德國住房租戶權益保護以及對我國的啟示

文/鐘庭軍

聯合國人類住區規劃署的數據顯示，德國住房租賃比例較歐美其他國家而言略高，其租賃住房占比為60%（第二名為荷蘭），自有住房占比僅為40%，其中柏林租賃住房比例高達89%。德國租賃住房比例高的主要原因在于其對租戶權益的保護。我國正在積極采取各種措施培育住房租賃市場，德國對租戶權益保護的經驗尤其值得我國借鑒。本文擬圍繞德國對住房租賃過程中雙方權益的保護，尤其是對租戶權益的保護作較為詳細的介紹，從而提出完善我國租賃市場的政策建議。

一、對潛在承租人的權益保護

第一，房東不得有歧視傾向。根據德國《一般平等法》的不歧視原則，禁止基于種族、性別、宗教信仰、殘疾、年齡或性取向的歧視。這條原則必須在租約條款中得到體現。

第二，注重對租戶隱私權的保護。如果對達成租賃意向實屬必要，房東應依法收集有關潛在租戶的個人身份或支付能力等信息。可以合法收集的信息包括潛在租戶公民身份、孩子數量、職業、支付能力等。在這種情況下，租戶有義務如實提供信息，否則，房主有權對已經達成的合同提出異議，甚至撤銷合同。但如果所詢問的問題不合法，尤其侵犯了人身權利，潛在的承租人具有“說謊的權利”，房主不能因此撤銷合同。不合法的話題涉及性取向、懷孕意向或者潛在租戶的健康狀況等。房東對潛在租戶的個人財務狀況核查通常包括：訪談潛在的租戶（特別是關于他的償付能力）前一任的房東或雇主；要求潛在租戶提供工資單明細；在承租人的同意下查詢（或承租人自愿提供）信用保護機構（SCHUFA）的償還能力證明；可以查閱地方法院或其他信用機構的負債人名單。在查詢前，房東必須征求潛在租戶同意。這是因為租戶是否公開信息屬于私人基本權利。租戶沒有義務同意償還能力核查，但往往被要求提供，這樣“有助于”房東選擇租戶。

第三，租戶可獲得多種幫助。租戶可以從本地租賃者協會獲取有關房東的信息。除此之外，在網站（http：//www.wowirwohnen.de/leitbild/）上，租戶可以給房東打分。房東姓名并不出現在網站上，但會顯示其真實的地址，這樣有助于租戶挑選房東。此外，租客還可以查明房東是否具備德國房地產協會的會員資格。因為該協會規定每一個協會成員必須具有非常專業且能提供良好服務的代理人。

租戶在尋找住房的過程中，可以得到各種形式的幫助。租戶可聘請一名房地產代理，協助租戶尋找住房，根據租戶的住房需求提出參考建議。如果經由房地產代理協商最終達成合同，房地產代理最多可要求兩月凈租金作為報酬（不包括水電費和增值稅）。除房地產代理外，如果承租人正在尋找社會性住房，還可得到市政當局的協助。如果想租賃一套合作社住房，則可得到住房合作社的幫助。如果是學生和訪問學生（guest students），多數大學都有專門的機構，如學生服務中心或國際辦事處，可以協助學生尋找住房，尤其是學生宿舍。

二、租賃合同簽訂過程中的租戶權益保護

（一）租賃合同的形式與內容

第一，租賃合同以無限期為主。租賃合同可以定期，也可以是無限期。在德國，租賃合同主要是無限期合同。如果是定期合同，房東必須說明定期租賃的三個原因：一是房東希望該住宅未來將是自己、家人、本人的住處；二是房東希望未來某個時間徹底拆除或修理該住宅，如果長期租賃，則將難以采取這些措施；三是出租人希望將住宅出租給履行義務的人，例如房東的雇員。如果訂立的租約是定期的合同，房東必須向租戶強調以上某點，否則將被視為無期限的合同。但是度假屋、公共住房、青年旅舍、學生公寓均不受此限制。

第二，通過書面形式保護長期租戶權益。租賃協議不一定要以書面形式生效。然而，如果租賃期限超過一年，則租約必須以書面形式簽訂。尤其是無時間限制的租約，必須以書面形式簽訂。如果租賃期限超過一年，且不以書面形式續簽租約，則一年后視同租約已經結束。如果繼續以書面形式續簽，則租約仍然有效。

