商業空間裝飾裝修工程中的項目管控策略探討
——以維多利亞的秘密成都店為例

王孝晨

（凱諦思建設工程咨詢（上海）有限公司， 上海 200050）

0 引言

項目管理是指遵循基本理論原則，采用特定組織方法來有效、系統地對項目施工進行計劃、決策、組織、協調以及控制，最終完成項目建設。為此，策略應用過程中不僅要能夠達到預期效果，還要充分發揮工程的經濟效益，實現預期的進度、質量以及成本目標[1]。商業室內裝飾裝修工程管控與普通建筑室內裝飾裝修管控有共同之處，也有一定區別，前者施工過程中時常要求施工與運營同步，這對項目管理提出了更高的要求。

1 項目概況

該項目位于四川省成都市成華區萬象城，是維多利亞的秘密店鋪升級改造項目。工程內容為對辦公區域及賣場區域進行改造，總面積2000 平方米。

2 商業空間裝飾裝修施工原則

商業空間裝飾裝修的施工要遵循以下原則：第一，功能性原則，商業空間的裝飾裝修要盡可能滿足空間的功能需求，統一空間功能及協調功能；第二，經濟原則，要使用最低的耗能來取得最理想的施工效果，例如進行節能深化設計時要考慮到材料的耐用性以及可靠性進而減少維護成本，與建筑設計師就采光模式進行協調，進而減少照明耗能等；第三，美觀原則，商業空間的裝飾裝修必須確保足夠美觀，能夠給客戶帶來愉悅的身心感受，這樣才能盡可能吸引客戶，增加成交的可能性；第四，可持續發展原則，商業空間的裝飾裝修工程要能夠與時代的發展需求以及城市的發展理念相符合，不僅要重視經濟性，還要強調可持續的發展理念；第五，施工運營同步，商業空間的裝飾裝修不能對店鋪的正常運行造成不良影響[2]。

3 工藝流程與施工技術應用

3.1 工藝流程

設計方案及施工圖紙→現場設計交底→開工材料準備（前期水電等材料進場）→土建改造（包括敲墻及砌墻等）→水電鋪設（包括鋪設水管、敷設電線以及安裝開關插座底盒等）→木工工程→（包括門窗套、吊頂以及各種柜體的制作與安裝）→油漆工程→（包括墻面及柜體的油漆）→水電掃尾（包括安裝燈具、潔具、龍頭及開關面板等）→工程驗收。

3.2 施工技術

商業空間的裝飾裝修工程施工技術涉及較多，以吊頂工程為例，涉及輕鋼龍骨與建筑基體表面的隔聲及防水，對走廊過道等較長吊頂部位的防裂處理等。以石材施工為例，要注意確保石材質量，預防石材咬色、泛黃以及泛堿等，還要注意預防石材翹曲變形。

4 管控要點分析

4.1 施工動線設計

施工動線圖要合理規劃，否則可能會引起各工種打架，材料堆放及進出場混亂而對影響工程進度。合理的動線涉及有助于加快材料進出場，協調各專業分包有序、快速施工，提高施工效率。工作面較大且穿插較多作業可能會引起施工順序顛倒、前置工作趕不上后置工作進度以及工程進度被延誤等，對此把控進場材料，對各單位的施工覆蓋面積進行估算，每個單位均對應一個周轉材料堆放區、材料堆放區以及運輸通道；以進度計劃為依據，對材料的峰值需求量進行確定，優先選擇垂直施工電梯，確保每個專業的材料供應都能夠滿足要求，避免由于材料運輸而引起的停工[3]。此外，還需要基于服務動向流線，對施工動線進行規劃。服務動向流線是為賓客提供服務的流線以及員工活動的流線，員工的進出通道需要設置在不明顯的位置，且施工范圍、工人動線不能與賓客動線交叉，從而確保項目施工以及店鋪營業可以同時進行。

4.2 進度

從項目的開工直到竣工，進度管控均參與其中，進度與成本還有質量關系密切。該項目主要是從四個方面進行控制，分別是工序部署、關鍵部位施工進度控制、人員組織、材料訂貨。

第一，工序部署控制。協調問題是重點之一，全面施工后，各施工單位均各行其是，常見搶空間、搶時間等以及搶占作業區等情況的發生，引起交叉工序顛倒、施工現場混亂，造成返工重做現象時有發生。要注意確保裝飾裝修工程中全程有部署，有組織，這樣才能為工程從開工指導竣工均有效不穩地推進提供保障。組建項目經理部，對該工程的安全生產、材料采購、進度控制、質量控制、技術應用以及文明施工等方面進行控制。根據招標文件的要求以及該工程的特點合理確定不同工種的比例投入，妥善協調各分部分項工程。施工總體以地面工程、墻柱飾面以及頂棚裝飾為主，細木裝飾、油漆施工、地毯鋪設、地磚鋪設、地面石材、墻柱面石材鋪設、安裝飾面板以及龍骨安裝等均同時施工，從而做到有條不紊、妥善協調，確保各工種得以根據進度計劃完工。粘掛玻化瓷磚時，要先完成連接件的安裝，進行預試裝，檢測平整度與垂直度；對連接件掛點位置進行調整，涂粘接膠固定瓷磚打磨部位；安裝前，清理連接件與瓷磚連接部位，粘接劑粘接。從下往上逐層安裝。墻面存在開洞口、突出物時采用切割、鉆孔的方法割孔，確保邊緣整齊。完成安裝后清潔表面。

