2003-2017年上海房價變動及其影響因素研究

吳佳木

摘 要：作為中國大陸經濟最發達的城市，上海的房價也在隨著時代的發展而不斷發生變化，這在一定程度上反映了經濟社會進步對民生領域的影響，高企的房價是來滬人員不得不考慮的問題。上海的房價受多個因素的綜合影響，利用2003-2017年上海商品房均價及其影響因素的數據，通過經濟學方法建模并利用分析軟件Stata進行計量分析，從而研究15年中上海房價的變動形勢與其影響因素之間的關系，最后給出針對性建議并進行總結。

關鍵詞：上海;房價;計量分析

中圖分類號：F2 ? ? 文獻標識碼：A ? ? ?doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.04.003

0 前言

1978年黨的十一屆三中全會之后，中國揭開了改革開放的大幕，原先封閉的中國逐步和世界接軌。1992年我國確立了社會主義市場經濟體制改革的目標，傳統的國家指令性計劃經濟模式逐步放松管制，中國經濟的活力得到了前所未有的釋放，社會活躍度和景氣程度迅速提升。作為改革開放的排頭兵，上海一直站在中國經濟和金融的制高點上，直到現在，上海仍然是中國大陸經濟最為發達的城市之一，也是世界重要的國際化大都市。由于發達的經濟水平和良好的城市資源，上海一直吸引著外來人員的流入，盡管在大城市可以獲得比其他地方更高的收入，但是快速增長的房價也是在滬人口不得不考慮的問題之一。

與東京、倫敦和悉尼等世界其他大都市類似，上海的房價隨著經濟社會的發展而不斷增長。由于經濟大背景的作用和市場投機者的機會性運作，上海的房價一直表現出快速增長的態勢，盡管國家層面提出了“房住不炒”的概念，但是總體而言，上海的房價仍然處于上升階段。

從在滬人口角度而言，了解上海房價的變動有助于其合理支配收入從而提高生活質量。從社會管理者角度而言，如何從房價變動中汲取經驗以輔助出臺更好的政策，從而更好地惠及民生，也是至關重要的一個問題。

1 上海房地產市場簡要分析

上海是中國大陸經濟最為發達的城市，也是世界著名的國際化大都市之一。作為中國最重要的經濟金融中心，上海的房地產業和國家層面的步伐基本一致。上世紀90年代，中國的房地產業開始逐步發展起來，1998年以后，隨著住房實物分配政策的取消及按揭政策的實施，房地產成了國民經濟的支柱性產業之一。在邁入21世紀后，房地產行業迎來了黃金發展階段，一時間，民營房企如雨后春筍般紛紛大舉進入市場，如碧桂園、融創和龍湖等，同時，如保利、華潤、中海和招商地產等國有房企也開始在各大城市將寶貴地塊收入囊中，中國的地產行業一片火爆。

隨著市場熱情越來越高，諸如大華地產之類的一些上海本土房企也開始將重要地塊收入囊中，眾多的房企布局上海，使得上海的地產行業發展得如火如荼，動則百億以上成交價的“地王”板塊層出不窮，歷年各大房企不惜花費重金將“地王”板塊收歸己有正反映了這一趨勢。在商業地產方面，不僅是大陸住宅開發商大力斥資修建開拓商業，來自港澳臺及海外的地產公司也紛紛將目標鎖定在了上海，如恒隆廣場等，如此，上海的住宅類地產和商業類地產便成了中國房地產行業火爆發展的一個縮影。

如今，上海的高檔住宅類項目層出不窮，一些早年開發的頂級住宅在當下仍然人氣不減，這一類住宅主要集中在黃浦江兩岸，如中糧置地開發的“海景壹號”、融創地產開發的“融創·濱江壹號院”以及著名的頂級豪宅“湯臣一品”等，這些豪宅面對的客戶主要是一些高凈值人群。

