房企轉(zhuǎn)型的背景、原因和路徑探析

葉曄

[摘 要]房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)明顯變化：城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提升的難度增加，住宅市場(chǎng)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，供過于求的矛盾越發(fā)明顯。房企的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的成本較高、負(fù)債率高、融資困難，而且同質(zhì)化嚴(yán)重。通過對(duì)一些較為成功的轉(zhuǎn)型企業(yè)的觀察和思考，介紹了橫向拓展至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及城市運(yùn)營(yíng)的模式、縱向拓展產(chǎn)業(yè)鏈至家裝、物業(yè)、長(zhǎng)租領(lǐng)域的模式，以及戰(zhàn)略調(diào)整為輕資產(chǎn)的模式。

[關(guān)鍵詞]房企;轉(zhuǎn)型;城鎮(zhèn)化

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.084

房地產(chǎn)經(jīng)歷了十多年的黃金時(shí)期后，高增長(zhǎng)、高利潤(rùn)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了深度調(diào)整期，越來越多的房企即將走上轉(zhuǎn)型之路。

1 市場(chǎng)環(huán)境深刻變化

城鎮(zhèn)化日益見頂、房地產(chǎn)已由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，供需主要矛盾發(fā)生深刻變化，“房住不炒”政策毫不動(dòng)搖，這些共同組成了房企轉(zhuǎn)型的大背景。

1.1 城鎮(zhèn)化空間收窄

房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動(dòng)力主要來自于城鎮(zhèn)化，當(dāng)下，中國(guó)城鎮(zhèn)化比率超過58%。還有觀點(diǎn)參照發(fā)達(dá)國(guó)家80%的城市化率，樂觀預(yù)判中國(guó)城市化還有很大提升空間。經(jīng)查閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，中國(guó)旅客運(yùn)送量的第一次減少發(fā)生在2017年;農(nóng)民工人數(shù)第一次下降發(fā)生在2016年;中國(guó)流動(dòng)人口在2015年出現(xiàn)減少，都保持持續(xù)下降趨勢(shì)。上述指標(biāo)表明，城鎮(zhèn)化的標(biāo)志性指標(biāo)：人口的流動(dòng)正在明顯減少。再讓我們看看本地城鎮(zhèn)化因素，我國(guó)65歲以上老齡人口占比超過11.4%，接近日本20世紀(jì)90年代水平，年齡越大，流動(dòng)性就越差。綜合人口流動(dòng)減少和老齡化加重，有專家認(rèn)為未來中國(guó)城市化率的水平將在70%左右見頂。

依托于城鎮(zhèn)化的房地產(chǎn)行業(yè)，只有一定程度的緩慢增長(zhǎng)，傳統(tǒng)的發(fā)展方式已不足以支撐整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

1.2 增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)

從我國(guó)20世紀(jì)90年代末改革住房體制，各方積極性充分顯現(xiàn)，逐步走向市場(chǎng)化，滿足了百姓的住房需求。在2013年前，住房短缺長(zhǎng)期成為住房體制方面的核心難點(diǎn);2016年后，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，城鎮(zhèn)戶口家庭已經(jīng)擁有戶均超過一套的房子，主要矛盾已經(jīng)不再是住房短缺的問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)多年發(fā)展，人均住房面積大幅提高，潛在需求呈下降趨勢(shì)。蘭德咨詢?cè)A(yù)測(cè)，當(dāng)中國(guó)商品房銷售面積達(dá)到17億平方米左右后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由增量市場(chǎng)為主轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，這一時(shí)點(diǎn)在2018年前就已經(jīng)到來。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由增量市場(chǎng)變?yōu)榇媪渴袌?chǎng)，一手房市場(chǎng)逐步萎縮，很多三、四、五線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩，也有部分二線城市出現(xiàn)局部供應(yīng)過剩。

隨著居住面積平均值的逐年提升，政府對(duì)行業(yè)的宏觀調(diào)控，“供大于求”進(jìn)一步顯現(xiàn)。經(jīng)查閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：2019年4月末，商品房待售面積51380萬平方米。房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)量過剩導(dǎo)致大量庫(kù)存，消化這些庫(kù)存對(duì)行業(yè)更是巨大的挑戰(zhàn)。

存量市場(chǎng)取代增量市場(chǎng)是當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要用輕資產(chǎn)模式賺取增值服務(wù)收益，來取代賺取賣土地賣住房的傳統(tǒng)收益模式。

