探討城市地籍測(cè)繪與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中相關(guān)問(wèn)題

李朝建

（桂林市國(guó)土資源規(guī)劃測(cè)繪院 廣西桂林 541002）

在經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行的背景下，我國(guó)加大了對(duì)城市化的建設(shè)力度，當(dāng)前要想提升城市化建設(shè)進(jìn)程，就需要對(duì)城市土地資源進(jìn)行合理規(guī)劃，城市地籍測(cè)繪、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪和城市土地資源之間有著密切的聯(lián)系性，其有利于推動(dòng)城市化建設(shè)，提高人民群眾的生活水平。

1 對(duì)于城市地籍測(cè)繪和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的論述

1.1 城市地籍測(cè)繪

所謂城市地籍測(cè)繪工作，主要是指獲取和收集信息的一種方式，其中地籍信息涉及到了測(cè)繪區(qū)域的位置、面積、質(zhì)量等多方面，而地籍測(cè)繪是針對(duì)各種類(lèi)型的信息進(jìn)行整合，地籍測(cè)繪表現(xiàn)為對(duì)地籍圖進(jìn)行測(cè)繪，搜集地籍要素情況，測(cè)量面積尺寸，在完成這些信息數(shù)據(jù)的測(cè)量工作以后，反饋給管理部門(mén)儲(chǔ)存起來(lái)。與此同時(shí)，通過(guò)合理的城市地籍測(cè)繪工作，還有利于構(gòu)建完善的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)，為城市土地規(guī)劃和管理工作提供良好的幫助，除此之外，全面搜集測(cè)定區(qū)域的土地面積、位置和利用情況等多項(xiàng)信息，能夠在政府部門(mén)城市管理決策制定方面起到極高的效果。

1.2 城市不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪

實(shí)施城市不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的實(shí)質(zhì)性目標(biāo)是為城市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)級(jí)管理工作的實(shí)施提供一定的幫助，在不動(dòng)產(chǎn)管理工作開(kāi)展過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間房屋數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作，提升數(shù)據(jù)的完善性和準(zhǔn)確性。相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)從城市規(guī)劃方面入手，合理分析不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪作業(yè)開(kāi)展現(xiàn)象，在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪期間，以新型的測(cè)繪技術(shù)為主，加深不動(dòng)產(chǎn)管理和房產(chǎn)測(cè)繪工作之間的聯(lián)系性，將不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作全面落實(shí)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理和產(chǎn)級(jí)管理工作中，其中城市不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作包含的環(huán)節(jié)非常多，內(nèi)容相對(duì)而言比較的復(fù)雜，所以就要求測(cè)繪人員以城市具體現(xiàn)狀為主，有針對(duì)性的開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作，從而保障不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

1.3 城市地籍測(cè)繪和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪之間的聯(lián)系性

對(duì)于城市不動(dòng)產(chǎn)來(lái)講，是以城市土地承載為主的，不動(dòng)產(chǎn)在城市土地中占據(jù)的位置是極高的，在對(duì)城市進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)期間，土地與不動(dòng)產(chǎn)有著密切的聯(lián)系性，而且城市地籍測(cè)繪和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的聯(lián)系性也非常強(qiáng)。因此相關(guān)部門(mén)需要結(jié)合城市地籍測(cè)繪工作和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作開(kāi)展情況制定完善的標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建規(guī)范性的城市地籍和不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)系統(tǒng)，將兩者的時(shí)效性體現(xiàn)出來(lái)。

2 對(duì)房產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理系統(tǒng)存在的不足的分析以及方案的制定

2.1 房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)存在不足和解決方案

本文以桂林市不動(dòng)產(chǎn)工作開(kāi)展情況為主進(jìn)行了相應(yīng)的分析。

（1）在房產(chǎn)檔案管理期間還存在著信息缺失不完善以及檔案資料準(zhǔn)確程度不高等現(xiàn)象，基于此，最佳的解決方式為以下幾點(diǎn)。

（2）結(jié)合內(nèi)頁(yè)資料，比如正射影像圖和地址調(diào)查數(shù)據(jù)，相互比較存在問(wèn)題的房產(chǎn)資料，以此對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行落宗落幢處理，采取外業(yè)實(shí)地調(diào)查的方式進(jìn)行核實(shí)。

（3）如果房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告和房產(chǎn)分?jǐn)傁禂?shù)缺失的話(huà)，就應(yīng)當(dāng)去原有的房產(chǎn)局來(lái)收集資料，當(dāng)資料無(wú)法補(bǔ)全的話(huà)，應(yīng)當(dāng)和不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行溝通，保持原有的成果不改變。

（4）當(dāng)查詢(xún)系統(tǒng)穩(wěn)定性較低的話(huà)，借助信息系統(tǒng)，可以連接一條網(wǎng)線或者是改變搜索引擎，以此確保有效的搜尋資料。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理系統(tǒng)存在的問(wèn)題和制定措施