第三．規范租賃協議范本。為了滿足書面形式的要求，合同主要條款必須遵循租賃協議范本要求。租賃合同必須至少包括描述租賃雙方、租賃對象、合同期限（視情況補充說明實行期限限制的原因）、租金數額和居住用途等基本強制性內容。除這些最低的強制性要求外，合同還應提供包括住宅面積、使用范圍、動物飼養規定以及公用事業費用分攤與表面修理的責任（以覆蓋輕微損壞的費用）。

根據建筑法規，住宅必須至少具備一個可居住的房間，一個衛生間，一個浴缸或淋浴，一個廚房。就精裝修公寓的租約而言，房東往往還需要提供主要的家具，如床、沙發、衣柜和書桌，甚至廚房用具。

住宅交接時，房東通常會列出入住清單（如備有家具的住宅，亦包括一份清單），作為租賃合同的一部分，并載明住宅的實際運行情況以及現有損壞情況。根據這些清單，如果住宅未來出現了超出正常使用范圍的過度磨損與折舊，則承租人將對這些（及其家具）改變和劣化負責。

其他與承租人有關的通常合同條款如下：保證金條款；運營成本的分攤條款；表面修復或小維修工程費用分攤的條款；禁止飼養寵物或吸煙的條款；房東檢查住房狀況權利的條款。

（二）租賃住房過程中租戶權益保護

第一，入住權益的保護。承租人的配偶、民事伴侶、父母和子女均可與租客同住，而無需征得房東同意。這是由于帶近親入住是在適當的使用范圍之內。同樣，這適用于保姆與護理人員。值得注意的是，帶上述人員入住時，租客有義務通知房東。若同居者是其他家庭成員，如兄弟姐妹，則必須得到房東的同意。承租人不一定要使用該住宅。根據租賃法，承租人有權利但沒有義務（被迫）住在該住房里。只要他還在維護房屋，即使租客沒有使用該住房，房東也沒有合法的理由解除租賃合同。

第二，租賃合同關聯人的權益保護。為了維護承租人家庭成員的住房需求，法律規范了承租人死亡情況下合同繼承的事宜。通過承租人死亡后其（同居住）關聯人的合同義務與權利繼承，保障了居民居住的穩定性，避免了因承租人死亡而造成合同關聯人缺失的混亂。在新修訂的版本中，租賃法拓寬了保護對象，不僅僅局限于（已死亡）承租人的家庭成員，還包括其未婚生活伴侶或者其他類型的共同生活人。

離婚時，配偶同樣可以獲得住房的租賃權（包括同等情況，如沒有結婚的男女朋友以及同性戀伴侶）。根據家庭法，配偶必須證明，他比另一半更加依賴于此套住房，尤其是離異帶孩子的一方。考慮到孩子熟悉住房日常環境，照顧孩子而需要此房是最好的理由。

若該住宅由房東出售，則該住宅的收購人需接受現有租約，并接管原房東的所有權利與義務。如果新房東不履行其職責，前房東應以擔保的方式負有連帶責任。因此，出售住宅不會改變租賃關系以及租戶地位。這是所謂的“買賣不破租賃”。但是如果房東破產，住宅通過強制拍賣出售，當新房東購得住宅時，雖同樣必須接受前房東所有權利與義務，但新房東有權在法定通知期三個月后解除現有租賃合同。

（三）租金支付以及維修費用分攤

關于租金的支付，合同必須首先區分凈租金（冷租）以及使用過程中產生的費用（后者包括在總租金中，暖租）。此外，租戶必須知道什么時候支付房租。通常情況下，租戶必須每月提前支付租金。如果合同沒有規定支付租金的精確時間，則根據德國租賃法規定，在每個月開始時必須支付，最遲不超過雙方商定的每個付款時期后的第三個工作日。由于周六不是銀行營業日，因而不計算在工作日之內。最后，雙方必須明確租戶通過銀行轉賬的形式支付租金，且以長期定單形式支付。

一般租約無須在土地局登記冊登記。就訂立租賃合同過程而言，不得收取任何行政費用，但并不禁止在租約合同簽訂結束時，房東向租客收取一定的費用。這個合同費用僅僅需要覆蓋成本。非法收取或者過度索取費用，有違道德原則，可以從房東處重新索回。法院認為，約50歐元的費用是合理的，可以作為成本補償。因此，在合同簽訂時，按照商業模式由房東向租戶索取費用是無效的（如按照中介代理費用收取）。