1.3 供需主要矛盾發(fā)生變化

一方面，在住房數(shù)量方面，供過于求成為常態(tài)，居民對(duì)住房的品質(zhì)需求正在上升，特別是存在一些老舊小區(qū)的居住條件還比較簡(jiǎn)陋;另一方面，成套率也有提升空間。住房的品質(zhì)將成為行業(yè)努力的方向，房地產(chǎn)市場(chǎng)的方向也必然從增加數(shù)量向提高住房品質(zhì)轉(zhuǎn)變。特別是在提倡消費(fèi)升級(jí)的當(dāng)下，百姓對(duì)于居住質(zhì)量提升的需求，會(huì)是房地產(chǎn)行業(yè)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

2 房企傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式遭遇挑戰(zhàn)

近年來，隨著房?jī)r(jià)增速明顯放緩、地價(jià)卻持續(xù)升高，銷售變緩、庫(kù)存長(zhǎng)期存在，再加上融資困難和高負(fù)債率、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)不能再依靠“買地賣房”的經(jīng)營(yíng)模式了。

中共中央總書記、國(guó)家主席、中央軍委主席習(xí)近平在黨的十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是行業(yè)發(fā)展的一個(gè)標(biāo)志性的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，其背后是市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變和民心所向。房地產(chǎn)的投資屬性將得到有效抑制，加速回歸到居住的功能屬性和社會(huì)保障屬性。

2.1 成本高，銷售難，利潤(rùn)空間壓縮

土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成中占比重最大的部分。長(zhǎng)久以來我國(guó)的土地供應(yīng)不能超越耕地紅線，城市雖然有土地，但是可供開發(fā)的越來越少，需求還在持續(xù)增長(zhǎng)，地價(jià)不可避免地走向高位。房地產(chǎn)企業(yè)的成本越來越高，利潤(rùn)空間隨之收窄。

2.2 融資難且貴，負(fù)債高難以為繼

房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)決定了其投資回收周期比較長(zhǎng)，雖然現(xiàn)在房企在極度壓縮回收周期，但是房企的資金不能只靠自有資金，大額的借貸不可避免。因此，負(fù)債融資是房企的常態(tài)，房企平均負(fù)債比例基本上在7成至8成。在房企融資各渠道的政策均大幅收緊的情況下，融資難與融資貴并存，償債的壓力、融資的成本都已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)所在。

2.3 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重

2008年前的十年是房企發(fā)展的黃金階段，房企從1998年的24378家，上升到2008年的87562家。后面雖然增速變緩，還仍然逐年增加。除了資金或融資門檻之外，經(jīng)營(yíng)房企的門檻很低，經(jīng)營(yíng)模式絕大多數(shù)就是從拿地、開發(fā)、建設(shè)到銷售的一條龍模式，無論是產(chǎn)品還是經(jīng)營(yíng)管理，都陷入同質(zhì)化的困境。近些年，由于市場(chǎng)變化、資源稀缺和“房住不炒”的市場(chǎng)定位，房企間的競(jìng)爭(zhēng)激烈，兼并是常態(tài)，行業(yè)集中尤甚。大型房企不創(chuàng)新模式，就會(huì)面臨利潤(rùn)困境;中小型房企不改變路徑，就有被兼并的風(fēng)險(xiǎn)。

3 轉(zhuǎn)型路徑探析

綜上所述，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式已難以為繼，轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。整體看，房企的規(guī)模不一樣，轉(zhuǎn)型的路徑還是存在著明顯差異。超大型房企涉獵行業(yè)較廣，中小型企業(yè)只能從房地產(chǎn)行業(yè)稍作延伸。〗

如果以5000億、1000億資產(chǎn)兩條線來劃分，可分為超大型房企、大型房企、中小型房企。超大型房企憑借超凡的資金實(shí)力、管理能力，其轉(zhuǎn)型著眼在長(zhǎng)租領(lǐng)域、物業(yè)領(lǐng)域、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)乃至高科技領(lǐng)域，能夠承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)和試錯(cuò)成本，追求的是轉(zhuǎn)型和資產(chǎn)的快速增值;而中型房企相對(duì)聚焦在商業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，從轉(zhuǎn)型中謀求發(fā)展;中小型房企主要關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)等，已轉(zhuǎn)型求生存。下面從橫向拓展、縱向拓展和輕資產(chǎn)模式分類闡述。

3.1 橫向拓展至產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及城市運(yùn)營(yíng)

房企轉(zhuǎn)型，穩(wěn)健的做法是依托于地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)相關(guān)多元化，也就是“房地產(chǎn)+X”的內(nèi)容。如商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、城市運(yùn)營(yíng)等，充分整合各項(xiàng)專業(yè)資源制勝，由此獲得良好的市場(chǎng)回報(bào)。