地籍圖不完善的話(huà)，可以以地形圖為主，補(bǔ)充外業(yè)核實(shí)進(jìn)行解決。其次，宗地圖缺失，可以采用地形圖重新繪制，一旦地形圖上無(wú)法確認(rèn)的，則是實(shí)地重新測(cè)繪。

3 城市地籍測(cè)繪和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的基本流程

桂林市不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)整合權(quán)籍調(diào)查的作業(yè)方法，是以?xún)?nèi)業(yè)查檔確權(quán)為主，外業(yè)輔助調(diào)查的作業(yè)方式。也就是說(shuō)主要通過(guò)房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)，查詢(xún)房屋信息和用地權(quán)屬信息，形成不動(dòng)產(chǎn)發(fā)證資料。

3.1 城市地籍測(cè)繪流程

在城市地籍測(cè)繪工作開(kāi)展期間，通常是以圖解法和部分解析等方式為主來(lái)實(shí)施測(cè)繪工作，一般來(lái)講，測(cè)繪流程表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：①處于測(cè)量領(lǐng)域內(nèi)控制測(cè)量工作，在測(cè)繪地基起點(diǎn)應(yīng)當(dāng)控制好地圖圖片，提高地籍圖測(cè)繪工作的效率。②以地籍測(cè)繪要求為主，實(shí)施相關(guān)的補(bǔ)測(cè)工作。③在完成地籍測(cè)繪工作以后，應(yīng)當(dāng)輸出地籍測(cè)量結(jié)果，在地籍測(cè)量期間結(jié)合城市特征來(lái)明確比例尺大小。

在城市地籍測(cè)繪工作開(kāi)展期間，應(yīng)進(jìn)一步明確土地資源的具體位置，結(jié)合測(cè)量區(qū)域周?chē)沫h(huán)境，面對(duì)于特殊情況的時(shí)候，全面分析高層測(cè)繪作業(yè)。工作人員在地籍工作測(cè)量期間，以城市具體特征來(lái)確定比例尺大小，在該項(xiàng)環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)以合理的地籍測(cè)繪技術(shù)為主，明確落實(shí)測(cè)繪技術(shù)人員的基本職責(zé)，從根本上確保地籍測(cè)繪工作的有效性。

3.2 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪流程

當(dāng)測(cè)繪城市不動(dòng)產(chǎn)的過(guò)程中，直測(cè)成圖和編繪成圖是非常重要的兩種方式，而在城市不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪期間應(yīng)用現(xiàn)代化測(cè)繪技術(shù)的時(shí)候，可以結(jié)合數(shù)字化測(cè)圖和平板儀測(cè)圖等方式開(kāi)展。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作有著極高的復(fù)雜性，因此操作人員應(yīng)當(dāng)遵循整體到局部的基本理念，提升測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，保障測(cè)繪工作可以為城市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)管理工作的實(shí)施提供一定的參考依據(jù)。

在城市不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪環(huán)節(jié)中，應(yīng)當(dāng)從以下幾點(diǎn)入手，增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的規(guī)范性和完善性：①在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作實(shí)施期間，應(yīng)進(jìn)一步確定基本的測(cè)繪目標(biāo)，實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的實(shí)施性目的是處理房產(chǎn)圖，繪制出城市的不動(dòng)產(chǎn)平面圖。②在繪制房產(chǎn)圖期間，應(yīng)當(dāng)將房屋在內(nèi)的相關(guān)因素呈現(xiàn)出來(lái)，比如層次性，與此同時(shí)，還要清晰的標(biāo)注出房屋具體結(jié)構(gòu)。③在房產(chǎn)圖繪制期間，應(yīng)當(dāng)表現(xiàn)出房屋用地和權(quán)屬界限的內(nèi)容，詳細(xì)的進(jìn)行標(biāo)注，確保準(zhǔn)確性，并且地界線和測(cè)量控制點(diǎn)以及界址點(diǎn)也是必須重點(diǎn)標(biāo)注的。

4 城市地籍測(cè)繪與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的優(yōu)化方式

4.1 GPS測(cè)繪技術(shù)

GPS測(cè)繪技術(shù)是城市地籍和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作中經(jīng)常應(yīng)用的一項(xiàng)技術(shù)，該項(xiàng)技術(shù)可以將測(cè)繪內(nèi)容更加具體和形象的呈現(xiàn)出來(lái)，結(jié)合測(cè)量情況整合以及分析該項(xiàng)區(qū)域的數(shù)據(jù)信息。和以往單一的測(cè)繪技術(shù)相比較來(lái)看，該項(xiàng)技術(shù)的優(yōu)勢(shì)是無(wú)法比擬的，除了可以有效減少成本和物力輸出之外，還可以節(jié)省人力，從根本上保障結(jié)果的準(zhǔn)確性，在不受地理?xiàng)l件的約束下高效率開(kāi)展各項(xiàng)工作。從中看出，在地籍測(cè)繪中應(yīng)用GPS技術(shù)是很有必要的，可以彌補(bǔ)傳統(tǒng)測(cè)繪工作留下的不足之處。一般來(lái)講，傳統(tǒng)的控制網(wǎng)也會(huì)形成相應(yīng)的轉(zhuǎn)變情況，可以轉(zhuǎn)變成自由設(shè)置點(diǎn)，按照測(cè)繪具體要求對(duì)設(shè)置點(diǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)行改進(jìn)，以此達(dá)到從面到線、從線到點(diǎn)的控制目的。

