青島物業的“+中介”變局

辛小麗

積極引導物業服務企業逐步改變單純依靠物業服務費盈利的傳統模式，拓寬服務范圍，發展新業態新模式。

日前，青島市住建局等七部門聯合發布了《關于支持物業服務企業開展中介服務促進房地產中介服務行業健康發展有關意見的通知（征求意見稿）》，明確表態鼓勵物業服務企業開展房地產中介服務，實現線上交易服務，支持物業服務企業做大做強。據了解，雖然近幾年有不少物業公司涉足中介行業，但此次青島高調鼓勵物業公司開展中介服務，在全國仍是一個全新思路。征求意見稿一出，立即在物業和中介行業引起熱議。業內人士認為，青島的政策具有很強的試點性質，若是此類業務可以涉足，實際上會使得整個物業行業出現大變局。

政策資金技術三方面扶持

據青島市住建局相關負責人介紹，為充分發揮物業服務企業就近、熟悉、可靠的服務優勢，方便業主進行房地產交易，提高交易安全程度，促進房地產中介服務行業健康發展，結合青島市實際，該局牽頭起草了該《通知》，積極引導物業服務企業逐步改變單純依靠物業服務費盈利的傳統模式，拓寬服務范圍，發展新業態新模式。

《通知》主要目的是幫助物業服務企業解決中介和網簽需要的政策、資金、技術等問題。政策方面原則是“鼓勵支持”，物業服務企業可拓展自身經營范圍，增加“房地產經紀”、“非居住房地產租賃”、“住房租賃”經營內容，為房地產開發企業代理銷售新建房屋、為業主代理轉讓、出租物業專有部分等開展中介服務;資金方面原則是“合理收取”“財政獎補”，由物業服務企業按照中介合同約定收取費用外，對辦理住房租賃合同網簽備案業績突出的企業，按規定給予財政補貼或獎勵;技術方面原則是“培訓幫帶”，房屋主管部門向符合條件的物業服務企業提供房屋轉讓、租賃、抵押等房地產交易服務平臺，平臺為業主和物業服務企業提供在線信息查詢、房源核驗、網上簽約、政策咨詢、投訴建議等交易服務，為物業服務企業推介房源、房屋估價、尋找客戶、在線看房、促成交易中介活動提供便利，逐步實現房屋轉讓、租賃、抵押等交易活動全程網辦。

同時，鼓勵物業服務企業通過加盟、兼并、重組等方式開展房地產中介服務，發展一批以品牌為龍頭、資本為紐帶，實現跨地區、跨行業、跨所有制、連鎖擴張的現代物業服務企業。

物業開展中介服務具有天然優勢

該政策發布后，引起了業內普遍關注。

國信上實物業于2020年成立國信物業租售中心，10月份開始初步運營。專門從事不動產中介業務，包括所轄小區業主的閑置房產、車位進行租賃買賣服務，為廣大業主提供二手房買賣、房屋租賃、銀行貸款、產權過戶等專業房產服務，是公司全新增值服務項目。據國信上實物業資產公司負責人蔣波濤介紹，物業開展中介業務有天然優勢，一是物業每天和業主、房子打交道，更了解房源乃至整個社區的潛在信息和優劣勢，往往能給出很多中介所不知道的信息，而這些信息直接影響到居住的舒適程度。二是業主對于物業有信任感，平日與業主通過業務辦理、保潔保安、工程維修等各種無縫對接中，與業主有溝通交流的機會。物業服務企業可設置專門的微信號碼或者是微信公眾號平臺，采用專屬管家一對一服務的方式，向業主宣傳租售中心各項增值服務，咨詢業主是否有意愿將房屋出租出售，并對業主的信息保密，避免業主遭受電話騷擾。但是在工作開展中，也可能遇到一些困難，如小區周邊專業中介機構較多，競爭激烈;業主對物業干中介的專業性存有質疑;而且物業的租售中心成立不久，在人員、經驗、物料、資金、宣傳等專業性方面與中介公司存在一定差距。

金地悅峰房屋租賃部經理王爽告訴記者，金地青島公司租賃部是2019年年底成立的，涉足行業時間不長，租賃成交3套，業務主要還是以車位租賃為主。金地的中介業務在濟南和煙臺開展得比較好，在全國很多項目的房屋買賣業務市場占有率已超越中介，成為業主置業首選。青島目前因為管理的項目大部分處于限售階段，而且房屋交易的流程相對復雜，所以暫時還沒有房屋買賣成交。和中介公司相比，物業的優勢還是很明顯的，業主對于物業的信任度比較高，租賃出去的房子，物業管家會定期查驗租客居住情況，保障業主財產安全;經過物業買房的新業主，更是可以隨時來物業服務中心解決售后問題。王爽表示，“我們的宗旨主要還是為廣大業主提供便利，目前遇到的最大困難是這個模式剛起步，在專業方面還存在欠缺。政府這次出政策扶持，相信后期會越來越好，真正能為業主解決租房買房問題。”

青島龍湖物業開展中介服務比較早，從2018年后半年開始至今已為500多名客戶找到溫馨的家。據該公司相關負責人介紹，物業推出中介服務初期，由于客戶不太了解，所以獲客上有一定難度，隨著租售中心工作的開展，得到越來越多業主的認可。此次政策的出臺，將更加肯定物業公司在中介行業的位置，讓更多的客戶選擇通過物業租賃、買賣房屋。

物業服務行業將現大變局

對于物業企業涉足中介行業，貝殼找房青島公司相關負責人表示，物業公司做中介服務和貝殼平臺合作的中介品牌相比，其實是各具優勢的。物業的優勢是深入社區，比較垂直;貝殼平臺的中介品牌服務范圍更廣泛，房客橫向資源的匹配效率更高，且服務更專業。青島市住建局此次發布《通知》的最終目的是為了行業發展，給消費者提供更好的居住服務。最終哪種模式更受歡迎，需要消費者投票。但這也給中介行業提供了一個新思路，物業干房產中介和貝殼合作經紀品牌，很有可能會在未來形成另一種合作形式。物業的縱深垂直發展，貝殼的橫向廣度發展，這一橫一豎，怎么更好地連接起來，還是需要一些有實力沉淀和專業積累的平臺去帶動。貝殼很歡迎行業創新，也愿意在這樣的創新中發揮好帶動作用。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策提及了物業公司開展中介業務的內容，屬于行業比較新的一種轉型，確實值得關注。此次政策對于物業企業涉足中介業務給予了多項支持，可以看出，實際上其明確了物業企業的經營范圍擴大、房管部門的支持、物業企業的兼并重組等內容，應該說具有很多創新性。此次政策的出發點在于，培育壯大新業態新模式，加快以新業態新模式引領新型消費發展，這里提及了三個“新”，即新業態、新模式和新消費。青島的政策具有很強的試點性質，也是全國比較罕見的明確支持物業公司轉型做中介的城市。尤其是今年各類物業公司上市力度較大，當前有34家物業企業已經上市，本身就對此類物業企業有很大的啟發。若是此類業務可以涉足，實際上會使得整個物業行業出現大變局。對中介機構來說，需要密切注意此類變化，尤其是競爭市場的變化;對購房者和業主來說，對于物業公司的理解也需要關注。后續若是青島的政策能夠通過，不排除十四五期間物業企業轉型做中介成為一個熱點內容。