新經濟形勢下房屋租賃市場的風險分析

楊桂英 大慶油田昆侖集團有限公司

一、發展房屋租賃市場的現實意義

（一）促進房地產企業轉型

長期以來我國房地產的開發模式導致房地產企業普遍存在重債務融資、銷售收入和開發建設，對于資產負債結構調整、服務收入和運營管理都較為忽視。在當前宏觀經濟形式不斷變化的新形勢下，房地產市場的變化迫使房地產企業需要通過轉型來保持持續穩定的經營，即通過持有和出租等服務來增加收入。通過發展租賃市場，能夠加快推進房地產行業的轉型升級，對房地產發展與國民經濟之間的矛盾起到有效的緩解。

（二）推動房屋制度改革，改善城鎮居民的居住狀況

通過發展房屋租賃市場，可能促進房屋租買選擇機制的形成，進一步促進房屋市場自我調節功能的完善，加快推進供給側結構的深入。而且加快發展房屋租賃市場，在推動房屋制度改革的基礎上，還能夠進一步改善城鎮居民的居住狀況，促進住有所居發展目標的實現。

（三）有利于房地產企業去庫存，防范金融風險

當前房地產市場無論是需求還是發展都具有較大的潛力，房地產行業仍然為國民經濟的支柱性產業。但在當前房地產企業發展過程中對于貸款過于依賴，這就導致銀行資金集中流向了房地產行業，房地產企業資產負債率居高不下，部分城市去庫存壓力較大，這就導致無法按時還款現象普遍存在，這極易引發金融風險。通過發展房屋租賃市場，使房地企業由出售調整為出租和經營，不僅有利于資金的快速回籠，而且對金融風險的防范也十分有利。

二、新經濟形勢下房屋租賃市場的風險分析

（一）企業過度融資風險

目前房屋租賃市場供給主體存在搶占市場份額的問題，對于自身發展缺乏準確的定位，過于樂觀，因此選擇商業模式多以經營規模為導向和高杠桿驅動發展，這必然會造成過度融資和過量建設風險發生。

（二）區域供給過剩風險

目前各地房屋租賃體系的建設，中央要求根據人口凈流入情況合理進行培育，但在具體實施過程中卻出現了全同城市一哄而上的趨勢。部分常住人口基本持平或是凈流出的城市也開始大力發展租賃市場，這必然會導致租賃房屋供給過剩現象發生。

（三）企業經營風險

部分租賃企業為搶占市場先機，違規開發不合規土地，租下產權帶有瑕疵的房源，或者對租賃房屋的消防、衛生等管理不完善等，都將影響到租賃企業的正常運營，導致其沒有充足的經營現金流償還融資本息。

（四）貸款挪用風險

若融資方為房地產企業，客戶存在以建設運營租賃房屋的名義向商業銀行申請貸款，貸款發放后卻挪用至其他房地產項目的可能性。

三、推進房屋租賃市場穩步發展的策略

（一）加強土地供應供給側結構性改革

調整城市供地結構，在土地供應中明確保障房、租賃房屋用地面積供應比例，對工業商業相對過剩的區域或者利用率較低的閑置土地，重新統籌土地的性質與功能；出臺放寬集體土地用于建設租賃房的準入政策文件，在政府有序引導下持續加快供應，發揮集體土地開發成本低、周期快、租金定價較低的優勢。

（二）重塑房屋租賃市場關鍵環節

積極建立健全財稅政策，鼓勵房地產企業進入房屋租賃市場，加快培育更具規模化和專業化的房屋租賃企業，使其能夠發揮示范和帶頭作用，打造多元化的運營主體。同時還要構建房屋租賃綜合管理平臺，實現精準的房屋租賃信息發布，并借助于平臺實現租戶、經營企業和監管部門的有效對接。另外，還要加大租金補貼力度，具體可以遵循穩定性和公開性的原則，針對城市弱勢群體和低收入群體進行租金補貼，引導居民房屋觀念的轉變。

（三）創新房屋租賃管理和服務機制

明確各部門在規范發展房屋租賃市場工作中的職責分工，整頓規范市場秩序。推進部門間信息共享，承租人可按國家有關規定，憑登記備案的房屋租賃合同等有關證明材料申領居住證，享受相關公共服務。充分發揮基層組織的作用，將房屋租賃管理和服務重心下移，實行房屋租賃網格化管理，建立糾紛調處機制，及時化解租賃矛盾糾紛。

（四）加強房屋租賃的金融支持和拓寬直接融資渠道

積極鼓勵金融機構與租賃房屋建設主體之間建立戰備協議，并在風險可控和商業可持續的基礎上，針對租賃房屋項目提供信貸支持。同時商業銀行還要針對信貸產品和服務進行創新，針對租戶提供個人租賃房屋貸款，貸款要具備時間長及利率低的特點。還可以通過設立保障性基金，通過投資房屋租賃服務公司等方式，參與租賃房屋的開發、租賃運營、物業管理，提供一攬子綜合化的金融服務。針對房屋租賃市場的發展，為了有效的防范風險的發生，還要建立資金監管制度，針對房屋租賃金融存在的潛在風險，相關主管部門要加強資金監管，嚴防房屋租賃業務信貸資金流入其他領域。

基于法律框架下，積極推進房屋租賃產品制度設計，推出房屋租賃公募產品。同時還要打通稅務障礙，構建更加清晰明確的稅收制度，避免出現雙重征稅的現象。

（五）加快房屋租賃法律制度體系建設

一是從法律層面確立房屋租賃內涵，推進房屋政策法制化，賦予房屋租賃者和房屋購買者“租購同權”，保障出租人和承租人合法權益。二是建立健全租賃房屋開發供應管理、房屋租賃管理、公共租賃房屋管理等法律法規，規范房屋租賃市場行為。

四、結束語

在當前新經濟形勢下發展房屋租賃市場的出發點具有積極性，但由于當前整體環境和行業發展都不夠成熟，政府管控存在一定的滯后性，這也導致房屋租賃市場發展過程中存在較多的風險隱患，市場中各主體承擔著較大的風險壓力。針對這種情況下，需要強化房屋租賃市場的風險管控，并從土地供給、重塑市場關鍵環節、創新管理和服務機制、加大金融支持及法律制度建設等方面入手，通過采取有效的措施來推進房屋租賃市場的穩步發展。