“營改增”對房地產企業會計核算的影響及對策探討

王秀雯

[摘 要]吃穿住行是人生活的根本因素，隨著市場經濟的快速發展，我國國民的生活水平有了明顯提升，在溫飽之上對“住”提出了更高的需求，這也致使了我國房地產行業的快速發展。房地產行業目前已經包括了公用房、商用房和私人住房等幾大類，在目前的宏觀經濟市場中，有著開發周期長、資金投入量大、人力物力耗費多、總體價值高等基本特點，在促進我國房地產企業快速發展的同時，也對我國房地產企業的會計核算造成了一些影響問題。文章以完善房地產會計核算為主旨，簡要分析了“營改增”對房地產會計核算的現狀影響及解決對策。

[關鍵詞]房地產企業;會計核算;“營改增”

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.02.149

2008年后，我國房地產企業在快速發展之上，也因社會意識形態的變化而出現了瓶頸，作為房地產企業的重要組織結構，會計核算在整個房地產行業的發展和轉型中都有著至關重要的作用。這主要是因為房地產企業除了與一般企業一樣從事經營銷售，還需要進行房地產的開發，因此受到市場環境及政策的影響較大，有著較強的市場風險，極容易發生負債經營的情況。所以，房地產企業內部會計核算的經濟和財務管理能力直接影響著企業的經營質量和經濟效益。

1 “營改增”背景下房地產企業會計核算的現狀及影響

1.1 會計核算制度不完善

房地產企業是具有一定特殊性的，一般情況下，房地產企業在生產經營中會涉及金額巨大且內容復雜的經濟活動，核算環節煩瑣，一旦過程中出現了任何問題，都會給企業造成巨大的經濟損失。會計核算是保證企業資金運作安全的前提，完善相關的會計核算制度是保證房地產企業健康發展，保證經濟市場穩定運作的必要條件。但是就目前我國的會計相關準則和規范而言，并沒有就房地產企業制定專門的、規范性的會計核算規定，缺乏統一系統的會計核算制度，為我國房地產企業的持續發展造成了一定的影響[1]。

1.2 會計核算內容復雜性

房地產企業的開發周期長、環節多、投入大且風險高，這使得企業從土地選址開發、探測設計、招標報建、施工驗收、銷售服務等所有環節需要經歷漫長的時期，短則幾個月，長則可以達到幾年。一方面需要同眾多的社會企業及政府部門溝通;另一方面需要有大量的資金投入，這些環節中都蘊含著大量的財政風險。同時，因為生產步驟之間的時間界限相對模糊，在會計核算過程中很難將所有資金流動環節都規劃好，面對高投入和高風險，做好必要的會計規劃，根據自身的經營狀況合理進行會計核算。

2 “營改增”背景下房地產企業會計核算的發展對策

2.1 明確設置會計核算明細

房地產企業應該以自身的真實情況及行業標準來進行會計核算明細的設置，要以反映項目工作的真實財務情況為出發點，有序梳理財務狀況，以便經營者和管理者對投資狀況進行具體分析，同時能夠對企業的投資經營及資產運作情況進行預估和評判。這是國家經濟和企業發展的共同需求，比如國家曾明確規定，未同時滿足年銷售額1000萬元、從業人員100人以上的小企業，除了已按照《新會計準則》及《企業會計制度》執行的以外，都需要嚴格執行《小企業會計制度》等。面對目前的經營狀況和“營改增”的核算要求，房地產企業可以在遵守國家財政會計要求、保證對外財政報告統一有效的前提下，合理、自主增設一些會計核算科目，如開發成本、開發間接費用、開發產品、周轉房等。

2.2 增加企業的信息披露

增加和擴大企業信息的披露也是改進房地產企業會計核算工作的有效對策，大眾監督也是會計核算的重要管理方式之一。一般情況下，“營改增”之后公眾關注并需要會計核算進行披露的企業信息主要包括以下三點：其一，需要披露企業土地的儲備量及成本構成，特別是對于一些擁有大量低價優質土地的企業來說，這代表著企業的資產保障及開發潛力，這能讓企業在招拍掛的經濟市場上保持著強有力的競爭優勢與較高的利潤回報，滿足信息使用者的基本需求。其二，披露分項目現金流信息，包括企業在開發過程中產生的所有經營活動現金流。其三，產品質量保證金及相關風險信息的披露，這是為了顯示出房地產企業的高風險，以保證金制度來為購買者和使用者提供商品質量保障，從而提升企業應對市場風險的能力[2]。

