房地產：“四季”分明，超預期復蘇

鄒松霖

不同于以往，中國房地產市場的2020年跌宕起伏、“四季分明”。

年初，新冠肺炎疫情強行給全行業按下“暫停鍵”，歷時半年，市場走出停擺、超預期復蘇。

年中，房企融資“三道紅線”出臺，顛覆行業游戲規則，其行業洗牌效應已顯現，且將影響深遠。

雖然政策不斷加碼，仍難抵熱點城市樓市持續火熱。年底，深圳商品房“打新套利”引發重大關注，房產稅等“硬核”舉措呼之欲出。

年末，中央經濟工作會議對房地產行業的政策要求，繼續堅持“房住不炒”主基調，并首次明確提出要解決好大城市住房供給不足問題。城市間分化已現，“因城施策”將成為常態。

疫情下多金房企也受沖擊

年初，全國房地產行業經受疫情的巨大沖擊，各地樓市成交陷入冰點。據克而瑞監測，春節前后一周，全國重點城市房地產銷售數據接近零成交。

整個一季度，據中國指數研究院統計，50個代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米，為近10年來同期最低水平，行業新開工、投資額均受到影響。

疫情影響下，2月至3月，20多個城市相繼出臺“救市”政策。政策著力于紓解房企經營壓力，或對限購、信貸政策進行微調。如降低預售門檻、減少預售規模限制、緩繳免繳社保、放寬購房資格等。

置業顧問、房企高管紛紛下場走入因疫情而火爆的直播間。4月2日，復地集團聯手薇婭試水直播賣房，此后，碧桂園、恒大、富力等頭部房企接連入局，北京住建委還發文鼓勵房企線上營銷。隨著疫情影響逐步消退，直播售房逐步成為房企日常營銷手段。

4月以來，疫情形勢逐漸得到控制，樓市也進入復蘇階段，房企銷售額觸底反彈。 8月，百強房企銷售金額同比增長近30%，市場迎來年度黃金節點。

據國家統計局數據，截至11月末，全國商品房銷售面積為15.1億平方米，同比增長1.3%;商品房銷售額為14.9萬億元，同比增長7.2%。

中國指數研究院預測，如無意外，今年全年銷售面積或有新突破。

“三道紅線”綁住狂奔腳步

疫情漸趨穩定后，樓市復蘇力度超出市場預期，多個熱點城市樓市火熱，引發新一輪嚴監管。

為抑制樓市過熱，7月份開始，杭州、東莞、寧波、深圳、南京等19城相繼出臺政策，收緊樓市調控，升級限購、限貸、限售，嚴打假離婚，增加房地產交易稅費。

供給側方面，一二線城市土地市場高單價、高溢價地塊頻出，到8月，南京不得不出臺土地競價觸頂后改“搖號”確定最終競得人政策。

眾多調控政策中，房企遇到的最大挑戰莫過于監管祭出的融資“三道紅線”，即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍等三道線。

按照“三道紅線”觸線情況不同，房企被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分檔設定房企有息負債的增速閾值，以倒逼房企去杠桿、降負債：如果“三道紅線”全部踩中，開發商的有息負債將不能再增加;踩中兩道，有息負債規模年增速不得超過5%;踩中一道，增速不得超過10%;一道未中，不得超過15%。

今年以來，龐大的債務規模誘發房企頻現“爆雷”事件，頭部房企亦未幸免——泰禾集團深陷債務危機，截至10月初，泰禾已到期未歸還借款金額高達459.05億元，波及行業甚廣;福晟集團也有多只債券違約。

“三道紅線”的出臺可謂及時。

據克而瑞統計，目前頭部房企整體償債能力穩健，六成以上房企處于綠檔和黃檔，但各房企之間嚴重分化，兩成以上房企“三道紅線”皆不達標。

在“三道紅線”緊箍咒下，融資市場和土地市場的變化已然顯現，各大房企都在為達標而加大力度降負債，主動調整發展節奏。世茂地產、金科股份等已主動調低目標增速;綠地控股也制定了詳細的降檔方案，同時計劃通過分拆上市、引入戰投等措施，回到安全區間。

“三道紅線”劍指房企高負債，失去資金彈藥，其對房地產行業的影響可謂深遠。未來，房企分化，繼續進擊還是保守萎縮，“三道紅線”或將成為分水嶺。

房市“瘋牛病”再引爭論

7月底，國務院副總理韓正主持召開房地產工作座談會，再次重申要牢牢堅持“房住不炒”的定位。

然而，市場的瘋狂超出想象。11月，深圳網紅盤“華潤城潤璽一期”出現新盤與周邊二手房房價倒掛，引得購房者爭相搶購，甚至出現眾籌打新、代持購房等現象，引發輿論與監管部門關注。

出臺房產稅等加碼抑制房地產泡沫“硬核”舉措呼聲四起，銀保監會主席郭樹清發表署名文章表示，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

值得注意的對比是，同在年底，“房住不炒”優等生長沙，其房地產調控的“長沙樣本”在20多個省市區、200多個地級市改革部門推薦的近千個改革案例中脫穎而出，成功入選10個“中國改革2020年度案例”。

12月16日—18日，中央經濟工作會議召開，對房地產行業的政策要求，延續了堅持“房住不炒”基調，并首次明確提出要解決好大城市住房供給不足問題。城市間分化所必然要求的“因城施策”或將迎來2.0時代。

動蕩起伏的2020年即將過去，進入2021年，如何通過地產調控長效機制的持續深入推進，讓房地產回歸我國國民經濟的“壓艙石”，而非“灰犀牛”。

（本文刊發于《中國經濟周刊》2020年第24期）

《中國經濟周刊》2020年第15期《下半年房價要漲？》