城市老舊小區周邊城市面貌，城市老舊小區改造計劃是現階段重要的民生和民心工程。

1.3 城市老舊小區改造是重要的城建投資項目

我國的城鎮區域進行老舊小區改造計劃主要是由政府進行主導，因此老舊小區改造計劃和社會中的其他產業相比具有一些不可比擬的優勢，通過城鎮區域老舊小區的改造不僅可以消化我國經濟市場中一部分建筑投資的需求，同時也不會對當前的房價造成影響。根據有關調查研究顯示，自2015-2019 年間，我國完成棚改房共1 400 萬套，房屋建筑面積總計達78 450 萬m2， 改造計劃中城鎮老舊小區的住宅總面積約為974 620 萬m2，需要改造的建筑面積為棚改房區域的數十倍[1]。 隨著我國城市老舊小區的改造計劃逐漸的普及，減輕了房地產對城市GDP 經濟增長的負面影響，根據我國財經網報道，城市老舊小區改造計劃對我國經濟增長具有明顯的促進作用，每年我國通過城市老舊小區改造可以拉動區域經濟GDP 增長2.5%～3.4%。

2 現階段城市老舊小區改造的現狀及改造中面臨的問題

2.1 現階段城市老舊小區改造的現狀分析

現階段，我國城市老舊小區的改造主要有以下3 種方式：①城市老舊小區改造可以通過維護保留的方式，對一些歷史文化價值較高且具有傳統建筑風格的居住區進行保留，并采用維護的方式對原有建筑結構進行加強， 使老舊小區外觀得到修繕和恢復，保持小區原有的外貌；②對城市老舊小區進行修繕升級，在修繕升級的過程中需要對沒有文化價值、結構較為穩固、還可以繼續居住的房屋建筑進行更新，對小區內部的配套設施進行加強；③對城市老舊小區進行拆遷重建，拆遷重建主要是針對城市中年限較長且不適合居住的小區進行拆遷，在拆遷的過程中需要合理規劃和增加小區的建筑面積，對原有住戶進行妥善安置。

2.2 城市老舊小區改造資金籌集難度較大

我國老舊小區在改造建設過程中主要面對的對象是生活在基層的居民，因此與其他的工程建設相比具有一定的復雜性。 在改造過程中工程的資金籌集難度較大，老舊小區改造資金主要來源于政府的財政撥款，但是區域性政府對城市老舊小區的支持力度不一，小區業主的配合程度也不同，這導致了城市老舊小區在實施改造中的工程難度增大[2]。

2.3 城市老舊小區改造建設管理不到位

在城市老舊小區改造建設過程中涉及的相關部門較多，需要對內部的供水設施、供電設施、燃氣設施、網絡及智慧城市設施等相應基礎配套設施進行改造升級，還會遇到配電或是配水管網的遷改工作，這也增加了小區改造的難度。

2.4 城市老舊小區改造配套設施改造力度不大

城市老舊小區在對配套設施進行改造的過程中，最多的訴求便是對小區中的基礎配套設施進行改造，如老舊小區常住用戶多為一些老年人，而這些老年人上下樓梯不是很方便，如果在改造計劃中沒有政府的主導性作用，光靠小區的用戶很難對電梯進行架設。 小區內部道路較為狹窄，在小區建設初期也未考慮到未來小區居民的用車情況等。 但是這些問題在改造過程中必然會涉及到部分用戶的切身利益，如果在改造計劃中有部分用戶反對改造配套設施，那么便會降低配套設施的改造力度。

3 完善城市老舊小區改造的具體措施

3.1 創新城市老舊小區改造的管理模式

由于我國城市老舊小區情況都不盡相同，改造難度也有一定的差別，因此在對城市老舊小區進行改造的過程中需要因地制宜，針對不同的小區研究出不同的改造方案。 首先，在改造中需要堅持以政府為主導，建立由建筑部門組織協調機構，協調住建、供水、供電、燃氣、網絡、民政等相關部門，保障城市老舊小區改造計劃的順利實施。 其次，工程承建方需要制訂老舊小區改造過程中的總體規劃方案，詳細分析每一個小區的自身特征和具體改造內容，制訂出完善的改造計劃。 對改造進度較快的小區和街區，政府需要給予一定的獎勵和表彰，以調動承建單位的工作積極性。

3.2 多途徑保證城市老舊小區改造資金渠道暢通

在對城市老舊小區進行改造過程中，還需要保障小區的投資渠道暢通。 當地政府需要鼓勵企業參與到老舊小區的改造項目中，可以利用老舊小區的位置優勢和區位優勢，利用小區中的閑置土地或是臨街土地進行二次開發，以小區開發為酬金的方式來吸引社會資本的參與。 在城市老舊小區的改造中，還需要加大政府的財政投入。 當地政府在財政預算制訂的過程中，要為老舊小區的改造計劃適當撥款，市政府還需在工作中引導各區政府加大城市老舊小區的財政投入。 對于參與到城市老舊小區改造的承建單位，政府還需要通過減免賦稅、提供快捷通道等方式降低施工企業的負擔。

3.3 拓寬城市老舊小區改造內容和體系

施工企業要對老舊小區內部的老化工程進行改造，增加小區配套設施。 在對小區建筑結構加固和配套設施增設的過程中，施工企業需要根據小區內部的實際情況為建筑物增加電梯或是供排水管道；對小區的建筑環境進行改造，將小區原有的道路拓寬，增加小區綠植面積，為小區建設停車設施等； 施工企業還需要增加小區的基礎配套設施，對小區內部的各種管線進行改造，增加居民服務用房和基礎設施設備；為了適應當下我國老齡化社會，小區內部還需要建設老年人的配套服務設施，如小區無障礙道路、老年人健身設施、鍛煉場地等。

3.4 加強城市老舊小區改造后期的維護

在對城市老舊小區改造后期，施工企業需要幫助小區成立專門的物業公司和小區業主委員會，通過這些方式來實現小區后期的可持續化管理。 首先， 當地政府需要派工作人員深入小區居民家中，通過召開座談會或是面對面訪談的方式，了解小區內部居民對老舊小區改造和物業管理的看法。 其次，當地政府需要加大對城市老舊小區的物業管理補貼力度， 通過降低付稅或是補貼管理費的方式，吸引社會中的物業企業進駐小區管理。

4 結語

當前我國城鎮化規模進一步擴大，人們的生活質量水平也在日益提升，城市中原有的老舊小區已經滿足不了城市居民的日常生活需求，這在一定程度上制約著城鎮化的發展。 城市老舊小區改造可以促進當下全面建設小康社會，是老百姓安居樂業、社會可持續性發展的重要保障。