為了合理調控房地產市場以防樓市經濟崩潰，從而對經濟社會造成負面沖擊，政府層面曾多次出臺相關政策法規來限制惡性炒房，如提出“房住不炒”的概念、要求房企擴大中小戶型住宅供應、提高首付比例以及限購政策等。在一系列調控措施的規制之下，上海的房價漲幅有微小下滑，但總體而言，商品房均價的絕對量仍然在上漲。

現如今，上海的房地產市場總體向好，各項指標也都在警戒線水平之下，未報告有地產重大風險出現，這在一定反映出政策調控的有效性，但是，針對上海房價及其影響因素做出分析，也是極其有必要的。

2 模型建立、變量介紹及計量分析

2.1 模型建立與變量解釋

由輸出結果可知，該方程F統計量對應的P值為0，說明方程整體顯著，解釋變量x2、x3、x6系數不顯著。現去除顯著性水平最差的解釋變量x3再次進行回歸，結果如圖2所示。

由輸出結果可知，方程整體顯著性仍然較好，解釋變量中只有x6的系數顯著性略差，但其經濟意義合理，且與經驗判斷一致，故不再對模型進行修正。

對模型進行懷特異方差檢驗，輸出結果如圖3所示。

由輸出結果可知，經過懷特異方差檢驗，p值遠大于0.05，故接受無異方差的原假設，即該模型同方差。

對數據生成時間序列，求出殘差e并作出其自相關圖如圖4所示。

由殘差自相關圖可知，該模型各階自相關系數皆位于陰影區域內，故可得初步判斷結論：該模型不存在自相關性。

對模型進行BG自相關檢驗，輸出結果如圖5所示。

由輸出結果可知，經過BG自相關檢驗，p值遠大于0.05，故接受無自相關的原假設，即該模型通過自相關檢驗。

綜上所述，最終模型確定為：y=-53910.19+3246874x1+1.411486x2-1.22257x4+10274.88x5+0.2891186x6。觀察方程可知，F統計量P值為0，可知方程總體顯著性良好，可決系數與調整后的可決系數均較高，亦可知該方程擬合優度較佳。

在該回歸模型中，解釋變量x1、x5與x6的系數經濟意義與經驗判斷一致：宏觀經濟局面表現越積極，則房價越高;失業率越高，則失業人口會更傾向于將積蓄投入房產以實現保值增值，從而抬升房價;居民儲蓄越高，說明居民可用于購買住房等大開支項目的資金越多，房價也因此被抬升。解釋變量x2和x4的經濟意義與經驗判斷不一致的主要原因在于上海市為了維穩房價以使其不出現太過大幅度的波動，所以不能讓房價出現大幅度回落，因此在其中有著較多的政策性因素，以至于出現了與經驗判斷不相符合的情況。

3 對策性建議及結論

首先，要加強對土地的管理并確保地價合理。政府層面要科學規劃地塊的用途，并且在后續的開發過程中加以監督管理，嚴防擅自變更土地性質及違規開發，封鎖權力尋租的空間。在土地拍賣轉讓環節中保證透明度，讓各大房企公平參與競標競爭，而且土地價格要科學合理，避免惡意抬高地價，因為如果房企拿地價格過高，如歷年頻出的“地王”板塊，那么后期商品房開盤的價格就會轉嫁到購房者身上，對商品房需求量大的剛需購買者很難承受如此之大的經濟壓力，因此高價地皮住宅的主要客戶還是高凈值人群，如此一來，房價仍然會被推高，這不利于房地產市場的長期穩定發展。

同時，政府也應該加強同一或相鄰片區土地的使用和價格管理，絕對不以政績論英雄，要立足長遠，合理選址，科學規劃地塊用途，要充分考慮項目緩急程度，優先為惠民項目提供用地，以將土地的利用價值最大化，并且要嚴厲打擊惡意炒作地皮，確保地價基本平衡，不會出現太大的差異，這對購房者在項目獲得預售許可之后的購買也是一大利好。

