房地產企業財務會計核算問題及改進措施

許萍麗 運城市潤澤房地產開發有限公司

經濟快速的發展推動了房地產行業的高速發展，在城鎮化推進過程中房地產企業成為主要的經濟主體。房地產行業不僅是政府高度重視的對象，也是與人們息息相關的角色，它的經濟動態時刻會受到社會的關注，同時于此產生微妙的聯動。在經濟現象的背后隱藏的是財務會計所處理后展現的經濟數據，一方面受到政府宏觀調控的引導和限制，另一方面與市場經濟反應產生緊密聯系。房地產財務會計核算問題是企業管理的重要內容，關乎著企業戰略發展，也是企業目的設定的主要依據。然而在房地產企業中，因房地產與其他多個行業有著密不可分的聯系，從征地到設計再到建設，從銷售到管理再到服務，所關聯的內容十分復雜，這個財務會計核算帶來了一定的難題，如何有序的開展財務會計核算工作，保證財會流程的常態化發展等都是房地產企業發展中的重要工作。

一、房地產企業財務會計核算中現存問題

與其他企業不同，房地產行業對項目經營的周期是比較長的，同時涉及的資金量比較大，對信息收集難度比較高。預算過程中難以把握準確的實際數據，我國的房地產企業與金融產業建立了密切的聯系，無論是在開發過程中還是在銷售端，金融貸款是基本行為，也是房地產發展和銷售過程中與人們大眾密切聯系的內容，整體上表現出了下列問題：

（一）房地產企業財會信息收集難度大

房地產企業在針對項目開展開發計劃過程中，需要應對不同的社會環境和過程政策采取相應的核算方案，但是在開發過程中對成本的把控隨著市場經濟的變化以及土地征收主體對象的心理發展具有很強的不確定性，在財務預算核算過程中大大增加了核算難度得準確性。市場建筑材料以及用人成本是隨著市場行情的變化而不斷變化的，財務人員以及市場調研人員對信息的把握缺乏準確性，不利于企業發展計劃的設定。房地產產品出售也會受到國家政策的限制而出現不穩定的情況，商品購買對象也存在一定的信用風險，這些數據主要依托大數據進行針對性實施信用擔保行為，但也避免不了個人意外情況的出現，價值房地產出售的總體價格比較大，從而加大了房地產行業的經營風險。

（二）房地產企業投入與收益周期跨度大

房地產企業從開發到銷售以及售后的周期是比較長的，在開發建設前期需要房地產企業投入一定的資金量，這邊分預算成本劃為實際支出成本，必須做好分類記賬，以分賬科目進行臺賬登記，但商品出售后仍然存在退貨等不確定性因素，加之經營周期長，因此收入不能完全計入收款科目，需要增加預收賬款科目，大大增加財務記賬工作。預售款項收回過程也會出現不同情況而難以及時回款，經營周期的增加無疑增加了房地產企業的經營成本，并不能夠及時的反映房地產企業的真實利潤水平，財務會計核算周期也隨著拉長，核算內容不得不增加多項延期項目以及風險預算。

（三）房地產企業銷售核算難度較高

房地產產品涉及的資金量比較大，同時與金融產品合作非常多，加上國家利率的計算和上繳的稅收，給財務收入核算增加了更多的難點。同時房地產銷售的方式和種類十分豐富，銷售成本相對也比較高，比如與房地產中介機構的合作經費，以及地區品牌推廣和廣告營銷的成本等等，對銷售支出成本的核算歸類無法采用簡單的成本預算，對支出費用的分類處理不能進行統一的單項核算，品牌戰略與銷售成本不能混為一談，所以大大的增加了財務會計核算內容。

二、優化房地產企業財務會計核算問題的措施

針對上述的主要問題，對房地產企業財務會計核算問題進行優化仍然需要從房地產性質出發，結合國家現行政策以及市場發展速度來衡量，可以從幾個方面優化：

（一）提高會計信息的透明度

從國家層面出發，需要建立合理的信息展示公眾平臺，提高對房地產開發建設的儲量信息，比如土地成本等等，加大對市場信息收集力度，應用大數據統計觀察整體信息，提高房地產會計核算在成本預算的準確性。從房地產角度出發，公開企業的預售信息，降低購買方對信息的搜集，加快投資頻率，降低投資風險，從而加快房地產銷售頻率。

（二）優化財務會計核算制度

房地產企業投入與銷售周期的實際問題是較難改變的，主要從財務會計核算制度進行優化。借助大數據云計算平臺，簡化記賬方式和內容。要明確核算對象，以單項工程為單位制定核算對象，核算信息人人參與，建立橫向的記賬方式，以多人參與一人負責的方式采集投入與收入的核算信息，整體測算總成本與總收入，提高成本結轉和收入確定的匹配度。

（三）建立分類分賬記賬的銷售收入記賬方式

將銷售內容進行細化，比如說土地轉讓、商品銷售、配套設施收入、售后收入等等進行分類分賬進行核算。其次將分期與全款的收入進行分類記賬，避開復雜的核算環節出現交錯的過程，建立銷售收入的確認標準，從產品驗收到回款各類環境進行標準化運作，優化產品銷售環節，提高財務記賬的穩定性。

三、結語

綜上所述，房地產企業在會計核算中產生的問題會比較多，也更加復雜，因此要對財務核算內容進行梳理，提高信息的準確性和透明化，提升投資者對房地產企業財務信息的了解，增加信息的真實性，以此降低消費者的消極心理，再配合國家政策以及結合市場行情政策作出會計核算制度，加強房地產企業會計核算的質量。