第二，關鍵部位施工質量控制。裝飾裝修工程關鍵部位一旦出現質量問題，必然會引起返工而造成工程進度控制失控，因此要嚴格控制關鍵部位施工質量。該工程的關鍵部位控制主要包括瓷（玻化）磚粘貼的難點、質量通病以及處理措施的控制；對地毯鋪設的質量控制；對油漆施工、石膏板吊頂以及木質器飾面制作的難點、質量通病以及處理措施的控制[4]。安裝龍骨以及連接件時，采用化學螺栓固定后置埋件，完成后拉拔試驗確認強度滿足要求；基層為砌塊墻、非承重墻以及加氣混凝土墻時，金屬龍骨粘掛。要保證埋件與龍骨粘接符合規定，安裝金屬龍骨時先豎向后水平。施工過程中，對進度計劃進行不斷深化，分析關鍵節點，探尋關鍵節點的影響措施并提出具有針對性的措施，對最終落實期限予以明確，每周均制定周計劃，對手段進行檢查，循環遞進，確保關鍵節點得到控制，進而為工期落實提供保障。

第三，材料采購。商業空間裝飾裝修工程項目的材料種類繁多，涉及較多定制材料、特殊材料以及進口材料，這增加了材料采購的難度，而材料采購對項目的進度控制具有直接影響。對此分類主要材料，嚴格按照工期要求來進行材料的訂貨時間表及到貨時間表，以材料詢價對比表來分析，進而確保訂貨指令合理，為材料的及時到位提供保障。

第四，施工人員。該因素同樣對工程進度具有重要影響，對此合理確定施工人員，確保施工人員充足而不至于冗余。班組之間引入競爭化機制，制定獎懲措施，為工期提供保障。操作人員要使用先進的機械，提高工作效率，將前期技術準備工作做好，確保施工人員能掌握區域內的施工流程，減少由于任務不明確而引起的窩工。

4.3 揚塵控制

該項目推進過程中，要在店鋪正常開業運營的情況下進行分階段、分區域的施工，施工過程中產生的灰塵會對店鋪的運營造成較大不良影響，因此要特別注意施工過程中的揚塵處理。隔離灰塵與氣味這是該項目的最大難點，盡管已經事先采用石膏板實現賣場區域與施工區域之間的隔離，但是施工區域施工過程中存在的氣味以及灰塵仍然可能通過空調與縫隙等進入賣場，對店鋪的正常營業造成負面影響，為了將施工對店鋪運營造成的影響減小到最低，每日施工前都采用塑料膜全部蓋住賣場的貨品，完成當日施工后撤除，由清潔人員打掃，每天重復。

4.4 成本控制

第一，遵循成本最低化的原則進行成本控制。施工企業開展成本控制的目的在于降低成本，但是也要注意合理降低成本，要結合市場實際情況，制定出合理且可行的方案與措施，通過努力來將成本降低。

第二，全面成本管控。項目成本全員包括各單位、各部門的責任網絡以及班組經濟核算，要做到全體成員參與其中，將責任落實到每個人。全過程管控中，要根據項目進展的每個階段來連續開展成本控制，不能時緊時松，進而確保有效控制項目成本。

第三，成本控制過程中做到權責利結合。項目部班組及部門在承擔成本控制的責任的同時，還具有成本控制的權利。項目部經理定期檢查各班組及部門的成本控制所取得的成效，并進行考評，執行獎懲制度。成本控制中落實權責利相結合，進而確保成本控制的開展效果[5]。

5 施工難點與方案深化

項目所在地區夏季溫度較高，要在確保保證店鋪運營時段內清涼的情況下完成新舊空調的切換。對此最開始考慮移動空調的方式，但是分析發現，移動空調占用空間較多，需要大量布置空調才能滿足制冷需求，店內需要長時間放置移動空調，影響店鋪形象，還可能為顧客帶來不良體驗。因此決定改變原施工方案，進行分段式切換，即店鋪的新空調與舊空調分為數段進行切換，新舊段空調切換時，舊空調與新空調運行不受影響。經多次技術討論后，極大程度上縮減了空調的切換時間。

吊頂空間本來就有限，還要在吊頂空間內布置各專業管道，這造成新風管與舊風管的銜接難度較大。完成所有新風管的安裝后，做到新風管與舊風管的接口部位，在接口部位調試，完成調試后，選擇晚上將舊空調停止運轉，將新舊風管交接部位將舊風管拆除，與新空調系統的新風管連接。最終新舊空調只用了1 個晚上的時間完成新舊空調風管的切換，店鋪的正常運營未受到任何由于新舊空調切換帶來的影響，最終新舊空調的無縫轉換得以圓滿完成。

6 結論

本文基于商業空間裝飾裝修工程的項目管控問題，以維多利亞的秘密成都店的裝飾裝修項目為例，論述裝飾裝修原則，分析了工藝流程與施工技術應用，總結了相關要點，針對工程中存在的重點提出相應方案，為該項目由的優質、高效完成提供了保證。綜上所述，商業空間裝飾裝修工程中要嚴格遵守施工原則，立足于商業空間裝飾裝修工程的特點，盡可能避免對正常運營造成影響，重點加強施工管控，針對工程難點深化施工方案，這樣才能確保項目圓滿完成。