發(fā)展改革委、住建部、財(cái)政部在2016年發(fā)布政策：“到2020年，將培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動(dòng)全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)。”特色小鎮(zhèn)出現(xiàn)在中央官方文件，在城市群發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面都是一種有益的探索。如今，政府號(hào)召提升產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也進(jìn)入了戰(zhàn)略機(jī)遇期，如萬科就在物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面持續(xù)發(fā)力。

2019年政府工作報(bào)告中提出：“我國(guó)60歲以上人口已達(dá)2.5億，要大力發(fā)展養(yǎng)老特別是社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，新建居住區(qū)應(yīng)配套建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)”。有一些房企就順應(yīng)政策市場(chǎng)，布局養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，比如龍湖地產(chǎn)。

城市運(yùn)營(yíng)商，就在前期的投融資、拿地，中期的項(xiàng)目建設(shè)，后期的物業(yè)管理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、民生工程方面，一體規(guī)劃、一體設(shè)計(jì)、一體施工，項(xiàng)目中往往包括健康、教育、藝術(shù)等產(chǎn)業(yè)。如金地、萬科、世貿(mào)和天朗等不少品牌房企正在轉(zhuǎn)型為城市運(yùn)營(yíng)商，走向城市復(fù)合功能的開發(fā)。

3.2 縱向拓展產(chǎn)業(yè)鏈至家裝、物業(yè)、長(zhǎng)租領(lǐng)域

百姓需求從單一的購(gòu)房，上升為裝修裝飾、家居、物業(yè)的綜合需求，正在探索新增長(zhǎng)點(diǎn)的房企也嘗試從上下游相關(guān)領(lǐng)域分一杯羹。萬科“美好家”是萬科全資的子公司，已進(jìn)軍家具家居領(lǐng)域。

將物業(yè)業(yè)務(wù)分拆上市的更有佳兆業(yè)、新城控股、旭輝、碧桂園等。新城控股與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，提供社區(qū)服務(wù);萬科物業(yè)走向市場(chǎng)化，提供深度物業(yè)服務(wù)。

隨著服務(wù)業(yè)的深度發(fā)展，商業(yè)、寫字樓需求越來越多，長(zhǎng)期持有這些物業(yè)，提供服務(wù)，收取租金也是一個(gè)利潤(rùn)空間較大的選擇，而且能提供穩(wěn)定的、長(zhǎng)期的現(xiàn)金流，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

長(zhǎng)租領(lǐng)域也出現(xiàn)較大的市場(chǎng)空間，十九大報(bào)告要求“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，旭輝創(chuàng)新開發(fā)了領(lǐng)寓長(zhǎng)租公寓，構(gòu)建租房生活服務(wù)平臺(tái)和資產(chǎn)管理平臺(tái)，打造融合居住、社交、娛樂、辦公、社區(qū)市集、文教科創(chuàng)等在內(nèi)的綜合型社區(qū)。另有碧桂園發(fā)布“長(zhǎng)租城市”等。

3.3 戰(zhàn)略調(diào)整為輕資產(chǎn)模式

在房地產(chǎn)黃金年代，成就房企的是“高杠桿高負(fù)債”，助力一些激進(jìn)房企快速上規(guī)模。但如今隨著融資成本上升、融資規(guī)模下降、融資渠道收緊、去化率全面下降、回款難度加大、債務(wù)壓頂，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力到達(dá)巔峰。是否存在低風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)率的開發(fā)模式，值得思考。

輕資產(chǎn)模式是經(jīng)市場(chǎng)驗(yàn)證的有效嘗試，企業(yè)把重心聚焦在研發(fā)端、銷售端、品牌營(yíng)銷端，這些附加值更高的環(huán)節(jié)，把增值有限、資金占用量大的環(huán)節(jié)如拆遷征地、建設(shè)施工、資本運(yùn)作等外包給專業(yè)性較強(qiáng)的合作對(duì)象，從而實(shí)現(xiàn)降低成本和資金占用率。

為優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，追求高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)、低投入，“輕資產(chǎn)模式”通過資金與持有土地的合作開發(fā)。以萬科為例，其輸出萬科的管理模式和品牌，獲得品牌和管理的高利潤(rùn)回報(bào)，就是典型的“小股操盤”輕資產(chǎn)模式。

4 結(jié)語

房企跟隨著市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，才能贏得更好的生存和發(fā)展，及時(shí)、主動(dòng)、積極地轉(zhuǎn)型是房企的明智選擇。

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