實測與規劃批準、核實面積不符如何辦理首次登記

徐映雪

案? ?例

A公司申請a建筑物的首次登記，a建筑物為小區內的一棟住宅樓。規劃部門出具的建設工程規劃許可證及規劃核實意見書上的面積為10000平方米，竣工驗收備案表上的總建筑面積為10000平方米，但房管部門出具的房產面積實際測繪報告書上的面積為10200平方米，不動產登記機構應如何辦理首次登記？

分? ?析

有觀點認為，登記機構可直接辦理首次登記。筆者不支持此觀點。因為，在實踐中，房管部門對建筑物進行現狀測繪，有時會把竣工驗收之后的加建部分計入總建筑面積，如按實測面積進行登記，則涉嫌把與規劃不符的加建部分合法化。

筆者認為，造成房屋實測面積與規劃批準及規劃核實面積不符的原因主要有兩種，應根據不同情況予以區分。

一是建筑物實際建設與規劃批準不符。《不動產登記暫行條例實施細則》第十六條規定，不動產登記機構進行首次登記實地查看時，應查看房屋坐落及其建造完成等情況。在審核申請人提交的材料時發現房屋實測面積與規劃批準及規劃核實面積不符的，可請開發單位補充提交規劃報建圖、施工圖等圖件，與房管部門出具的實測報告進行詳細比對，核查面積不符的原因。比對后仍無法判斷的，可持相關材料及圖件到現場進行實地查看。經實地查看后，如發現面積不符是由于建筑物未按照規劃批準建設，則登記機構不能直接按實際測繪報告書上的面積進行登記。可先由開發單位進行整改，對建筑物與規劃不符的部分予以拆除或完善合法手續。如不能整改到位，則由不動產登記機構函告規劃部門或建設部門，將與規劃不符的情況予以告知。待相關部門對該行為處理完畢后，再由不動產登記機構依據處理情況，對建筑物合法部分進行登記。

二是建筑物實際建設符合規劃批準，面積差異主要因規劃測繪與房管測繪依據的技術規范與測量標準不一致造成。到現場進行實地查看后，發現建筑物實際建設與規劃批準相符合，則導致面積差異的原因可能是由于核發建設工程規劃許可證及規劃核實意見書依據的面積測算標準為《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2013），而房管部門出具房屋實際測繪報告書時依據的面積測算標準為《房產測量規范》（GB/T 17986.1-2000），這兩個規范對房屋面積的測算規則和標準不一致，前者側重于建筑工程量核算、造價、預算等，后者側重于房地產產權、產籍管理測算，側重點不同，有時對同一房屋面積測算會存在較大差異。

由規范不同造成面積存在較大差異的，一般出現在如下兩個方面：一是對建筑物主體結構外陽臺面積的測算規則不一致。《建筑工程建筑面積計算規范》規定：“在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積;在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。”而房管測繪部門在實地測繪時，建筑物已竣工，多數已將陽臺全部封閉，根據《房產測量規范》的有關要求，“挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算”，即主體結構外全封閉的陽臺應按全面積核算。二是對公共部位的面積處理方法不一致。房管部門在出具房屋實際測繪面積報告書時，按照誰使用誰分攤的原則，把該棟樓的走廊、門廳、樓梯間等公共部位的面積分攤到了每一戶房屋中，造成實測面積大于規劃批準的面積。

經核算，面積差異確實因規范不同造成的，可由房管測繪部門在房屋實測面積報告書中補充房產測量面積超規劃面積的說明，對因封閉陽臺造成的面積誤差，因分攤方式不同造成的面積誤差，因落地飄窗、室外樓梯、墻面抹灰、鑲貼塊料面層等造成的面積誤差逐一進行明確，如說明中的各類誤差總面積與實際誤差面積相符，則不動產登記機構可按照房屋實測面積報告書中的面積予以首次登記。

上述案例中，不動產登記機構應先通過卷宗審查及實地查看相結合的方法，判斷a建筑物的實際建設是否與規劃批準相符。不符合的，做出不予登記處理，并書面告知申請人;相符合的，與房管部門對接，建議由其進行進一步面積核算，把因規劃測繪與房管測繪技術規范不一致造成的面積誤差逐一進行明確，并出具書面情況說明附加到房屋實測面積報告書中，不動產登記機構據此辦理a建筑物的首次登記。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）