淺談房產稅對房價調控的影響

羅承謙

【摘要】房地產不僅是國民經濟的重要支柱產業，更關乎人們的切身利益，因此，房地產行業在國民經濟發展和居民生活方面都占有著非常重要的位置。近十年來我國房地產市場一路走高，在繁榮經濟的同時也存在某些亟待解決的問題。最為緊要的一點就是房價居高不下，造成社會財富分配不均。調節房地產市場重要稅收杠桿“房產稅”的設計就成了維護房地產市場健康發展的重要舉措。我國房產稅正處于試點階段，但也凸顯了一些傾向性問題，如稅制結構不合理、征管體制不理順等。筆者建議，我國開征房產稅要在充分考慮我國國情的基礎，針對區域發展不平衡的實際情況，科學、合理設計稅種，完善稅制機構，理順征管體制，平衡市場供需關系，實現社會資源、財富公正分配和保障房地產市場健康發展。

【關鍵詞】房價 ?調控 ?房產稅 ?稅種

一、引言

改善居住條件是人們生活的美好追求。因此，房地產行業在國民經濟發展和居民生活方面都占有著非常重要的位置。從宏觀經濟維度看，我國房地產市場從2000年后逐漸發展起來，特別是近十年來迎來了告訴發展的黃金時期，另一方面也造成了部分中低收入群體人們“買房難”的困境。房地產市場虛高膨脹，房地產稅收政策的杠桿作用失靈。同時，居高不下的房價也給房地產稅收政策的調整帶來困難。

二、我國房地產收稅與房地產市場現狀

（一）我國房地產稅收的功能

房地產稅在許多國家和地區都是稅收體系中一個不可或缺的重要部分。房地產稅收在優化稅制構成、增加政府財政收入、調節居民收入分配和加強房地產市場調控等方面都具有非常重要的作用。房地產稅收應當屬于地方稅收范疇，也就是說房地產稅收由各地方政府分配使用。近十年來，可以說我國的房地產市場迎來了黃金發展時期，各地區的房地產開發呈現規模大、速度快、漲勢猛、房價高的態勢。房地產稅源穩定，有利于政府開征房產稅的積極性。近年來，我國房地產市場房價上漲過快，當前我國的房地產市場承載了人們多種需求，當然房子首先是滿足人們的居住需要。但大量的購房者其實手中已經不只有一套房產。換言之，購房者現在除了“剛需者”，還有相當一部分的投資型購房者。通過房地產稅收，可以有效抑制炒作投機行為，實現房地產市場規范管理、有序發展。

（二）房地產市場供需失衡導致房價高企

有關房地產市場的購買需求，前文有所涉及，主要是住房剛性需求和部分投資性需求，我們姑且把這兩類購房者歸類為消費性需求和投資性需求。無論是消費還是投資房地產，都會和房地產供給發生互動關系。必須看到的一點是“房子是用來住的，不是用來炒的”，這是從國家層面上對于房地產行業的總體定位。房子不是普通的商品，它關乎廣大群眾的生活安定，必須給予高度重視。房子所承載的價值，已經遠遠突破了遮風避雨的原始需求。人們購房不僅要看房屋本身的質量如何，黃金地段的房子，價格飆升，周邊有著優質教育、醫療、文化、交通等便捷資源的項目更是寸土寸金。

（三）房價波動對房地產稅收的影響

開征房產稅就必須要考慮一個現實問題，對那些房屋征稅，怎么征稅。有的學者認為房價對房產稅幾乎沒有任何影響，反之，是房產稅可能對房屋成交價格造成影響。這是一種典型的單向思維，影響是相互的，房產稅開征能夠絲毫不考慮房價關系，那怎么設計稅種、稅率，稅基又如何選擇。顯然，忽視房價波動對房產稅的影響，是不現實的。房產稅稅基必須考慮我國當前經濟社會發展水平和房地產市場情況。特別是對房價水平要綜合考量，唯有如此才能使房產稅對房地產市場產生積極促進，實現利國利民的初衷。

三、我國房地產稅制存在的主要問題

（一）稅制結構不合理

現代意義上的房地產稅收體制是發源于西方國家的，我國建立房地產稅收體制時，在立足本國實際國情的基礎上，吸收借鑒房地產稅收較為成熟的國家的做法是有必要的。我國的市場經濟日益繁榮，法治化程度顯著提高，但從稅收設計角度，我國對稅收的認識更多地局限于財政的角度，尚未從市場經濟的全局宏觀層面上來認識稅收體系設計。正是囿于這種傳統認識上的局限，我國的稅種設計、稅收結構，從構建之初就缺乏對行業發展和區域協調的考慮。具體到房地產稅收，在設計上必須要通盤考慮各個區域的發展差異和房地產市場的行業特殊性。

