房地產融資方式探討

華莎

[摘 要] 房地產是我國經濟發展的支柱性產業，對于促進我國經濟發展，提升國民經濟生活水平具有重要的作用，而隨著市場經濟發展速度有所放緩，根據房地產行業特殊性質，其融資出現了一系列的問題，普遍存在著融資困難、方式單一、綜合利率較高的現象，文章正是基于這種背景下，首先闡述了融資的相關概念，其次闡述房地產目前的融資方式，最后針對房地產融資方式出現的問題提出合理的建議措施，以促進房地產行業的發展與進步。

[關鍵詞] 房地產;融資方式;融資預算

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.01.080

1 房地產融資方式的相關闡述

房地產融資是指在房地產開發、流通以及消費過程中，通過貨幣流通或者信用渠道所進行的籌資、融資以及相關服務的一系列的金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用以及清算。具體來講，房地產融資是房地產企業以及房地產項目的直接和間接融資的綜合，包括房地產信貸以及資本市場融資等，隨著市場經濟的穩步發展，政府對于房地產企業的融資行為做出了更加明確的規定，在新形勢下，創新房地產融資方式，拓寬融資渠道對于企業發展具有重要的意義。

2 房地產融資方式現狀分析

目前，房地產融資現狀不容樂觀，據統計，2018年，房地產開發企業到位資金整體保持高位，資金規模達16.6萬億元，同比增長6.4%，從整體來看綜合融資成本較2017年提高約1～3個百分點，融資持續偏緊，銀行貸款依舊是主要途徑。當前房產企業普遍存在著融資困難、融資方式單一、銷售資金普遍受到監管等現象。

2.1 融資困難，方式單一，綜合利率較高

房地產企業作為資金密集型企業，在運營過程中的各個環節都需要大量的資金，從拿地到建筑開發再到最后的竣工結算，都需要大量的資金支持，受到宏觀經濟政策以及房地產特性的影響，在開始進行建造之前，房地產企業需要首先拿出一部分自有資金來維持項目的運轉，據統計，2018年房地產自籌資金占比增長加快，占比為33.64%，同比增長1.04個百分點，而房地產后期所需資金一般是通過銀行貸款獲得，2018年年末，房地產開發貸款余額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比2018年年末高5.5個百分點，可以見得銀行貸款是房地產獲得融資的重要途徑，但是，銀行貸款的門檻越來越高，一般只做滿足“432”條件（四證、資本金比例30%、二級資質）的開發貸，但是自2017年開始國家實施去杠桿政策，國內部分銀行已經關閉了此種融資渠道。這就導致了房地產企業融資更加困難，資金更加匱乏，貸款利率越發增加，成本也逐漸增加，從而影響了房地產企業的項目開展。

2.2 銷售資金受到監管，銷售回款更加困難

房地產企業是通過銷售商品房來獲取回款的，自從2017年以來，已經有100多個城市發布了有關房地產限簽、限價的相關政策，這給房地產企業帶來了很大的負擔，一方面，限價政策使得房地產企業的商品房收入降低，回款大幅度下降;另一方面，限簽政策的頒布導致客戶沒有資格去銀行辦理商品房貸款，影響了房地產企業的回款效果。其次，國家對于房地產企業的資金監管趨于嚴格，建立政府、銀行以及企業等多方的監管機構，加強對房地產企業的預收款管理，同時部分地區也逐步取消了商品房預售制度，全面實施現售，這也將導致房地產企業獲取資金的手段舉步維艱，難以維持自身的資金需求。

3 針對房地產方式做出的探討

通過以上分析，房地產融資較為困難，方式單一，融資綜合利率較高，并且銷售資金受到監管，因此，創新房地產融資方式十分必要，文章認為，在新形勢下，創新房地產融資方式可以從以下三個方面進行考慮。

首先，擴寬多種融資方式和渠道，可以通過上市手段募集相應的資金，建立科學的管理機制，規范管理運營，積極做好上市準備，增強企業的實力。也可以通過建立房地產產業基金的方式募集資金，設計基金架構，引入外部的權益基金，尋求多方合作，從而可以有效地降低企業內部的資產負債率。另外，通過設立棚改基金、共有產權以及特色小鎮基金，實現房地產項目表外融資與運作，同時房地產企業也可以加強與小額信貸、信托公司等有意向的公司合作，并且密切關注政府頒布的房地產政策，以便提升自身的經濟效益。