4.2 應(yīng)用數(shù)字?jǐn)z影測(cè)繪技術(shù)

在以往測(cè)繪工作開(kāi)展期間，測(cè)繪技術(shù)人員通常是應(yīng)用航空攝影技術(shù)，不過(guò)此種類(lèi)型的測(cè)繪技術(shù)有著較多的不足之處。再加上我國(guó)城市周?chē)乩憝h(huán)境非常的復(fù)雜，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪包含了較多的工作內(nèi)容，僅僅借助以往單一的測(cè)繪技術(shù)是難以開(kāi)展各項(xiàng)工作的，如此一來(lái)，便加大了測(cè)繪工作的復(fù)雜性。伴隨著各項(xiàng)技術(shù)的不斷發(fā)展，大多數(shù)技術(shù)被廣泛應(yīng)用到了各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)，現(xiàn)代信息技術(shù)和數(shù)字化技術(shù)得到了創(chuàng)新和改進(jìn)。以數(shù)字測(cè)繪技術(shù)中的自動(dòng)呈圖技術(shù)為例，該項(xiàng)技術(shù)可以保障圖片的質(zhì)量和清晰程度，緩解傳統(tǒng)航空攝影技術(shù)留下的問(wèn)題，降低了測(cè)繪人員的工作壓力，從而良好開(kāi)展測(cè)繪工作。

4.3 遙感測(cè)繪技術(shù)

以往地籍測(cè)繪和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作開(kāi)展期間，測(cè)繪技術(shù)人員是以野外測(cè)量方式為主，并且在應(yīng)用期間所需的人力物力和成本都是非常多的，測(cè)量范圍比較小，難以實(shí)現(xiàn)大面積的測(cè)繪，此種傳統(tǒng)方式除了加劇測(cè)繪人員的工作壓力之外，還會(huì)消耗諸多的成本。所以要想解決此種情況，就需要引進(jìn)性能良好的遙感測(cè)繪技術(shù)，借助各項(xiàng)技術(shù)來(lái)解決傳統(tǒng)測(cè)繪技術(shù)中存在的各項(xiàng)問(wèn)題，優(yōu)化測(cè)繪工作程序。另外，遙感測(cè)繪技術(shù)的合理應(yīng)用還可以保障信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，達(dá)到靜態(tài)和動(dòng)態(tài)快速成像的目的，加深人們對(duì)城市發(fā)展情況的了解，從而促使地籍測(cè)繪和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作高質(zhì)量開(kāi)展。

4.4 其他方式

從基礎(chǔ)條件、工作情況和經(jīng)濟(jì)技術(shù)可行性等方面入手，在維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的基礎(chǔ)上，明確不動(dòng)產(chǎn)的類(lèi)型和具體位置，遵循因地制宜的原則來(lái)引進(jìn)與之相符的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量方式，從而保證不動(dòng)產(chǎn)單位位置的準(zhǔn)確性。

（1）針對(duì)于城鎮(zhèn)、村莊等區(qū)域來(lái)講，可以應(yīng)用解析法測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)并計(jì)算土地面積，實(shí)地丈量房屋邊長(zhǎng)并采用幾何要素法計(jì)算房屋面積。

（2）面對(duì)于分散、獨(dú)立的建設(shè)用地，可采用解析法測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)，并且對(duì)土地面積進(jìn)行計(jì)算，或者是采用圖解法測(cè)量界址點(diǎn)坐標(biāo)，此時(shí)，宜實(shí)地丈量界址邊長(zhǎng)和房屋邊長(zhǎng)并采用幾何要素法計(jì)算土地面積和房屋面積。

5 結(jié)語(yǔ)

從以上論述來(lái)看，在城市規(guī)劃工作開(kāi)展期間，實(shí)施城市地籍測(cè)繪和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作是非常重要的，其是提高城市規(guī)劃建設(shè)效率和質(zhì)量的重點(diǎn)，在城市地籍和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪期間，應(yīng)當(dāng)以新型技術(shù)為主，結(jié)合城市運(yùn)行現(xiàn)狀開(kāi)展工作進(jìn)一步提高社會(huì)人員的專(zhuān)業(yè)水平，從根本上保障城市地籍測(cè)繪和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的準(zhǔn)確性，以此為城市規(guī)劃和建設(shè)工作提供良好的幫助。