（二）稅種設計不合理

我國現行的與房地產稅收有關的稅種雖然不多，但在這些不多的稅種中也存在重復征稅的情況。例如在試點開征房產稅的地區房產稅計算依據是房屋原值（或者租金，有關租金的計算暫不討論）。我們從常識角度即可發現，房屋價值是肯定包括土地價值的，買房的時候支付的房價一定包括了土地出讓金成本在內。說得再直白些就是，房產價值是包括土地價值，土地增值稅和所得稅之間存在交叉重復計稅情況。我們知道，將自己所有的房屋轉讓他人，交易價格中的增值部分是計算土地增值稅收的依據。孤立看到這一稅收計稅方式也許沒什么不妥。但我們把土地增值稅和所得稅放在一起比較，問題就凸顯了。

（三）征管體制不協調

在我國現行的稅收征管和行政管理體制下，諸如稅務、工商、房管、土地等多個部門存在分工不清的問題。這么多的職能部門，在房地產管理領域還可能出現業務協調方面的銜接問題。因此，稅收征管體制不夠清晰明朗，可能會造成部分應收稅款的漏征。我國正處于全面深化改革的時期，立足國情實際，同時吸收借鑒房產稅征收較為成熟國家的經驗做法，進而制定符合國情的、科學合理的房產稅征管制度。

四、我國房地產稅制完善的對策與建議

（一）調整稅制結構

通過前文的理論梳理，筆者認為科學合理調整我國房產稅稅制結構，完善征管體制是全面開征房產稅的當務之急，關系到房產稅能否切實起到宏觀調控作用。房產稅是我國剛剛試點的新稅種，從房產稅稅收政策制定的科學性、完整性及適用性等方面都存在這樣或那樣的不足，這是正常的。包括我們對開征房產稅的功能和定位也是在一個逐步探索的過程。房屋流轉過程中征稅，一是會推高房價，提升交易成本。二是流轉征稅是非常容易轉嫁稅負的，不利于發揮稅收的調節作用。接下來的房產稅設計要直接作用于房屋持有人。

（二）平衡市場供求

提及我國房地產市場的供需失衡，可能有人會立刻否定，認為我國房地產市場不存在不平衡，理由是樓盤在建和在售的隨處可見，人們的購房欲望也十分高漲，是典型的供需兩旺的大好局面。這僅僅是表面現象而已。社會普遍工薪階層的購買力，放置于房地產市場其實真的沒有什么太大的選擇余地，什么地段、學區、配套等等，在高昂的房價面前都成了遙不可及的傳說。試想，還有多少無力購房者望房興嘆。真的是他們不需要住房么，不是，是他們無力承擔高企的房價而已。這是深層次的供需矛盾，不是我不需要，也不是沒有供應，而是你供應的房子我根本買不起。另一面，極少數炒房者坐擁多套房產。開征房產稅，必須考慮到房產稅的平衡市場供需關系、調節收入分配的稅收杠桿作用。通過房產稅的合理設計，平抑過快增長的房價，確保首套房、一套房購房者不會因為房產稅的開征而過分加重負擔。另外，必須針對房地產投機行為，加強稅收調控力度，加大對多套閑置房產的課稅力度，提高房屋空置的持有成本，努力實現社會公正。對家庭僅有一套住房且尚處于貸款購房的中低收入人群在開征房產稅時予以必要的補貼和政策傾斜。

（三）考慮區域差異

地區間發展不均衡是我國的一個現實問題，短時期內難以得到根本性改變。區域發展不平衡是多種因素導致的，經濟越發達的地區房地產市場越繁榮，房價也就越高。理由其實不難理解，越是經濟發達越容易聚集人才和資源，人流量大了，住房需求自然高漲，房地產市場開發必然迅猛發展，房價自然就一路走高。從現實情況看，我國東南部沿海地區經濟發達，房產市場發展較早，房價較高。其他中部和西部地區，經濟發展較東南沿海有一定差距，反映在房地產市場上也呈現出房價較低的表現。正是基于我國區域環境差異，在制定房產稅政策時必須權衡區域差異，走因地制宜的路線，不能盲目搞“一刀切”，看似無差別的絕對化平等其實質是不平等。

五、結語

通過筆者研究發現，房價與房產稅之間存在著復雜的相互關系并非一開征房產稅，房價馬上就回落了。房價高漲是多重因素共同作用的結果。房產稅開征的目的并非單一抑制或降低房價。房價也不是越低越好，當然肯定不能一直高漲下去。房價要能真實反映房屋的實際價值，這樣開征房產稅才有客觀基礎依據。在對我國房產稅進行宏觀設計時，必須要調節收入分配和調控房地產供需關系，實現實質上的社會公正。

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