2.3 實施現金收付實現制

因為房地產企業資金流動時間長，受到會計期間的限制，企業在實際業務經營中經常存在貨幣資金支付、業務實現狀況與發生時間不一致的情況，因此房地產企業的會計核算一般以現金收付制和權責發生制為主。我國企業的會計準則中明確規定，房地產企業的會計核算要以權責發生制為主。但是經過多年的實踐研究發現，房地產企業的經營業務存在較強的特殊性，并且隨著時代發展與經濟增長也在不斷地變化。權責發生制在實際應用中存在一定的問題，如出現人為調節利潤，導致會計信息失真，進而造成資產流失的情況;權責發生制以合同的簽訂為主，銷售越多，賬面應收賬款余額也就越大，但實際資金卻沒有到位，不僅無法反映企業實際的收入情況，甚至還會造成資金鏈的中斷或不足。相比而言，靈活性更高的現金收付制更符合“營改增”后房地產企業的會計核算需求。

2.4 建立健全企業內控體系

在“營改增”后，房地產企業的會計核算涉及企業資金的來源動向，需要表現出企業的資產、負債及利潤情況。健全的內控體系應該要以房地產企業的發展為宗旨，以企業自身的財務狀況為基礎，以現有的會計準則及法律要求為依據，結合現代化的企業管理方式及會計管理理念，不斷優化、完善和改進自己的內控體系。首先，需要提升管理層對內控管理的重要性認知，針對會計財務核算建立一個有效的內部監督管理系統，在日常的管理工作中對財務會計核算信息及過程進行動態監管控制，以提升會計信息的真實性、科學性、有效性和全面性。企業應該重視以內部規范為主的文件完善，搭建設計符合自身成長發展需求的制度體系，全面對企業管理及會計核算的所有環節實施動態監控管理，為企業會計核算的真實有效保駕護航。

2.5 增強會計核算人員的素質

面對競爭日趨激烈的房地產行業，面對宏觀變化的市場經濟環境，面對日益增長的房屋使用需求，要促進房地產企業的快速發展，穩定房地產行業的發展趨勢，提升企業的市場競爭優勢。此外，“營改增”之后的會計核算與傳統的企業會計不同，需要企業優化內部的財政結構，全面提升會計核算人員的綜合素質和專業能力，保證企業戰略規劃順利實施，促進房地產的生產開發及銷售運營。目前，房地產市場的經營活動越發朝著多元化的趨勢發展，在以租代售等多種住房需求的推動下，會計核算人員需要掌握更多的會計核算技巧及職業道德素養，能夠以真實、清晰、有效的數據報表來反映企業的收支情況、利潤情況及負債情況，為企業的下一步戰略發展提供事實依據。同時，《新會計準則》的頒布也需要會計核算人員不斷學習，熟練掌握相關的會計條款，在“營改增”期間能夠不斷完善知識體系，推動相關政策的順利實施過渡，完成企業轉型發展。

3 結語

總而言之，會計核算是房地產企業經營發展中的主要內容，也是房地產企業生產開發的重要支撐，是企業核心競爭力提升的關鍵因素。隨著《新會計準則》的頒布落實，目前很多企業都已經具備了統一規范化的會計核算管理標準，但是各行各業面對的市場環境、發展狀況與企業特征不一而足，房地產企業的特殊性明顯。要實現有效的會計核算，推動“營改增”政策的落實，必須要注重企業自身的經營狀況、發展特征及經濟環境，在實際工作及法律規范中不斷探索更先進、更科學、更有效的房地產會計核算管理標準及工作方法。

參考文獻：

[1]謝美花.“營改增”對房地產企業會計核算和納稅的影響[J].納稅，2018（14）：28.

[2]陳靜.淺談“營改增”后對房地產企業老項目會計利潤核算的影響[J].中國集體經濟，2018（6）：139-141.

[3]錢宏華.營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響分析[J].經貿實踐，2017（23）：290.