房東承擔主要的維修責任，但可以轉嫁小額維修費用。根據德國租賃法的規定，由房東維持租賃性住宅的良好狀況，并承擔由此產生的必要維修保養工作。然而，最低表面維修成本也可由租戶承擔，這也符合法律要求。房東應該承擔經常性的表面維修工程，包括翻新工程，如貼壁紙、粉刷墻壁和天花板，油漆地板，油漆暖氣管、內門、窗戶以及所有外門之內的設施。通常，廚房以及帶淋浴的浴室每三年要翻新一次，廁所、走廊、廳堂、客廳、臥房每五年翻新一次，附屬房間如儲藏室每七年翻新一次。然而，對租戶經常直接使用的部分，例如修復小硬件（如電、水、氣以及烹飪、烘烤的設備，還有門窗的鎖），可以由租戶承擔。但是租戶一次支付的維修費用不得超過100歐元，而全年用于維修的費用不得超過年租金的8%到10%。此外，租戶沒有義務獨自進行維修。如果合同具有單獨規定表面修理或者最低的維護工作的條款，則往往視為無效。

保證金專戶專管。在德國，為履行承租人的職責，租戶必須繳納一定的保證金，最多可達三個月的租金（不包括運行成本）。如果雙方同意分期繳納幾筆保證金，則其總額也不得超過此限額。如以現金形式提供，租戶有權分三期付清。第一期租賃合同開始時支付第一期，其他分期付款可與租金一起支付。如果租戶沒有繳納至少相當于兩個月租金的保證金，則房東可以立即終止租約。在三個月內，房東必須以儲蓄存款利率把保證金存入銀行。房東也可以要求租客自行開立儲蓄帳戶以保證房東的利益。在這兩種情況下，儲蓄賬戶必須與房東資產分開，而租客則有權獲得利息收入，房東有義務支付押金利息，以此杜絕房東對保證金的挪用。

三、租賃過程中的權益保護

（一）住房缺陷認定與減租

根據德國的租賃法，住房缺陷的定義是住宅租賃合同中約定的條件和實際情況的偏差。缺陷包括物理上或者法律上的缺點，后者尤其存在被第三方部分或全部剝奪使用租賃性住宅權利的可能。物理缺陷的定義為合同中確保提供的設備缺乏或者環境惡劣，如缺少廚房、廚房無法使用或住宅濕度過大等。從建筑工地傳來的噪聲以及喧鬧的周邊環境，如果超過忍受程度，也被視為住宅的物理缺陷。

一般而言，在租賃合同簽訂時，只有在房東有意隱藏缺陷的情況下，租戶才有權利要求索賠和減租。此外，租戶如發現有任何瑕疵，則有義務通知房東，房東應立即處理。否則，租戶無權要求減少租金，也無權要求損害賠償。相反，因租戶未及時報告而造成的損失，租戶負部分責任。最后，如果損失完全由于租戶原因造成，則業主不會答應任何索賠。

（二）住房維護中的權利與義務

出租人（業主）主要職責之一是在整個租期內，保持所租住宅的完好。因此，房東主要負責各類維修保養工作。沒有業主許可，租戶基本上不被允許進行影響住宅建筑結構的實物改建，包括翻新浴室、安裝新供暖系統以及更換地板。只有在最低限度結構改變的情況下，租戶才有權申請許可，包括可輕易修復的改變，如重新油漆墻壁、釘釘子。

（三）房東進入住宅的有限條件

考慮到憲法對房客占有權的保護和住宅不可侵犯性的保護，租客有權獨立不受干擾使用其承租的住房。因此，只有在以下情況下，房東才允許進入住宅：有具體和正當的理由；事先告知他的意圖；征得房客的同意。

房東有權進入住宅的情況有：實施維修或現代化改造措施；對承租人違反合同有懷疑；租客可能將住宅出售；避免迫在眉睫的危險而進行檢查。房東必須至少提前24小時通知房客，檢查應在可接受的時間內進行（上午10時到下午1時和下午3時到晚上8時）。

