分析拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記

劉翠

摘 要：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理本身具有極其重要的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，能夠保證房地產(chǎn)管理的質(zhì)量和效果，是維持中國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、確保經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的必然手段，其中房地產(chǎn)權(quán)屬登記又具有最為突出的研究意義，其屬于一種國家規(guī)定的、具有法律強(qiáng)制性的管理方式，能夠確保公民財(cái)產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)管理便利性。在實(shí)際的房地產(chǎn)權(quán)屬登記工作中，拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記往往具有一定的復(fù)雜性，給工作人員帶來了一定的困擾，為了解決這一問題，有必要對(duì)拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行深入研究。

關(guān)鍵詞：拍賣房屋;轉(zhuǎn)移登記;證件資料

中國特色社會(huì)主義相關(guān)制度越來越完善，社會(huì)管理模式也愈發(fā)健全，在這種情況下有關(guān)于房地產(chǎn)登記和管理的措施日益完善，解決了過去房地產(chǎn)管理中存在的諸多問題，這標(biāo)志著我國公民財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度的增長，也為各級(jí)地方政府開展地產(chǎn)管理工作提供了有力支持。但是與此同時(shí)也必須要看到，拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記工作仍然存在一定的難點(diǎn)未得到有效解決，這給拍賣房屋的順利登記帶來了一定的負(fù)面影響。在這種情況下，對(duì)拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記難點(diǎn)以及拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記方法進(jìn)行研究具有一定的實(shí)際意義。

一、拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記概述

所謂的拍賣房屋指的是在委托人提出委托之后，拍賣方根據(jù)法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，在拍賣市場上進(jìn)行公開拍賣的房屋資產(chǎn)。通常情況下拍賣市場上合法存在的房屋資產(chǎn)大致可以分成三種類別：首先是國家行政單位根據(jù)法律法規(guī)沒收的、用于抵消罰款的房屋資產(chǎn)，其次是人民法院根據(jù)法律法規(guī)沒收的、用于抵償罰金的房屋資產(chǎn)，最后是金融部門在特殊情況下抵償貸款的房屋資產(chǎn)。在有關(guān)部門對(duì)房屋來源進(jìn)行審查并確認(rèn)無誤后，通常會(huì)組織這類房屋進(jìn)行統(tǒng)一拍賣，這部分房屋往往具有配套手續(xù)完整、有關(guān)程序健全、拍賣行為合法的特點(diǎn)，但是從實(shí)際的拍賣后情況來看，這部分房屋的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記過程往往十分復(fù)雜，存在許多難點(diǎn)難以克服。之所以出現(xiàn)這樣的問題，主要是因?yàn)槟壳拔覈姆煞ㄒ?guī)還未涉及到這方面的內(nèi)容，拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記過程中需要注銷的證書、需要提交查驗(yàn)的資料、登記的具體流程等等，時(shí)至今日也沒有完整的規(guī)定，這使得拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記沒有清晰的法律依據(jù)。

二、拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記難點(diǎn)

我國的城市房地產(chǎn)管理法當(dāng)中提及，房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓變更行為必須要經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)并做好登記工作，而涉及到抵押、沒收等處分的房地產(chǎn)及土地資產(chǎn)也必須要根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行過戶登記。另外，在拍賣法當(dāng)中同樣提及了相關(guān)問題，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記問題進(jìn)行了強(qiáng)化，要求拍賣物品必須要根據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行變更和過戶，由委托人或買受人持拍賣方給出的成交證明及配套資料，到地區(qū)行政機(jī)關(guān)辦理登記。然而問題在于，這些規(guī)定大都是從“必須要對(duì)拍賣房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記”的角度出發(fā)設(shè)置的，而“如何對(duì)拍賣房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記”卻仍然沒有清晰的答案。更重要的是，和房屋買賣、房租轉(zhuǎn)讓、房屋交換等行為產(chǎn)生的所屬權(quán)轉(zhuǎn)移登記相比較起來，拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記具有更加突出的復(fù)雜性。其涉及到原產(chǎn)權(quán)人、拍賣方、委托人以及買受人四個(gè)方面的利益變動(dòng)，另外拍賣行為本身有一定的強(qiáng)制性，買受人公開競價(jià)獲得此房屋所有權(quán)，因此其往往具有更加復(fù)雜的特點(diǎn)，不能根據(jù)常規(guī)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記流程對(duì)其進(jìn)行處理。

三、拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記方法

根據(jù)城市房屋權(quán)屬登記管理辦法中的相關(guān)規(guī)定可以發(fā)現(xiàn)，房屋資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記工作需要在登記申請(qǐng)和相關(guān)審查之后進(jìn)行，而拍賣的房屋在正式進(jìn)入拍賣程序之前，往往已經(jīng)通過了相關(guān)的審查過程，在進(jìn)行復(fù)審時(shí)主要對(duì)其合法性進(jìn)行檢查、并逐一核對(duì)委托人提供的證件資料即可。在申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記的過程中，一般需要提交的證件主要包括房屋權(quán)屬證書和相關(guān)的合同或者是協(xié)議，但是拍賣的房屋一般都是由人民法院或行政單位采取強(qiáng)制措施委托拍賣，因此原產(chǎn)權(quán)人往往無法或者是無意愿配合簽字流程，也很難獲得房屋資產(chǎn)的權(quán)屬證書，在這種情況下可根據(jù)實(shí)際情況注銷原有權(quán)屬證書或進(jìn)行公告處理。上文提到的幾點(diǎn)內(nèi)容，無不證明著拍賣房屋轉(zhuǎn)移登記與常規(guī)房屋轉(zhuǎn)移登記之間的區(qū)別，在這種情況下對(duì)拍賣房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記時(shí)，需要提交的證件資料自然也就有所不同。從實(shí)際情況來看，拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記所需要提供的資料比常規(guī)房屋轉(zhuǎn)移登記更加復(fù)雜，雖然沒有明確的規(guī)定，但一些省份的房地產(chǎn)管理部門結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況及工作經(jīng)驗(yàn)，提出了必須要準(zhǔn)備和提交的資料清單，主要包括行政單位拍賣的授權(quán)文件、拍賣流程審查通過證明、拍賣成交證明、委托人和買受人的登報(bào)聲明等等。這些資料齊全，才能證明拍賣房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移完全合乎法律規(guī)定，此時(shí)才能為其進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。

四、結(jié)語

和常規(guī)房屋轉(zhuǎn)移登記有所不同，拍賣房屋本身具有一定的特殊性，其權(quán)屬證書往往在原產(chǎn)權(quán)人手中無法提供、轉(zhuǎn)移合同通常也難以簽署，因此很難證明拍賣房屋轉(zhuǎn)移登記是否合乎法律規(guī)定。在這種情況下，部分省份根據(jù)具體的登記情況和工作經(jīng)驗(yàn)，要求買受人在進(jìn)行登記時(shí)提交一系列材料以證明轉(zhuǎn)移登記行為的合法性。但實(shí)際上，由于相關(guān)法律法規(guī)還未成熟，具體的流程也不清晰，這樣的做法仍可能導(dǎo)致一定的遺留問題，因此主管部門必須要盡快對(duì)拍賣房屋的轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行明文規(guī)定。

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