淺談房屋住宅項目精裝修管理

范金友

（廣州市雅信工程咨詢有限公司 廣東省廣州市 511400）

0 引言

經過十幾年的發展，我國房地產市場精裝修商品房規模不斷擴大，現已成為房地產開發的主要方向。與以往房屋住宅項目相比，精裝修住宅可以提高住宅項目的舒適度，也受到了消費者的廣泛好評，從而可以進一步提高開發商的品牌效益；同時，精裝修住宅可以減少二次裝修帶來的結構破壞、擾民以及環境污染等問題。然而，在精裝修住宅項目快速發展的同時，精裝修住宅項目管理也存在著一些問題，亟待解決，因此有必要對精裝修住宅項目管理中存在的問題進行分析與解決。

1 房屋住宅項目精裝修管理存在的問題

1.1 進度管理存在的問題

房屋住宅項目進度管理是為了整個施工環節能夠按照施工進度計劃實施，與施工進度計劃一致，項目工程能夠按時交付。相比于傳統房屋住宅項目，精裝修住宅項目工程交叉作業頻繁，裝修工程量大，加之受環境以及業主等方面因素的影響，因此在實際裝修環節中比較容易出現與施工進度計劃不一致的現象。例如，由于施工方組織與協調能力不足，沒有及時發現或者解決裝修過程中出現的各種問題，或者是因為施工資金安排不合理，造成項目施工進度與施工進度計劃不一致，從而影響了項目工程交付時間。

1.2 質量管理意識不足

由于精裝房住宅項目裝修工程量大、各個環節比較復雜，因此要求施工單位管理者必須熟悉精裝修工程質量管理標準，在施工過程中能夠認真開展質量管理工作，對裝修原材料、成品材料等進行嚴格的篩選，避免裝修材料以次充好。但是，從實際情況來看，一些施工單位在精裝修住宅項目施工過程中，沒有積極地開展質量管理工作，沒有嚴格地對原材料等材料質量進行檢查，也沒有全面考慮施工環境因素對項目質量造成的影響，導致部分精裝修住宅項目難以達到交付要求。

1.3 安全管理工作薄弱

由于住宅精裝修工程多為室內作業施工，因此部分施工單位以及施工人員會輕視項目安全管理工作，片面地認為室內作業并不會存在較大的安全風險。因此在實際工作中，一些施工人員超負荷堆放施工材料，室內作業時也沒有帶好安全帽、扣好帽帶，在使用油漆等揮發性材料施工時，也沒有隨時封閉其容器，施工管理人員也沒有對施工人員進行安全教育。整體看來，施工隊伍普遍缺乏安全意識。

2 強化房屋住宅項目精裝修管理的策略

2.1 加強住宅項目精裝修進度管理

開發商在與業主簽訂了合同以后，就必須在規定的時間內將精裝修住房按期交付，這就需要開發商積極聯合項目承包單位，通過項目進度管理的方式，隨時掌握項目進行情況，盡可能地降低違約風險。因此，在房屋住宅項目精裝修過程中，施工單位必須嚴格充分重視項目進度管理工作，應該結合住宅項目精裝修的特點與難點對項目施工環節進行分解。例如，房屋住宅項目可以分解為公共部分與室內部分兩大環節。其中，公共部分又可分為層間止水施工、作業面移交、天花放線與吊頂等，室內部分可以分解為層間止水施工、移交精裝修、廚衛間鋁扣板安裝等環節。在項目精裝修過程中，可以基于項目進度報告結果，判斷實際進度與施工進度計劃是否一致，如果發現存在不一致，相關負責人就需要分析產生偏差的原因，并科學地調整計劃進度。與此同時，項目控制是否合理也會影響到項目計劃的實施，所以施工單位應該及時將進度計劃錄入電子設備中，一旦出現實際施工進度與計劃進度出現偏差，就應該立即調整進度計劃。對于施工難度較大的工程，管理人員在室內裝修過程中，應該對各項施工活動以及準備情況進行核查，同時核對進度報告內容的真實性。在精裝修過程中，項目負責人還應該組織會議，及時通報項目進度情況，對問題較大、較多的施工人員及時進行督促整改，以保證整個項目能夠保質保量地如約完成，以免給開發商帶來不必要的損失。

2.2 加強住宅項目精裝修質量管理

為了保證住宅項目精裝修質量，必須要加強項目質量管理工作。裝修單位進場后應該根據合同總工期、土建移交情況確定關鍵節點，而裝修單位領導也必須認識到質量管理工作的重要性，將對精裝修項目工程質量管理納入項目日常管理工作中，同時向負責裝修工作的施工人員，宣傳質量管理工作的內容與要求，提高裝修隊伍全體成員的質量管理意識，使項目質量管理工作能夠有序開展。確定關鍵節點后，每個班組進場前必須進行現場交底，未交底的班組不能進廠裝修施工。對于裂縫、衛生間滲流等裝修過程中容易出現的問題，必須重點把控，嚴查衛生間防水工程的施工工藝，并按照相關標準進行閉水實驗，實驗結果符合相關標準后，才可進行下道工序。為了確保住宅項目精裝修質量管理工作能夠得到落實，還應該從制度層面上去約束裝修工人的行為，完善質量管理制度，明確相關責任人。在通過制度規范施工人員行為的同時，也應該加強對施工人員技能的培訓，不斷強化施工人員質量管理意識與業務素質能力，使其在裝修過程中能夠自覺遵守施工規范，更好的保證項目工程施工質量。此外，裝修材料也會對住宅項目精裝修質量造成影響，因此也應該加強對裝修材料的管理，裝修單位應該安排專人清點與驗收裝修材料，對大量的裝修材料可以抽樣檢測的方式檢查裝修材料是否符合要求，嚴禁使用質量不合格的材料。完工后，還需要根據設計方案對裝修這個環節進行檢查，進一步保證工程項目質量。

2.3 加強住宅項目精裝修安全管理

加強住宅項目精裝修安全管理，首先需要完善施工安全管理制度，從制度層面上進一步規范施工人員行為，盡可能地降低施工過程中的安全隱患。在制度中，應該明確要求裝修過程中嚴禁損壞房屋結構，并應該進行安全檢查，操作時需佩戴護目鏡；每天整理歸類裝修現場材料，并妥善保管；在裝修過程中臨時用電的各類電氣設備與線路嚴禁超負荷使用，嚴禁亂拉電路，完工時必須檢查是否切斷電源，確認后方可離場，并完成信息交接。此外，裝修單位還應該加強員工安全教育，通過現場指導、微信群宣傳等多種方式實施安全教育，強化裝修人員安全意識，對于未按照安全管理目標或者要求施工的工作人員給予處罰，嚴重的做出開除處理。

3 結語

綜上所述，房屋住宅項目精裝修管理是保證房屋精裝修質量的重要環節，而管理工作涉及到方方面面，需要裝修單位對此保持高度重視，進度質量安全等方面加強管理工作，提高施工質量與效率。