蚌埠市商品房價格空間特征及影響因素解析

洪乃羽

福建師范大學 福建 福州 350007

0 引言

房地產業在長期的市場經濟和政府調控作用下,各地區商品房住宅價格已經發展形成一定的格局。關于城市居住空間分異規律的研究起源于20世紀20年代芝加哥學派提出的三大經典模式[1],并以此發展出多種學派理論[2]。近年來,眾多學者通過不同角度對房價分布進行研究,國外學者多采取模型應用的方法,Haurin等[3]運用特征價格模型,論證優質學區與房地產價格相關性較高。Steveson[4]在驗證房齡對房地產價格影響時,同樣選取模型應用。另外有學者采用地理加權回歸模型[5]、GWR 模型[6]、貝葉斯分域時空模型[7]等模型用來研究房價的影響因子。甘霖等[8]即是基于結構方程模型研究北京市房、地價的變化關系;王重陽等[9]探索了人口與房價的關系;盧茜等[10]通過研究交通可達性闡述了房價的變化趨勢。

國內外已有研究多以大城市為研究對象,大城市在區域內具有較強的中心性,其發展模式與中小城市不同,相關研究成果及對策難以有效遷移到中小城市的城市建設對策中。本文選取中小城市蚌埠市作為研究區域,以2019年5月采集的282個小區實時房價為基本數據,利用GIS空間分析法,分析其價格分布的影響因素,以此為依據為蚌埠市等中小城市的舊城改造、新城建造提供借鑒。

1 研究區域與方法

1.1 研究區概況 本文以蚌埠市城區作為研究區,市區范圍內擁有淮河文化廣場、龍子湖公園、張公山風景區等三個主要休閑場所;淮河路百貨大樓商圈、淮河文化廣場-寶龍商圈、東海大道萬達銀泰城商圈等3個主要商圈;蚌埠第一實驗小學、蚌埠第二實驗小學、蚌埠新城實驗學校等8所省級示范小學;蚌埠醫學院第一附屬醫院等9所主要醫院。

1.2 數據來源及研究方法 文中所研究的商品房住宅價格采用的是研究區內住宅小區單位面積的住宅交易均價,通過安居客、搜房網等房屋交易平臺獲取,并進行實地調查綜合得出。本文收集的282組數據較為準確地記錄了住宅價格、空間位置,能夠較為有效地展現出商品房住宅價格空間分布情況。

本文采取普通克里金插值法得到住宅價格空間分布情況,然后用服務設施緩沖區分析住宅價格影響因素。

2 住宅價格空間分布規律

3.2 學區因素影響 通過對蚌埠市城區范圍內81所中小學位置調查分析,發現其中61所中小學位于城市環線內。進一步以8所省級示范小學

2.1 空間分布情況 考量城市周邊均為農村住宅用地或農業用地的實際情況,將城市邊界地區住宅價格賦值為0,根據收集的2019年5月282個小區房價數據,采取普通克里金插值法得到蚌埠市城區住宅價格分布圖,如圖2.1所示,其價格區間分為9極,下限為0,上限受均價最高的小區住宅價格影響,分組范圍基本一致。

2.2 空間分布規律 蚌埠市城區住宅價格分布基本呈現多極核心、周邊區域遞減分布情況。由圖2.1可以比較直觀看出,蚌埠市城區房價高值區主要集中在淮河以南,天河以東區域。結合行政區劃及主要道路分析,進一步發現近年劃入市轄區的馬城鎮、沫河口鎮處于價格低值區域,高值區主要位于淮上大道、中環線、黃山大道、大慶路圍成區域內,并在張公山水系與龍子湖水系之間形成左、右兩個價格峰值區域。經統計,住宅價格在6583元/平方米以上的約占城區面積的11.73% ,約占環線內主城區面積的55.08%。

3 住宅價格影響分析

3.1 商業廣場因素影響 文章選取萬達廣場等17個已建成并投入使用的商業廣場進行分析,以商場所在地為幾何中心,生成2k m 范圍的緩沖區,發現萬達廣場、銀泰城覆蓋區域恰好為蚌埠市城區住宅價格峰值區域之一,而二馬路匯金廣場、通成國貿廣場等其他廣場覆蓋范圍內未出現峰值區,并且龍子湖西岸峰值區域不在各商場2k m 影響范圍內,如圖3.1所示。及其分校為中心,生成2k m 范圍的緩沖區,發現生成的緩沖區基本覆蓋了住宅均價在6690元以上的區域,如圖3.2所示。

圖2.1 蚌埠市城區住宅價格分布圖

圖3.2 住宅價格分布優秀學區影響圖

3.3 醫院因素影響 通過對蚌埠市主要醫院及其分院的所在地位置調查分析,發現其中8所位于淮河南岸區域,并且位置集中分布于龍子湖西側的環線內。進一步以此為依據,生成2k m 范圍的緩沖區,如圖3.3所示,可以發現環線內的龍子湖西岸住宅價格峰值區未被包含在內,且淮上區市中醫院、蚌醫二附院新區所輻射范圍內,住宅價格與周邊未輻射區域差異較小。

4 結論與分析

蚌埠市城區商品房住宅價格分布基本呈現雙極核特征,主要受商場、學區影響,因此將蚌埠市城區兩個住宅價格峰值區概括為二實小-萬達區域、新城實驗-龍子湖西岸區域,基本形成由中心向邊緣遞減的區域差異性。

圖3.3 蚌埠市城區住宅價格分布主要醫院影響圖

結合前文對各影響要素的分析,可以發現住宅價格受優秀學區和重要城市商圈影響較大,受其他公共服務設施因素影響較弱。此外,淮河以北淮上區、燕山路以南高新區及龍子湖東岸大學城-高鐵片區,雖然未成為城市峰值區,但仍表現為高值區,對周邊區域有一定的帶動作用。這三個區域基本呈三角形分布于峰值區域周邊,可以作為蚌埠市城區住宅價格高值區范圍擴散的有效橋梁,且各區內在建、規劃建設的省級示范小學分校、大型商場等公共服務場所及設施,也會加快三個區域成為新的增長極。因此,中小城市的老城區亟待住宅品質升級,提高區位用地效率。在進行城市建設區拓展時,應當重點關注優秀學區與大型商場的建設,以此提高新建房地產的價值。