其次，要加強商品房供給層面的管控。上海的商品房主要需求對象是剛需購買群體，該群體經濟實力處于城市中間層級，故高價房仍然不是市場主流。房企應該多推出中小戶型剛需型商品房，適當推出改善型商品住宅房，如此可以滿足市場的絕大多數需求，也更有利于政府對房地產行業的調控。

與此同時，政府與房企兩房應對住宅社區業態進行良好規劃，盡可能布局多種類住宅業態，如超高層、高層、小高層、洋房以及獨棟住宅等，這樣可以滿足不同購買者的需求。在交付標準方面，房企應該做出最大化的告知，即明確告知購房者其開發的項目是精裝修交付、帶裝修交付還是純毛坯交付，如此可以讓購房者更好地做出選擇，避免后期的維權和價格調整等問題。

再次，要建立健全房地產市場政策法規，加大宏觀調控力度，加強監督問責機制。近年來，黨中央、國務院一再重申住房居住屬性定位，上海市也多次出臺了有關調控房地產市場的措施，比如提高首付比例和對購房者戶籍的限制等。但是，在政策的限制之下，房地產市場仍然存在著一些弊端，比如為了逃避限購限制從而鉆政策漏洞購房等，這一系列投機行為極大地影響了上海房地產市場的健康穩定發展。

政府層面需要建立健全房地產市場政策法規，通過多種措施加強對地產行業的宏觀調控，比如推進老舊城區房改計劃的實施和嚴格商品房預售許可審批，要加大現場勘查力度，確保項目與預先備案文件一致，同時應完善行業規范以加大力度對市場行為進行監督，對于不利于房地產市場健康發展的行為，應予以嚴厲打擊，并對項目主要負責人進行問責追責。

對于政府而言，加強對房地產市場的事中事后監管也是至關重要的。要嚴格檢查在售項目的質量標準，尤其是市場反映不理想的項目的后期工程，確保將購房者在收房之后的潛在維權可能性降到最低程度。同時，還應正確引導輿論，科學宣講地產行業的政策法規，從而保證市場預期和信心的積極性。

最后，要加強房地產市場的并購整合。隨著經濟的快速發展，地產行業已經成了一個頭部企業龍頭效應日益明顯的行業，“強者越強”是當下地產行業極為明顯的特征，尤其是扎根于特定地區的房企，它們的市場統治力一直居高不下，比如陜西西安的天地源置地和河南鄭州的建業地產等房企。

對于市場中規模小實力弱的房企而言，它們的生存空間極其有限，在土地競拍方面，一些中小型房企由于缺乏足夠的資金實力只能選擇與大型房企聯合拿地，如此便導致了后續的運作中存在著許多對中小型房企不利的問題，比如說回款壓力較大，再者，這些企業開發的住宅項目的定位和質量完全不能和大型房企相比較，在市場上也得不到消費者的青睞。因此，加強行業整合，讓大型房企收并購小房企，可以最大化利用有價值的土地資源，這對于消費者亦或是整個地產行業來講都會是極大的利好，一來可以降低房企的拿地成本;二來可以提高項目入市之后的品質和口碑。舉例而言，2006年萬科地產通過并購朝萬公司從而獲得了北京54.7萬平方米的土地儲備，這使得萬科可以把自身的優勢在京城得以發揮，向消費者提供更加優質的房源及后續服務，對整個行業進行了優化。

4 結論

綜上所述，上海市的房價變動受多個因素共同影響。上海的地產行業也是我國地產業的一個縮影。當前，我國經濟正在由速度擴張型轉向質量效益型發展，全面深化改革已經進入深水區，實體經濟領域存在的風險和不確定性都將繼續加大，中國經濟面臨的挑戰還有很多。住房問題一直是民生領域的重點關注對象，在上海這樣的大城市，對于每一個家庭而言，擁有一套自住房可以在很大程度上提高生活滿足感和幸福感。所以，思考如何通過科學合理的手段對地產業及房價進行調控，以實現房地產市場的健康發展，從而服務于整個經濟社會的發展，讓更多的福祉惠及民生，對于上海而言是一個亟待解決的問題。

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