房東有義務將所有的鑰匙交給房客，使其能夠不受任何干擾使用該住房。特別是在沒有明顯原因的情況下，房東不能扣留鑰匙。如果房東使用自己的鑰匙進入該住宅，承租人不經通知即可終止租約。房東無權將房客鎖在出租的住宅之外，即使其可以因拖欠租金而終止租約。如果房東更換了鎖，則當承租人不能使用該住宅時，即沒有義務支付租金。

（四）房東的法定留置權

在房租拖欠的情況下，業主對承租人住房物品享有法定留置權，這項權利不得用于未來的索賠要求以及在此后租賃期間的租金支付。此外，它并不延伸至并不相關的事物。豁免扣押的物品，主要是租戶個人使用或家庭的物品，如租客及其家庭成員需要的食物、供暖和烹飪的燃料與照明用具，這處處體現了人性的原則。

四、結束租約時的權益保護

一般而言，強制解約的理由主要是根本違反合同義務。德國租賃法列舉了一些強制性停止租約、承租人可以不經通知地終止案例，包括：承租人不被允許使用租賃住宅的全部或者部分功能，或者在某個時段被剝奪了使用權；使用住宅會導致對健康的嚴重威脅；業主持續騷擾家庭安寧。嚴重威脅房客健康的常見例子是住房中的霉菌侵擾。

租客希望在法定通知期屆滿前遷出，例如在另一個城市有新的工作。業主通常會同意租客的請求，條件是租客可以推薦一個合適且有償債能力的替代租客，而該租客愿意很快入住。

房東有權終止租約，必須滿足以下幾種情況：一是承租人嚴重違反合同。例如，未經批準轉租、拖欠付款、付款不及時以及對房東或其他租戶進行噪音干擾和誹謗。在這種情況下，承租人必須嚴重違反合同以及拒絕履行義務，如拖欠至少一個月的租金，業主無須事先發出警告即可解約。二是業主本人或者家庭成員需要該物業。因房東需要終止租賃合同，所以房東要能夠證明確實是自己以及家庭成員所需。家庭成員包括父母、子女、兄弟姐妹、孫子、公婆、女婿、兒媳，甚至侄女和侄子。三是租賃合同妨礙了業主將物業作適當的商業用途。如果租賃合同妨礙了業主將物業作適當的商業用途，則房東有權發出終止租賃合同的通知。此外，需要房東證明如果繼續實施租賃協議，房東會遭受重大損失。

一般終止合同的通知期限為三個月。在允許承租人使用住宅五年和八年后，通知期延長，每次延長三個月（使用五年，提前六個月通知；使用八年，提前九個月通知）。如果房東住在同一棟樓里，通知期限可延長到12個月。有效的通知通常要求房東在終止通知中說明理由，通知必須是書面的。

即使房東可以合法地終止無限期租賃，也不能強迫租戶搬遷，尤其是對于遇到困難的租戶。即使考慮到房東的合法權益，如該通知對租戶而言不近情理，則租戶也可以拒絕。租戶拒絕的合理理由包括：租戶懷孕、重病、低收入、老年租戶居住時間長、殘疾、體弱多病、考試即將到來、學校和幼兒園更換困難、搬家時間短以及沒有合適的房源等。然而，承租人必須提前提出書面反對意見，最遲不得晚于租約終止日期的兩個月前。

五、對我國完善租賃住房市場的政策建議

第一，健全租賃法律法規體系。一是借民法典出臺的機遇，在法律中體現承租人權益的有關內容，如租賃權、買賣不破租賃制度、租賃合同一般期限等。二是推動住房租賃條例的盡快出臺。三是在政策文件中推行租賃合同示范文本，明確實行租金指導價制度等。

第二，規范房主和租戶的權利義務關系。德國住房租賃保護體現在簽訂租約以及結束租約等一系列細節之中，尤其是加強對解約的保護，包括終止合同的通知期限、條件等，禁止房主隨意將租戶趕出租賃住房。我國也亟待強化對解約的保護，可以在終止合同的通知期限、條件等方面大膽試點。

第三，建立住房租賃主體信用體系。借助我國正在實施《社會信用體系建設規劃綱要（2014-2020年）》的契機，加強房地產租賃領域個人信用（如房東信用、租戶信用）和機構信用（如中介信用）建設，如中國房地產估價師與房地產經紀人協會2019年10月舉辦的百家住房租賃中介機構“守法經營、誠信服務”公開承諾活動，其實質是租賃中介機構信用建設的嘗試。