其次，可以選擇債權融資與股權融資相結合的方式來募集資金，例如通過私募地產基金，建立有限責任公司或者合伙企業，資金募集對象為市場總特定的對象，人數控制在50人左右，最終將募集的資金投入到房地產企業中，實現企業穩定運營。

最后，房地產企業應該摒棄傳統的思想觀念，尋求多個利潤增長點，通過物業管理、房地產租賃等形式擴大經營業務范圍，獲得短期的資金收入，例如，部分大型房地產企業也在逐步做長租公寓，更好地滿足不同市民對房屋的需求。例如萬科旗下的萬科驛、泊寓、蘑菇公寓、Color公寓等。在進行房地產融資方式的選擇時，不僅需要因地制宜，而且要根據房地產企業的發展現狀和特點選擇合適的融資方式，還需要健全融資方式管理制度，提升企業內融資人員業務水平，力求科學選擇融資方式，降低融資風險，實現企業的資金募集。

3.1 改變融資觀念，選拔合適的融資人才

房地產企業的融資方式的選擇與實施效果很大程度上依賴于觀念與業務人員的互相配合，針對這種情況，需要進行以下優化。首先，創新融資觀念，管理層帶頭創新，根據房地產企業的發展現狀結合當前的經濟政策，合理預計資金使用情況，選擇合適的融資方式，例如，可以選擇在海外市場公開發行債券，可股權可債權的融資方式，探索適合本企業發展的最佳融資方式，這里需要注意的是，無論選擇哪一種融資方式，都不是一蹴而就的，需要經歷成長，不斷提升金融水平，增加抵御風險的能力。其次，應該提升企業融資人員的業務水平，采取合理的招聘以及培訓，一方面，提升融資人員的業務水平，增加融資知識儲備，拓寬融資思路，為企業選擇合適的融資方式;另一方面，加強員工的風險管理意識，在募集相應的資金時要提升風險識別以及應對的能力，建立風險預警機制，識別各種潛在的風險，從而實現房地產企業的融資的合理化與規范化發展。

3.2 完善融資預算管理機制，合理規范資金使用

雖然拓寬房地產企業融資方式能夠幫助企業有效募集資金，但是，企業內部也應該建立相應的融資預算管理制度，合理規劃資金，明確資金流向，保證資金使用與融通資金互相配合，以提升房地產企業活力，主要從以下兩個方面完善。首先，根據房地產項目的現狀，編制合理的業務預算，并且將融資預算融合到業務預算中去，層層分解指標，并且逐年對融資預算完成情況進行總結分析，力求融得的資金及時合理地使用到項目運營的各個環節，融資預算與業務預算互相配合，提升資金使用活性。其次，針對房地產企業不同的項目進行分析，出具項目可行性報告書，分析項目的可行性，對于投資規模較大的項目，應該根據謹慎性的原則判定是否需要投入相應的資金，以投資控融資，實現企業發展。

3.3 合理規劃，降低融資成本

融資作為房地產企業一個必不可少的商業活動，在實現募集相應的資金的同時，企業還需要對融資成本多加考量，目前大部分房地產公司的融資綜合利率為8%～15%，這對企業來說，負擔過重，然而龍湖地產的全年綜合利率在4.55%左右，刷新了地產行業的最低融資利率，這是需要我們認真考慮和反思的。對于企業融資成本要做長期的規劃，房地產企業根據自身的經營情況，針對不同的項目對現金流量做出預測，做出相應最佳的融資方案，例如當資金富裕時償還相應的負債，促進資金流動，或者規避在資金較為短缺時倉促募集資金從而增加融資成本，企業應該將融入和支出的資金的配比規劃好，在一定程度上降低融資成本，實現企業穩步發展。

4 結論

最佳融資方式的選擇關乎房地產企業的穩步運營，因此，在新形勢下，應該創新融資思路，緊跟政府頒布相應的政策，結合自身房企的實際情況，尋求符合自身的融資渠道和方式，房地產企業在增加融資途徑的同時，一方面完善融資預算管理機制，與業務預算管理相互配合，合理規范資金使用，跟蹤資金的流向;另一方面提升企業自身實力，建立長期的多方合作伙伴，以房產為主，發展周邊產品，分離風險，促進房地產企業的穩步發展。

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